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Re: [閒聊] 包租代管的利潤

看板home-sale (房屋交易)作者 (Doremi)時間6小時前 (2025/04/29 19:59), 編輯推噓12(12推 0噓 74→)
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※ 引述《bluejackwu (石達開)》之銘言： : 政府推動社會住宅的包租代管，房東有地價稅跟房屋稅的優惠稅率 : 那些包租代管的業者，像是兆基，寄居蟹等，他們的利潤是多少，畢竟有人事費及相關雜 : 費支出，而且也不像房仲可以有仲介費 : 如果一間房屋委託包租代管，業者每月可以賺多少 桃園小小社宅業者又利用值班浮出水面回文一下。 這篇文章很長，細節也很多，請慎讀! 我先說明一下， 本人舉例的資料僅限桃園市府版第四期社會住宅包租代管， 且各公司分成比例應該不同，所以我只舉我的狀況喔! 如果跟其他縣市或是其他業者不同，請自行判斷。 首先一間房子加入桃園市府版的社會住宅包租代管， 有分兩種作業模式， 1.包租，也就是房子租給業者，業者再轉租出去，並提供管理服務。 2.代管，業者幫你媒合租客，並幫你管理。 以上這兩種模式也構成了社會住宅「包租代管」的全名。 至於市府這邊提供給業者的收益， 主要有分兩部分， 1.媒合費(成功幫屋主找到租客並簽約) 2.管理費(有租客狀況下每個月的收益) 這兩個收益也依不同模式有不同的金額。 先說明媒合費： 包租的媒合費是18000/首次(僅限該房子有史以來第一次加入)， 未來續約、換租客重新媒合都是1/4(4500元)， 且有次數上限(一期三年內最多共2-3次)。 代管的媒合費是13000/首次(一樣僅限該房子有史以來第一次加入)， 未來續約、換租客重新媒合也是1/4(3250元)， 且有次數上限(一期三年內最多共2-3次)。 再來說明管理費： 包租的管理費是3000/月 代管的管理費是1800/月 以上是市府提供給廠商的收益，不依租金變動， 且依廠商得標狀況設定預算上限， 所以一直做，超過上限收益就會變成0。 其他維修費、保險補助、公證費補助等等， 都是實報實銷，我們業者都沒有利潤啦! 以上提到的是公司部分， 分到業務就還要被公司抽成，實際領的會再降低。 舉一些極端例子 1.一間從沒加過社宅的屋主做包租，加入的租客租滿三年(社宅一期最多三年) 這時候業者可以申請到的總收益如下: 首次媒合18000+續約媒合4500(因第一次領全額，不能領第三年媒合費)共22500 管理費3000*36=108000 以上合計共130500。 我業務能領到的媒合費50%，管理費30%， 所以我服務滿三年可以領43650，還要再扣所得稅跟二代健保。 2.一間已經加過社宅的屋主做代管，加入的租客租滿三年， 業者可以申請總收益如下: 首次媒合3250+兩次續約3250*2共9750， 管理費1800*36=64800 以上合計共74550。 我業務能領到媒合費50%、管理費30%， 所以我服務滿三年可以領24315，還要再扣所得稅跟二代健保。 這樣已經把算式提供給大家了，大家可以自己算一下好不好賺。 簡單來說，租金低的作社宅，業務會比較好賺， (包租月租金在9700內，代管月租金在5400內) 租金高的，私人出租賺屋主租客的仲介費比較好賺。 以下為個人心得: 對我來說社宅做到現在三年，都很清楚不好賺， 房仲部門的同事也這麼認為， 且做政府的案件，書面資料等文書作業繁忙， 限制又多，又有一堆管理庶務要忙，所以普遍都不願意做。 不過我個人後來是轉換想法，看的是總收益概念， 雖然上面個人所得比起私人出租可能是少了50%~70%， 但是我沒有賺屋主跟租客的錢，這時候的總收益就不同了。 舉例來說，一間20000租金的房子， 私人出租三年，我最多可以賺30000*3=90000， 但是這90000是從屋主租客抽來的，所以我們三人的總收益是0。 (早期的私人出租也都不給租客辦補助因此不計) 但若作社宅三年，我收入可能從90000降成24315(舉極端例子)， 但是屋主不用付仲介費，一年賺修繕費10000(實報實銷可用於改善房子)， 等於他共賺了30000維修費，省了要付給我的仲介費60000， (其它保險費或是公證費補助就先不計)， 因為完全合法，租客一定可以辦補助，最少一個月2880*36=103680， 省了要付給我的仲介費30000， 這時候我們三人的總收益就變成157995(省略他們省下的仲介費) 這樣算完之後，加上服務的屋主、租客越來越多， 也真的有幫助到很多人，所以也就不把自己收益看得那麼重了。 甚至每一年都會撥一點經費，送個禮盒鼓勵屋主， 大家一起做公益，也給租客有尊嚴的租屋環境。 以上，感謝各位的閱讀， 也讓我工商一下，若有桃園的租屋， 自己沒時間能力管理，又希望合法報稅，讓租客辦補助的朋友， 可以找小弟服務， 目前現有租客，租客也已在領補助也可以加入喔! 不要讓自己的權益睡著了。 感謝大家，小弟會再繼續推廣社宅與合法租賃。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.135.134.51 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1745927963.A.E1B.html
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04/29 20:02, 6小時前 , 1F
對房東來說 租金 跟實際收到 會比較低嗎???
04/29 20:02, 1F
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04/29 20:04, 6小時前 , 2F
先回覆一樓 不變喔! 甚至可以用租補當條件說服租客
04/29 20:04, 2F
推
04/29 20:04, 6小時前 , 3F
其實新北也差不多這個數字
04/29 20:04, 3F
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04/29 20:04, 6小時前 , 4F
提升租金，所以很多屋主都用加社宅把租金調整到真正
04/29 20:04, 4F
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04/29 20:05, 6小時前 , 5F
符合市場機制的狀況，也不用受限於租客。
04/29 20:05, 5F
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04/29 20:05, 6小時前 , 6F
那請問一下加入 社宅 可以房東自己挑租客嗎??自己面試?
04/29 20:05, 6F
推
04/29 20:05, 6小時前 , 7F
社宅問題是阿里不達的租客特別多 之前加入第一組就遇
04/29 20:05, 7F
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04/29 20:05, 6小時前 , 8F
到吸毒+欠租+9
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04/29 20:06, 6小時前 , 9F
非常難有好印象
04/29 20:06, 9F
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04/29 20:06, 6小時前 , 10F
老實說看到上面數字，你覺得負責任的業務會亂挑租客
04/29 20:06, 10F
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04/29 20:06, 6小時前 , 11F
嗎? 我們賺這麼少還會想整天被租客搞嗎?
04/29 20:06, 11F
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04/29 20:07, 6小時前 , 12F
會遇到業者不篩選就是有的業者只炒短線
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04/29 20:07, 6小時前 , 13F
只想賺第一次的媒合費就不管了!
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04/29 20:07, 6小時前 , 14F
這也是社宅收益制度的問題，大家看了我提供的算式
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04/29 20:08, 6小時前 , 15F
就知道了，政府的付費方式逼人炒短線
04/29 20:08, 15F
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04/29 20:10, 6小時前 , 16F
但是我本業是做房仲，所以不炒短線
04/29 20:10, 16F
推
04/29 20:13, 6小時前 , 17F
我是代管，所以套房或是三房代管的利潤會是一樣的嗎？房
04/29 20:13, 17F
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04/29 20:13, 6小時前 , 18F
客當初業者有篩選後挑兩位給我選，所以代管屋主是可以挑
04/29 20:13, 18F
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04/29 20:13, 6小時前 , 19F
租客的。
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04/29 20:17, 6小時前 , 20F
利潤相同 政府數字是固定的 屋主要求就會讓你挑租客
04/29 20:17, 20F
推
04/29 20:18, 6小時前 , 21F
我遇到的就是炒短線的阿 躲在補助後面的雷包業者很多
04/29 20:18, 21F
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04/29 20:18, 6小時前 , 22F
吧 坊間收費貴但競爭激烈 我遇到的都管理的好好的 一
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04/29 20:19, 6小時前 , 23F
分錢一分貨的感覺
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04/29 20:20, 6小時前 , 24F
被租客搞的不會是業務而是房東而已 收不到錢 業務應付
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04/29 20:20, 6小時前 , 25F
了事也沒皮條
04/29 20:20, 25F
推
04/29 20:20, 6小時前 , 26F
原來如此，那獨立門牌小套房感覺最好做？離捷運近很好租
04/29 20:20, 26F
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04/29 20:20, 6小時前 , 27F
還能挑房客，房客也完全沒什麼事。前陣子又續一年了。
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04/29 20:21, 6小時前 , 28F
業務不出動有懲罰機制嗎 討不到錢不好好處理房東是能
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04/29 20:21, 6小時前 , 29F
對他們做什麼 他們錢都收了
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04/29 20:22, 6小時前 , 30F
業務不出動請投訴到主管業者!
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04/29 20:22, 6小時前 , 31F
坊間業者至少競爭下不負責其實馬上就淘汰+沒錢了
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04/29 20:22, 6小時前 , 32F
市府版請投訴各地方政府住發處
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04/29 20:23, 6小時前 , 33F
出動=Line租客 有屁用咧
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04/29 20:23, 6小時前 , 34F
工會版請投訴內政部住都中心!
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04/29 20:25, 6小時前 , 35F
我知道能投訴阿 但這樣給補助的下場就是鼓勵簽完+應付
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04/29 20:25, 6小時前 , 36F
了事就好了 坊間的至少你這個月不處理到我滿意我下個
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04/29 20:25, 6小時前 , 37F
月馬上取消你代管
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04/29 20:25, 6小時前 , 38F
不給你錢你就會乖乖處理了
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04/29 20:25, 6小時前 , 39F
收10-20%不可能讓你打個Line就應付了事
04/29 20:25, 39F
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04/29 20:26, 6小時前 , 40F
屋主覺得業者服務不好也可以退出阿
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04/29 20:26, 6小時前 , 41F
至少這是職業道德不應因為收益高低有所分別
04/29 20:26, 41F
推
04/29 20:27, 6小時前 , 42F
但坊間收10-20%很高耶！如果小事處理代管不用房東出錢也
04/29 20:27, 42F
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04/29 20:27, 6小時前 , 43F
很省事。
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04/29 20:27, 6小時前 , 44F
且屋主不滿退出問卷反應，業者是會被追回補助的!
04/29 20:27, 44F
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04/29 20:29, 6小時前 , 45F
甚至經常被投訴的業者會影響未來投標的評分，
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04/29 20:30, 6小時前 , 46F
至少我這樣看，社宅其實約束力對業者更大
04/29 20:30, 46F
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04/29 20:30, 6小時前 , 47F
當然個人體感跟遇人不淑我就不予置評
04/29 20:30, 47F
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04/29 20:47, 5小時前 , 48F
前提就是小事 大事就是遇到一次就怕死了 沒遇過真的先
04/29 20:47, 48F
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04/29 20:47, 5小時前 , 49F
不用幻想
04/29 20:47, 49F
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04/29 20:48, 5小時前 , 50F
更怕的是社宅會申請的收入保底就是爛 收入高的不能申
04/29 20:48, 50F
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04/29 20:48, 5小時前 , 51F
請=不可能出現在社宅客戶名單裡
04/29 20:48, 51F
推
04/29 20:53, 5小時前 , 52F
覺得好賺的就不爽被抽一手而已
04/29 20:53, 52F
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04/29 20:53, 5小時前 , 53F
真叫他們下去賺他們又嫌不好賺
04/29 20:53, 53F
推
04/29 21:00, 5小時前 , 54F
收入高的當然自己去想辦法解決
04/29 21:00, 54F
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04/29 21:00, 5小時前 , 55F
還想跟窮人搶名額?
04/29 21:00, 55F
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04/29 21:01, 5小時前 , 56F
台灣社宅是有多到可以補助給有錢人租嗎
04/29 21:01, 56F
推
04/29 21:12, 5小時前 , 57F
所以我就覺得不要租給窮人阿 窮人問題超級多
04/29 21:12, 57F
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04/29 21:12, 5小時前 , 58F
補助VS時不時來個欠租惡搞 寧願不要謝謝
04/29 21:12, 58F
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04/29 21:12, 5小時前 , 59F
用收入篩選 遇到的機率差太多了
04/29 21:12, 59F
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04/29 21:14, 5小時前 , 60F
租客最有效的篩選條件永遠是收入 職業 玉石俱焚對方比
04/29 21:14, 60F
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04/29 21:14, 5小時前 , 61F
你還怕的 才能安心 跑外送那種欠租誘因比不欠租高的
04/29 21:14, 61F
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04/29 21:14, 5小時前 , 62F
租10個至少1-2個給你惡搞
04/29 21:14, 62F
推
04/29 21:29, 5小時前 , 63F
好奇問一下，包租代管業者，如果租客一直拖欠租金，業者
04/29 21:29, 63F
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04/29 21:29, 5小時前 , 64F
會怎麼處理？
04/29 21:29, 64F
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04/29 21:42, 4小時前 , 65F
至少登門去催 存證信函 4個月到就走強制執行路線 YT
04/29 21:42, 65F
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04/29 21:42, 4小時前 , 66F
上很強勢 甚至遊走灰色地帶的包租代管影片看過嗎 重點
04/29 21:42, 66F
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04/29 21:42, 4小時前 , 67F
是要花力氣去鬧而不是Line不回就縮了擺爛
04/29 21:42, 67F
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04/29 21:43, 4小時前 , 68F
首先收入篩選/願意實際登門催繳/不行就來一點流氓讓對
04/29 21:43, 68F
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04/29 21:43, 4小時前 , 69F
方不舒服但又不犯法程度 能阻絕掉一大部分蟑螂
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04/29 21:45, 4小時前 , 70F
社宅首先最大的問題是他的客戶族群就是一大堆工作不怎
04/29 21:45, 70F
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04/29 21:45, 4小時前 , 71F
麼有價值的窮人了 沒擔保=暴雷機率高 就像買垃圾債券
04/29 21:45, 71F
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04/29 21:45, 4小時前 , 72F
但獲利又沒高到覺得願意擔這個風險的感覺
04/29 21:45, 72F
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04/29 21:45, 4小時前 , 73F
當然你房子夠爛的話沒差 但如果稍微有點品質 裝潢 地
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04/29 21:45, 4小時前 , 74F
點的 出一次問題你就會很不舒服
04/29 21:45, 74F
推
04/29 21:56, 4小時前 , 75F
我遇到的社宅業務感覺對社會底層是沒什麽皮條 底層就
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04/29 21:56, 4小時前 , 76F
是擺爛跟你拖
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04/29 21:57, 4小時前 , 77F
還是要說以上你提到的業者問題，跟社宅根本無關。
04/29 21:57, 77F
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04/29 21:57, 4小時前 , 78F
我已經強調了我們的客戶是可以篩選租客的
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04/29 21:58, 4小時前 , 79F
太差的租客我們也不會租，就是要避免未來發生糾紛
04/29 21:58, 79F
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04/29 21:58, 4小時前 , 80F
如果遇到業者問題，真心建議用力申訴。
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04/29 21:59, 4小時前 , 81F
坊間業者也會出現您提到的問題...
04/29 21:59, 81F
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04/29 21:59, 4小時前 , 82F
至少我司遇到欠租，絕對執行的魄力比民間業者更好
04/29 21:59, 82F
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04/29 22:00, 4小時前 , 83F
寄存證信函 登門催繳 代為提告等都是基本手段
04/29 22:00, 83F
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04/29 22:02, 4小時前 , 84F
灰色手段我也沒有少做過...總結一句 業務素質與能力
04/29 22:02, 84F
推
04/30 00:02, 2小時前 , 85F
為什麼案例自己租3年收入是9萬，應該是6萬，月租金2萬
04/30 00:02, 85F
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04/30 00:02, 2小時前 , 86F
*3年=6萬？謝謝
04/30 00:02, 86F
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