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Re: [閒聊] 這一系列下來 是焦慮到瘋了嗎？

看板home-sale (房屋交易)作者 (春日部四郎)時間16小時前 (2025/05/03 13:55), 編輯推噓27(28推 1噓 54→)
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※ 引述《mfcke (待退)》之銘言： : 我可以很長的打一篇 但是老了 懶了 我退休交棒了 : 簡單來講 要進入超賽模式 : 1.手上不會有現金 扣掉生活費 房貸必要支出 也就是槓桿世界 : 2.金流世界 斷流及倒閉 : 槓桿+金流 這兩個坎要先過 不然也都是蝦雞掰亂聊 浪費時間 好啦 m推文叫我來洗地， 原本懶懶的，不過剛好遇到匯率事件，寫一下。 槓桿世界，基本第一步要算帳啦， 這個是細緻活、不是概念打嘴炮就可以。 連負擔能力都不知道，開三小槓桿。 還記得我上一篇說嗎？ 房、債，金流穩定，都是可預期的東西， 所以完全能算，不用像股票仔發生了才知道損益 才知道能花多少錢。 我簡單講啦，拉個excel 列，是時間 每個月一期 欄，固定的各項支出、各項收入，月結餘。 薪資收入、租金收入、房貸支出、管理費支出、哪個月要繳工程款交屋款。 這些嘛都固定的，很好算。 要每個月維護的 變動入金、變動支出 啊就增貸、質押入金、投資（美債為主）出金， 記得有借錢入金的話也要同時修改往後每個月的利息支出、 有買債的話也要同時修改債息收入。 啊這樣，不就知道每個月的月結餘了？ 我自己是還把月結餘分成現金，跟 含股債淨值。 現金結餘太多，你就得檢討自己在幹嘛，躺太爽？ 不是一定要把結餘開到最滿，可以留安全水位。 但留太多就有問題。 之前不是兩三個ID被嗆魯空， 結果為了證明自己，貼戶頭餘額兩三百萬。 我？？？？？？？ 小資族兩三百萬留現金帳戶喔，好喔。 這也能回答 板上月經題，股vs 債 很多人說， 股房最大的差別 是房可以五倍槓桿才贏。 對啦， 但這回答超淺。 最大差別是撬動槓桿的本金投入量。 股票，你認為會漲的 你敢壓身家？ 反觀房子 尤其搭配債券後，列表。 可規劃、可對衝大多數風險， 就可以知道槓桿開多大， 你可以拿整個身家去開槓桿。 倒不如說，你很自然會這樣做。只留個安全水位就全部幹下去。 所以股房最大的差別，是投入量的差別。 為什麼過去幾十年， 買房 沒什麼金融知識，最後還會贏？ 人家買房壓身家、不夠還去標會啊。全身投入。 其實那時候只能貸六七成，2.5倍-3.3倍槓桿，all in就是報酬高。 有的人看到全身家all in ，就開始喊說失業怎麼辦、沒遇過金融海嘯blablabla 雖然這種大多是東巴在槓，但這疑慮其實很正確， 當把上表列出來後， 下一步， 你需要確認任何一筆收入，你你能預想到的狀況下， 是否能對沖風險？ 最差情況啦，假設發生大規模無薪假，08年程度。 會有什麼影響？ 這個會需要融入個人狀況看， 剛好阿肥我的工作，客人下訂單量 跟美股大盤的主要權值股連動性極高。 也就是說，我的工作如果蕭條，美股也崩爛。 需要緊急大幅度降息的那種爛。 那時，美債一鍵清出。 我是算過， 我們公司不太愛裁員，但薪資來源大量來自獎金分紅。 所以最差狀況大概就是年薪剩下12個月、租客失業少一筆租金收入。 而美債，以00679來說， 蕭條時不用說漲到疫情時的五十幾塊，大概保守估35塊就好， 我的部位的利差，就能沖掉上述收入減少的大約兩年的量。 撐過兩年，基本經濟要有復甦才對。 畢竟這年代有QE, 恢復速度愈來愈快。 把身家開下去的情況， 這種對沖風險的配置非常重要。 所以有些股票仔在那邊喊什麼 啊美債也是風險資產啦，買BOXX報酬更穩三小的。 啊無薪假時他是能給我一筆錢嗎zZ 股票仔邏輯看房，不懂還硬講 真的會滿尷尬的 美債我週一繼續加碼，增貸的錢剛好下來， 不過還要匯撥換券商，搞不好最晚週二。 這個點位，就不分批進了，這波增貸的一天打完。 下一層再看情況要不要分批。 崩盤利差可以撐個幾年的金流，我覺得還不夠。 我目標是弄到崩盤時價差，可以直接去撿大蕭條別人丟出來的房子。 一堆魯空整天喊，經濟不好時房蟲會斷頭 阿你怎麼知道我沒避險？ 更好笑的還有魯空一邊這樣喊，一邊小跌就去股版發焦慮文。 最後，講到匯率， 欸不是，這到底有什麼好焦慮的，我看一堆人覺得天崩地裂， 長期持有不就是這麼一回事嗎？ 上次20年期5.0美債被質疑信用， 我那時，相信最後不可能有事， 但我不信不代表別人不信， 我比較擔心恐慌雪球，殖利率再向上衝 中間果維持率強制平倉。 那麼，最後漲回來也沒意義。 所以我還打開來看維持率。 最後也沒什麼人在說美債違約了。這條就算這樣過了。 這次匯率，我連打開來算維持率都懶。 阿你要匯率再漲二十幾趴嗎= = 哪有可能。 說到底啦， 這還是回歸 房 債 蹺蹺板 對沖的格局， 債跌，無論是因為殖利率還是匯率， 一個是經濟好、一個是台幣在市場上遊資多， 對房市都算好（不過反應時間應該滿長的） 房市會好就好啊， 美債就算帳面跌，啊我當時買的利率配息 就定在那（ETF還是會有配息波動 但可以忽略） 還是能幫我付增貸的利息啊，有差嗎？ 真的不知道是在焦慮什麼 能夠買債買到睡不著，你幹嘛買債= = ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.47.228 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1746251716.A.03A.html
推
05/03 14:01, 16小時前 , 1F
我懷疑你在臭教主，可是我沒有證據...
05/03 14:01, 1F
推
05/03 14:03, 16小時前 , 2F
推好文，這才是房債正確的打開方式
05/03 14:03, 2F
推
05/03 14:07, 16小時前 , 3F
淺顯易懂，謝謝分享
05/03 14:07, 3F
推
05/03 14:11, 16小時前 , 4F
阿肥那麼會算有算到這波匯率雪崩造成美長短債都血虧嗎
05/03 14:11, 4F
推
05/03 14:14, 15小時前 , 5F
啊我剛看 20年債也就3%跌幅....
05/03 14:14, 5F
推
05/03 14:14, 15小時前 , 6F
我只知道前陣子股災後很多股版ID跑來房版焦慮 希望房價也
05/03 14:14, 6F
→
05/03 14:15, 15小時前 , 7F
跌 結果最近各資料都顯示房價還在緩漲 可能輸光頭期離買
05/03 14:15, 7F
→
05/03 14:15, 15小時前 , 8F
房越遠 心態崩了
05/03 14:15, 8F
→
05/03 14:15, 15小時前 , 9F
我發現真的不要去垃圾股版 幹 我還打給營業員
05/03 14:15, 9F
→
05/03 14:15, 15小時前 , 10F
叫他幫我確定維持率電腦是不是算錯
05/03 14:15, 10F
→
05/03 14:15, 15小時前 , 11F
他說沒有啊 就是165%
05/03 14:15, 11F
推
05/03 14:16, 15小時前 , 12F
有股的不一定有房 有房的大部分都有股 而且我只用固定金額
05/03 14:16, 12F
→
05/03 14:16, 15小時前 , 13F
投資 才不會搞的像租屋股神 股房兩失
05/03 14:16, 13F
推
05/03 14:17, 15小時前 , 14F
東巴永遠在新手村
05/03 14:17, 14F
推
05/03 14:17, 15小時前 , 15F
昨天是3%還有關稅戰後的殖利率上升合計差不多8%而已
05/03 14:17, 15F
→
05/03 14:18, 15小時前 , 16F
hello 東巴 為什麼都中年了還在新手村阿
05/03 14:18, 16F
→
05/03 14:21, 15小時前 , 17F
找新人尋求溫暖嗎
05/03 14:21, 17F
推
05/03 14:32, 15小時前 , 18F
那JON你幫我算一下 元大20年要跌到多少補錢
05/03 14:32, 18F
推
05/03 14:36, 15小時前 , 19F
爆庫兒這種咖都能靠運氣考過了 東巴永遠是東巴
05/03 14:36, 19F
推
05/03 14:47, 15小時前 , 20F
確實 2008 QE 原先持有美債的人 大勝 還有機會去抄底
05/03 14:47, 20F
→
05/03 14:47, 15小時前 , 21F
而且有買美債的 誰不是美股 美債 台股 房產都有配置 達
05/03 14:47, 21F
→
05/03 14:47, 15小時前 , 22F
到風險中性 然後有機會在再平衡
05/03 14:47, 22F
推
05/03 14:48, 15小時前 , 23F
這就對了
05/03 14:48, 23F
→
05/03 14:48, 15小時前 , 24F
05/03 14:48, 24F
→
05/03 14:48, 15小時前 , 25F
猛男就是繼續借錢 別人恐懼我貪婪
05/03 14:48, 25F
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05/03 14:48, 15小時前 , 26F
滿倉再滿倉 歐硬美債
05/03 14:48, 26F
→
05/03 14:48, 15小時前 , 27F
好日子還在後頭呢
05/03 14:48, 27F
推
05/03 14:52, 15小時前 , 28F
美債躲過前陣子股災 現在這些人又來嗆美債 吃飽閑著XD
05/03 14:52, 28F
噓
05/03 14:54, 15小時前 , 29F
匯率再漲20%是兑美元多少？算出來看看讓大家知道怎樣
05/03 14:54, 29F
→
05/03 14:54, 15小時前 , 30F
你才會爆。
05/03 14:54, 30F
→
05/03 14:55, 15小時前 , 31F
現金2、300好哦！看來下一間的錢夠付了
05/03 14:55, 31F
推
05/03 15:01, 15小時前 , 32F
不過一切信心建立在台積+房產，基於這個我是直接買台積和房
05/03 15:01, 32F
→
05/03 15:01, 15小時前 , 33F
產，風險對沖這點倒是想說等離開職場再用，總覺得薪水還可以
05/03 15:01, 33F
→
05/03 15:01, 15小時前 , 34F
時用這些有一點可惜，可能是我太貪了
05/03 15:01, 34F
推
05/03 15:09, 15小時前 , 35F
股票我敢壓身家啊 指數化投資有啥好不敢壓的
05/03 15:09, 35F
→
05/03 15:09, 15小時前 , 36F
通常跟房比報酬率的都是指數化投資吧，個股比一點
05/03 15:09, 36F
→
05/03 15:09, 15小時前 , 37F
意義也沒有
05/03 15:09, 37F
推
05/03 15:12, 15小時前 , 38F
真的要避險也不是什麼美債，
05/03 15:12, 38F
→
05/03 15:12, 15小時前 , 39F
而是要離美國越遠越好
05/03 15:12, 39F
→
05/03 15:12, 15小時前 , 40F
目前台灣視為美國的延伸，沒太大意義了
05/03 15:12, 40F
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05/03 15:14, 14小時前 , 41F
沒什麼貪不貪，沒有幾億搞配置確實意義不大
05/03 15:14, 41F
推
05/03 15:16, 14小時前 , 42F
對小資來說最好的抗風險就自己的健康跟一間自住
05/03 15:16, 42F
→
05/03 15:16, 14小時前 , 43F
才幾百萬到一兩千萬是在跟人家配置啥鬼
05/03 15:16, 43F
推
05/03 15:19, 14小時前 , 44F
其實不一定要買房. 怎麼配置都是對自己選擇. 但不要選擇
05/03 15:19, 44F
→
05/03 15:19, 14小時前 , 45F
不買房 多年後想買才又上來靠杯怎麼房價又漲了.
05/03 15:19, 45F
推
05/03 15:19, 14小時前 , 46F
有家庭就是，10年期壽險買起來，
05/03 15:19, 46F
→
05/03 15:19, 14小時前 , 47F
時間長了理賠金額被通膨吃掉，
05/03 15:19, 47F
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05/03 15:19, 14小時前 , 48F
發生意外了也給家人一筆資金，
05/03 15:19, 48F
→
05/03 15:19, 14小時前 , 49F
投資操作每過隔10年之後順利累積，
05/03 15:19, 49F
→
05/03 15:19, 14小時前 , 50F
也不用擔心該階段家庭經濟了。
05/03 15:19, 50F
→
05/03 15:20, 14小時前 , 51F
買房本來就不是最佳解，只是無腦勝率高，
05/03 15:20, 51F
→
05/03 15:20, 14小時前 , 52F
有能力，買一間鎖定居住成本即可。
05/03 15:20, 52F
→
05/03 15:21, 14小時前 , 53F
大部分無腦的平凡人，就適合無腦商品，
05/03 15:21, 53F
→
05/03 15:21, 14小時前 , 54F
不要自命不凡去挑戰極限就沒事了
05/03 15:21, 54F
推
05/03 16:16, 13小時前 , 55F
a90不喜歡你的言論
05/03 16:16, 55F
推
05/03 17:29, 12小時前 , 56F
所以我才說魯空一定沒買過房
05/03 17:29, 56F
→
05/03 17:29, 12小時前 , 57F
我身邊每個買第一間的 都精算到不行 風險啥得早就考慮過
05/03 17:29, 57F
→
05/03 17:30, 12小時前 , 58F
比較可惜是一些算得過但太保守的 買太小間後悔的
05/03 17:30, 58F
→
05/03 17:30, 12小時前 , 59F
那幾個魯空id查一下就能看到在股版的焦慮推文 真的笑死
05/03 17:30, 59F
推
05/03 18:48, 11小時前 , 60F
不太認同買房是因為壓身家這種策略才會贏 是實際上台
05/03 18:48, 60F
→
05/03 18:48, 11小時前 , 61F
灣漲幅就屌打股市指數 換成沒漲的區域 你這樣壓 也不
05/03 18:48, 61F
→
05/03 18:48, 11小時前 , 62F
會贏 例如淡水
05/03 18:48, 62F
→
05/03 18:49, 11小時前 , 63F
台灣有一段時間房市漲幅是真的太快 有吃到那段的才叫
05/03 18:49, 63F
→
05/03 18:49, 11小時前 , 64F
做贏 沒吃到的就算起來實際上沒有贏股市太多
05/03 18:49, 64F
→
05/03 18:49, 11小時前 , 65F
尤其是台北市
05/03 18:49, 65F
→
05/03 18:50, 11小時前 , 66F
而且房市選區域還是有點像個股投資 股市比較能量化一
05/03 18:50, 66F
→
05/03 18:50, 11小時前 , 67F
點
05/03 18:50, 67F
→
05/03 18:51, 11小時前 , 68F
正常國家房市一年平均漲2-4%就很不錯了 台灣爆發期一
05/03 18:51, 68F
→
05/03 18:51, 11小時前 , 69F
年沒漲10%算輸
05/03 18:51, 69F
→
05/03 18:52, 11小時前 , 70F
這實際上根本不正常 而且也未必未來會再發生
05/03 18:52, 70F
推
05/03 19:16, 10小時前 , 71F
記得有大概估算投資30年 房屋要一年總價漲4%上槓桿才
05/03 19:16, 71F
→
05/03 19:16, 10小時前 , 72F
會贏股市沒槓桿的8%年複合
05/03 19:16, 72F
推
05/03 19:59, 10小時前 , 73F
其實輸不輸這種想法 如果你真的很優秀 可以常常想
05/03 19:59, 73F
→
05/03 20:00, 10小時前 , 74F
如果你認清你只是一般人 而且沒有要付出超常的節儉
05/03 20:00, 74F
→
05/03 20:00, 10小時前 , 75F
你就只要贏cpi就好
05/03 20:00, 75F
推
05/03 21:40, 8小時前 , 76F
有些人是跟風買債 根本不適合買
05/03 21:40, 76F
推
05/03 21:42, 8小時前 , 77F
撿大蕭條別人丟出來的房子+1
05/03 21:42, 77F
推
05/03 21:46, 8小時前 , 78F
文章淺顯易懂，連我這個新手小白，也終於看懂！只是覺得
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05/03 21:46, 8小時前 , 79F
其中B開頭的有點眼熟，好像是之前誰推薦的？記憶不好想不
05/03 21:46, 79F
→
05/03 21:46, 8小時前 , 80F
起來，但是想要接這標題往下問，大家都說買在要買債，直
05/03 21:46, 80F
→
05/03 21:46, 8小時前 , 81F
債和台灣E T F美債，像元大美在20年，00679 B這種有什麼
05/03 21:46, 81F
→
05/03 21:46, 8小時前 , 82F
缺點？買20年的和買三年的，又有什麼差別？認真發問，希
05/03 21:46, 82F
→
05/03 21:46, 8小時前 , 83F
望有好心人可解惑，虛心學習前進股債房三棲！
05/03 21:46, 83F
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