Re: ［閒聊］房東哪來的底氣每年漲房租？
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間8小時前 (2025/05/24 00:46)推噓13(13推 0噓 23→)留言36則, 11人參與討論串6/6 (看更多)
台灣租金太低.
低到不可思議那種.
以至於漲了多次的租金.
還是太低.
這是基本面...租金太低.
至於最近幾年漲房租很明顯則是結構改變.
因為老房東開始換手給年輕一些的房東.
年輕一些的房東很多沒再給你人情世故的.
所以近幾年漲幅租會比較猛烈.
尤其很多爛房客會欺負老人房東,讓那些老人房東心灰意冷.
要嘛把房子給後代管,要嘛把房子賣掉換人接手.
這是結構.
至於市場狀況則是.
房東通常出租房子.
傳統的就是看隔壁租多少...他們會鄰居在那邊聊行情.
而自己出租的很多會上591或是一些租屋網頁看這邊行情應該多少.
另外就是委託出租公司或是仲介出租,那就是那些公司或仲介告訴她可以租多少.
而基本面租金被低估太多,這一點沒啥好討論的.
台灣的房租還可以漲很多很多很多年,漲很多很多很多趴.
而漲房租目前比較容易看到帶動的效應是.
例如有比較專業並且年輕化的包租公在那邊搞租金.
透過裝修房子拉抬租金.
而這個拉抬的租金就會成了一種定位.
他既會透過鄰居在那邊傳,也會刊登在591上.
而這些專業包租公很多都"兼開"包租代管公司...XD
並且它們跟仲介也都滿熟的,或是它們本身或是集團裡面就有仲介.
所以他們拉高的租金就會透過各種方式傳遞出去.
以至於新弄到房子的屋主想要把房子出租,就會去比照這些人的租金.
當然,你的物件沒有裝修,租金本來就會比較低.
但例如.
這邊本來租金1萬,他精裝修租到兩萬二(不用懷疑有時候就是這麼誇張)
你這個菜雞屋主給人家比照兩萬二掛租,當然租不掉.
但是因為出租有時候物件數量很有限(套房例外,我指兩房三房)
而因為很多屋主都受到拉高租金的影響,因此都掛一萬八,兩萬,兩萬二.
可能都沒租掉,大家都卡在上面.
極少數老人房東又掛一萬,就瞬間被秒殺(通常三天內)
以至於整個591都是一萬八道兩萬二.
而這時候,你兩萬二掛了三個月都租不掉,有人跑過來問你一萬四行不行.
你考慮了考慮...之後再等兩個月,又有人跑來說一萬五行不行.
你..好啦...一萬五.
喔喔...那你就看到.
這邊本來一萬的行情.
因為有人精裝兩萬二租掉.
後面帶動一堆屋主都掛高在那邊釣租客.
雖然有人急著下車,租到一萬五...
但是他的房租就是一萬漲到一萬五.
而等到一萬五一萬四一萬六這些成了常態.
你就又會看到,精裝的包租公開始挑戰兩萬五租掉...
之後就又回到循環的開頭,租金開始從一萬五往一萬八甚至兩萬邁進.
我本身主買賣的,出租都是隨便租.
但是隨便租通常我也會稍微釣一下.
釣的時間通常是以一個月做基準,一個月內沒租掉就代表我的租金偏高.
然後我會適度的調整一下,盡量讓他在第二個月內租掉.
(但當然如果一個星期內租掉,我就會檢討我租金太低的問題)
(租金比房價更實在,他的門檻比房價更明確...高於門檻出租時間會拉很長,低於會秒殺.)
但是通常我也會適度地搭車,或是hold一下.
例如這一區都沒人出租,然後有精裝的在那邊掛三萬好了.
那我沒翻修的我可能就會跟他兩萬七...幫她拱一下.
但是我也只是掛兩萬七,你跑過來說兩萬二可不可以,我會okok..因為本來可能一萬六.
不過我並不會去操作租金,也不太會精裝房子出租.
因為我出租只是養房子,我都是要賣才翻修...
但通常我的操作比較是偏這樣...
至於說專門做租金特化的.
喔....我正隔壁棟鄰居就有一個...XD
另外認識這一塊的玩家還不少嘞.
他們就有他們的作法.
不過通常主要是一定程度的裝修和擺飾.
這個影響真的很大...
租客市場很吃感覺的...XD
你抓得道感覺,你就可以明顯大幅的擴大你的租金.
而奧義就是,到底創造出怎樣的感覺可以擴大多少的租金..這個就吃功力.
也是這一行的高手與菜雞的主要差異點.
你抓得越準,代表你裝修以及擺設的成本可以越壓縮.
你抓得越準,代表你釣租客的空租期越短.
你抓得越準,代表你炒作租金尤其某個區域的效果越好.
但這...俺不專業..哈哈....俺都隨便隨便...
至於裝修和擺飾的成本...其實它們拉抬的租金很簡單就可以cover掉.
一般來講單純的成本是抓七年攤提.
但實際上他們厲害的,我看一兩年的拉抬租金額度,就cover掉了.
因此這一塊,你有努力,確實可以取得更多更大的回報.
但你要努力阿.
你像我這麼懶,房子買了到租掉可能才進去三次...
(賣的時候再去個一兩次)
你就賺不了這一塊的錢...
你要賺這一塊,你就要多跑不少趟房子就是了.
以及要有一定的室內裝潢的美學概念.
並且要"市場主流"的美學為主,你不能太有個性...你是做生意,不是做藝術..記得!!!
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1748018768.A.1CE.html
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炒房"我"粗分,短中長三種.
(不討論預售屋轉讓)
三種玩法都不一樣.
三種都可以賺錢.
短的就是立刻買,回來弄一弄立刻賣,週期以前平均10個月含過戶.
(付錢到拿到錢)
中期大概5年內.(但實際上通常3年左右就可以出去)
長期就是...長期.
所以..
當然可以.
看你是怎樣玩法.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/24/2025 00:53:10
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沒現金流就要留現金.
例如你操作3間短期.
運氣好都是一年內交易.
運氣不好你可能會交易到兩年.
那理論上來講你每年都會有一筆現金進來.
但是實際操作你不太容易維持一年一間這麼穩定.
所以理論上你兩年有一筆現金進來應該是ok.
而每當你有一次把房子賣掉,那你就可以從新整理一次你的資金和資產的配置.
這樣你手上預留4~5年的支出現金(包含貸款,包含你的生活開銷).
通常就沒啥問題.
真的很帶賽,做短期還三間都套住,又不想平轉或是小賠出場覺得凹一下可以賺錢.
那至少你4~5年轉曾貸應該又可以再讓你稱個2~3年.
如果你4~5年套住,之後轉曾帶2~3年還在套.
這.....至少這2x年你做短期要遇到應該很困難.
你真的遇到了.那就在最後一年平轉或是小賠出一間嚕.
這是短期的操作.
中期有中期,長期有長期.
至於純包租或屯屋的話.
基本上就是因為你有房租收入,所以實際現金流會比上面短期的壓力低非常多.
而且你放久了就是可以轉貸曾貸.
那你的預備金例如同樣準備4~5年好了.
短期的話,例如你總共貸款1000萬30年,你可能要準備200萬現金,生活費另外加上去.
但是你是出租,例如同樣三間公寓,你的租金收入可能就有200萬...恩....
(30年貸款和公寓的租金在中南部很容易打掉...)
好啦算你少一點你只有100萬的租金收入.
你把100萬打七折就70萬.
那你就準備130萬的現金...
其他的就等漲上去後轉貸回來嘎就好.
這應該是很養生生的操作法.
適合在穩定盤操作...例如2018的時候.
當然如果你看到QE....
當年度你可能就會激進操作.
例如本來預留4~5年..你可以壓縮到2年的預備金.
其他錢都打出去ok的.
而例如像之前阿龍lesson我躺平的時候.
你就反過來,可能某一間房子賣掉,你就不要再補一間,或是補一間小間的.
例如你賣掉700萬的,那補一間300萬的,或是不要補.
直到局面慢慢的穩定回到穩定盤.
你在回到4~5年預備金這樣.
so...你沒有現金流,就是要留現金.
留多少現金會取決於你的交易.
你多久會有一筆錢進來....然後至少抓這個時間的兩倍.
而且你後面會有額外的預備手段,例如轉增貸之類的,信貸也可以拿來做預備手段不要開掉
而...
在極度風向正確得時候可以槓桿激進一點.
在風向很混亂的時候收縮槓桿.
通常我都做得很養生拉.
就像我講的,我現在一億多一點好了,我賺到一億五,我的人生完全不會改變.
兩億可能小改變一點.
那...我就不會急著去"發大財"然後把自己弄得很緊繃.拚著把自己弄到一億五.
當然..你要緊繃也可以啊.
畢竟你還可以開二胎,三胎,那個都可以讓你多稱2~3年.
因此你預備金都只留個2~3年ok的拉,後面轉增貸,在後面二胎三胎..你有兩層保險.
只是二胎三胎這些後備手段會影響之後你一段時間的信用+你會把自己弄得壓力很大.
壓力很大就不健康之外.
投資做久了就知道,壓力是一個讓你賠錢或是賺比較少錢的"主要因素"
也就是你涼涼的做,賺100,你緊繃的做賺150...但是你緊繃的時候遇到奇怪的意外.
你可能不要說倒賠,但最後只賺50...
時間久了,你也不一定賺得比較多.
因此,我是認為,財力達到一個數字以後,就不要給自己太多壓力.
人生很多事情可以爭.
你可以把人生拿去爭一些輸掉也不會痛的事情.
不要爭一些會影響你生活的事情.
以上只是隨便舉的例子.
細節我沒太思考太多...
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/24/2025 02:19:25
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天使猴這輩子第一次聽過.
我只知道打卡司特會噴招喚.因為我打過.
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局面不好就躺平就好.
不要硬操作...
人可不可以勝天我不知道.
因為我更愛當飛天豬.
有風飛天.
沒風躺窩裡..
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/24/2025 02:46:09
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