Re: [新聞] 人潮錢潮全散!竹科房價慘剩1字頭
※ 引述《batx6 (威)》之銘言:
: 這系列討論蠻有趣的
: 看不少多多、空空各種褒貶
: 這邊提供一個竹科一線廠菜鳥的看法
: 先講結論
: 新竹市房價頂到肺了,除非有重大利多,不然多多還是洗洗睡吧
: 持平,抗通膨就差不多了
: ********先從有數據的面相來討論********
(恕刪)
B大引用了科學數據對新竹市進行了精闢的分析,類似的邏輯應用在竹北上,
可以發現人口的成長幅度非常驚人:
年度 總人口 總增加率 社會增加率 自然增加率
101 152617 38.67 27.77 10.9
102 158849 40.02 30.51 9.51
103 165118 38.71 28.26 10.45
104 170790 33.77 22.99 10.78
105 176604 33.47 23.64 9.83
(增加率單位:千分之一)
從民國102年後總增加率有開始收斂的現象,
但仍能維持在新竹市的四倍左右,
2017年度的人口總增加率3.04%更是全台灣鄉鎮市區第二高,
僅次於龜山區的3.15%。
這幾年收入的變化也是值得關注的,行政院的家庭年所得與支出資料為抽樣調查,全台總
樣本數只有一萬六千多戶,建議也可研究財政部的所得稅資料,
裡面包含了所有受薪階級(僅有受薪階級,實際居民總平均可能大於此值)的樣本,
選擇中位數來看可以避免睪丸問題:
***年綜合所得總額***
年份 竹北市 新竹市東區
98 779 734
99 832 777
100 890 825
101 932 849
102 937 839
103 977 872
104 1001 880
(單位:千元)
參考比較:104年北市大安區為867
竹北與新竹東區從98年開始只差四萬元到104年已拉開到十二萬元,
另外是收入部份也並非從98年後開始停滯,而是穩步逐年增加,
全區增幅稍有收斂。如果看更細的話,
東平里(高鐵特區)與關新里(關新路)最新的數據仍每年維持5%以上的增長,
也就是說個人每年調薪沒超過5%,沒幾年就會被整區的居民甩開!
至於新竹科學園區的飽和,的確有對區域發展造成影響,
但若看整個縣市的就業人口以及就業求供倍數,
就能了解全縣就業的發展情況不受竹科停滯所拖累:
***就業人口***
年 新竹市 新竹縣
97 183 217
98 183 212
99 190 224
100 195 232
101 195 235
102 198 238
103 201 243
104 203 247
105 206 251
106 208 259
(單位:千人)
除了98年受到金融海嘯的影響,接下來都是穩步成長,
甚至在最新的106年新竹縣還拉出一波8000人/年的成長。
新竹市的部份因為腹地受限、廠房飽和,近年的就業人口增加幅度較為減緩。
https://upload.cc/i1/2018/06/02/viwQlq.png
上圖為最新一年的勞動狀況統計結果,
求供倍數代表每位求職者平均有幾份職缺在等著他們,
新竹桃園地區仍維持在高檔的2.0左右(金融海嘯時大約是0.6),
近幾年皆無衰退,反應出這兩區整體就業狀況的穩健。
這個指標可以作為房市變化的領先指標,勞動部也有每個月的月報能即時更新。
***結論***
房價的支撐性和人口成長、就業狀況、居民收入緊密相關,
竹北市在這幾個面向上皆是台灣數一數二,良好的就業環境為基底、
完整的發展腹地以及穩健成長的所得支撐著房價。
由於台灣整體大環境不佳,加上政府近年對房屋稅制進行合理的改革,
要再重現過往的房市熱況已是不可能,但以自住考量來說竹北真的是一個最安全的選擇。
近幾年這邊的買家都以就業需求為主,不求買房能夠賺錢獲利,
只要慎選地點跟建案類型,自住十年折舊的跌價必然遠低於房租的付出。
當然,有一好沒兩好,新竹縣市在稅制的分配上極度弱勢,
在當地所繳的稅幾乎都上繳幫台中台南高雄建設軌道,炒高別人的房價,
然後繼續乖乖承受通勤的壅塞。基礎建設如學校嚴重不足,小
朋友從小到大幾乎都要花大把鈔票送到私立學校,每年學區搶來搶去,
公立小學冷氣要靠家長捐錢足夠才能安裝。
這部份都需要先建立好心理建設,以免負能量滿滿。
總而言之,竹北就像一支財報超棒(人口成長、就業收入)的定存股,
但同時爹不疼娘不愛,沒有主力或外資(國家建設)炒作,
因此股價(房價)並不亮眼,殖利率頗優(超低的房價所得比)。
對於只是要穩定股利(降低租金等居住成本)的人來說,
它是一個非常穩健安全的選擇,供各位參考。
P.S. 有些政府的統計資料相當有價值,能夠幫助我們將實際情形量化,
避免各種「聽說」、「感覺」的謬論:
新竹縣政府統計年報
http://stat.hchg.gov.tw/abstract.asp
內政部戶政司人口統計
https://www.ris.gov.tw/346
財政部所得稅資料
https://ws.fia.gov.tw//001/Upload/public/attachment/77716432171.html
勞動部桃竹苗分署就業資料:
https://thmr.wda.gov.tw/home.jsp?pageno=201305280004&acttype=view&dataserno=201306110003&_sm_au_=iVVMMZCpV6Snp2H6
統計資訊網就業人口查詢:
http://win.dgbas.gov.tw/dgbas04/bc4/timeser/shien_f.asp (網頁暫時失效)
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