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[請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?

看板CFP (理財規劃)作者 (￣▽￣||)時間3年前 (2021/08/07 17:42), 3年前編輯推噓21(24推 3噓 80→)
留言107則, 41人參與, 最新討論串1/5 (看更多)
在新北市看到大約550萬的房子, 頭期款只要120萬左右, 預估可以租人12,000元/月 (因為預計要租給同事, 所以不會有遇到奧房客或房客自殺等風險) 那麼算起來就是12,000元*12個月/120萬=12%的年報酬率(還不用繳稅) 扣掉1%多的房貸利息, 大約還有10%的淨投資報酬 是不是比起最近很熱的存股, 無論是金融股或ETF的5%要強多了? 而且存股會有賺了股利賠了股價的風險問題, 遇到股災可能嚇到把股票賣了 反觀房價就相對保值多了, 幾乎是只漲不跌, 或者相對抗跌對嗎? 缺點大概只有存股每年可以領回現金, 但房租卻是要拿去還房貸,所以沒有現金可拿 等真的要用錢時, 把房子賣掉, 才能拿回現金。 請各位給點意見, 這樣的投資看起來是不是可行? 10%滿誘人的耶! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 103.3.194.178 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1628329336.A.E05.html
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08/07 17:48, 3年前 , 1F
我發現我房貸利息是不是算錯了, 好像不是投報的1%多
08/07 17:48, 1F
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08/07 18:14, 3年前 , 2F
房子也沒有穩租出去還要花心力金錢維護…還有稅金
08/07 18:14, 2F
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08/07 18:14, 3年前 , 3F
然後台灣房子只是沒大跌過，不代表未來也不會。
08/07 18:14, 3F
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08/07 18:15, 3年前 , 4F
美國人日本人歐洲人中國人應該都曾以為房子不會大跌
08/07 18:15, 4F
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08/07 18:15, 3年前 , 5F
然後都遇到了，就看台灣人是不是也是。
08/07 18:15, 5F
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08/07 18:16, 3年前 , 6F
然後你貸款部位是4倍大所以房貸成本也要算4倍。
08/07 18:16, 6F
可是如果還沒投資就假設標的物可能會跌,那不就什麼投資都不能做了? ※ 編輯: PTTpeter (103.3.194.178 臺灣), 08/07/2021 18:18:59
推
08/07 18:19, 3年前 , 7F
這樣計算是錯的吧，12000的租金不用繳房貸嗎
08/07 18:19, 7F
房貸大約15000,自己要再貼3000,但繳出去的本金都算是獲利,在未來賣房子時可以拿 回來,只有利息才是銀行賺走,這樣算起獲利好像不是10%,可能只有7-8% >.<
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08/07 18:19, 3年前 , 8F
不是假設會跌，而不是不要假設不會跌。
08/07 18:19, 8F
房價短期波動當然是有的, 但長期來看應該是持平或穩定上漲的
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08/07 18:19, 3年前 , 9F
要用每個月扣掉房貸後剩下的錢算比較準確
08/07 18:19, 9F
要扣掉房貸的利息, 不是全部的房貸
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08/07 18:19, 3年前 , 10F
資產本來就是會有波動，連黃金都會跌了
08/07 18:19, 10F
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08/07 18:20, 3年前 , 11F
投資任何東西都要先把各種可能的狀況風險考慮之後再決定。
08/07 18:20, 11F
沒錯,會選擇房地產就是想說這個是風險最低的,最保值的商品,存股什麼的風險都更高
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08/07 18:21, 3年前 , 12F
玩房短期(10年內)應該還行，超過20年要面對的是剛需人口
08/07 18:21, 12F
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08/07 18:21, 3年前 , 13F
減半的問題
08/07 18:21, 13F
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08/07 18:22, 3年前 , 14F
然後我們這一代20年後要的都是電梯房
08/07 18:22, 14F
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08/07 18:23, 3年前 , 15F
先確定最糟的狀況你能接受也想好面對方式就可以投資沒問題
08/07 18:23, 15F
如果投資前先用最糟的狀況來評估,根本沒有人敢投資呀! 假設要投資100塊的股票, 你先假設他有可能跌到10塊, 那你怎麼買得下手?
推
08/07 18:24, 3年前 , 16F
你的投報10%竟然不用算付房貸，那你可以說借100萬放股
08/07 18:24, 16F
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08/07 18:24, 3年前 , 17F
票，隨便股利多少投報率都無限大
08/07 18:24, 17F
我不是有說扣掉房貸利息嗎? 利息以外的都是獲利呀!
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08/07 18:27, 3年前 , 18F
報酬率無限大其實是無本當沖 XD
08/07 18:27, 18F
推
08/07 18:31, 3年前 , 19F
應該要把你每個月還的本金慢慢加回你的成本
08/07 18:31, 19F
每個月還的本金算帳面上的獲利,不能算是成本吧? 就好像你買了100萬的股票,每個月漲一點,漲到200萬時,你會說你的成本是200萬還是100萬? *[1:37m推 ddey: 首先你得有很蠢的同事 他不會自己去買嗎 08/07 18:51 你講的很簡單,買房子得有頭期款啊! 你以為每個租房子的人都拿得出頭期款嗎? 如果是這樣,世界上就不會有人租房子了!
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08/07 19:16, 3年前 , 20F
印象裡公務員第3大死因就是自殺,您公司是幸福企業?
08/07 19:16, 20F
我不是公務員!
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08/07 19:17, 3年前 , 21F
我在一個單位待過4年死8個的,那8個都沒超過30歲
08/07 19:17, 21F
你的單位也太扯了吧! 你在日本公司還是韓國公司哦?
推
08/07 19:45, 3年前 , 22F
可加社宅包租代管計劃 每間月租金15K內免稅 房屋稅 地
08/07 19:45, 22F
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08/07 19:45, 3年前 , 23F
價稅採自用住宅優惠稅率
08/07 19:45, 23F
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08/07 19:46, 3年前 , 24F
請問樓上幾位大大說的還房貸,不就是還自己不用準備的本
08/07 19:46, 24F
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08/07 19:46, 3年前 , 25F
金也就是自己的錢嗎,所以投報率要把這些錢算進來嗎
08/07 19:46, 25F
你說的沒錯,每個月繳的本金都是獲利,未來賣房子就能拿回來的,只有房貸的利息才是支出
推
08/07 19:51, 3年前 , 26F
問題是你承受的財務壓力（內含貶值 管理及成本
08/07 19:51, 26F
推
08/07 19:53, 3年前 , 27F
用年化報酬率計算/和你的本身投資去對比吧
08/07 19:53, 27F
貶值? 房子是增值吧,長期來看! 管理成本每年可能會吃掉個1-2%吼,好像也不少!
還有 44 則推文
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08/09 23:19, 3年前 , 72F
賣房前繳出去的房貸和利息也有機會成本，要不要扣掉?
08/09 23:19, 72F
繳出去的房貸是未實現獲利,哪有什麼機會成本,好比你買股票從100漲到120,你沒賣掉之前 你會說多出來的20有機會成本,所以算是你的成本嗎? 還是你的成本只有投入的那100元?
推
08/09 23:38, 3年前 , 73F
錢不會從天上掉下來，房貸是用房客給你的租金繳的所以不
08/09 23:38, 73F
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08/09 23:38, 3年前 , 74F
算成本，頭期款也是用某人轉讓給你的錢交的也不該算成本
08/09 23:38, 74F
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08/09 23:38, 3年前 , 75F
，所以你買房還是無成本報酬率無限大的奇蹟值得立刻all-
08/09 23:38, 75F
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08/09 23:38, 3年前 , 76F
in
08/09 23:38, 76F
你到底知不知道你在講什麼?
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08/09 23:45, 3年前 , 77F
"貨幣有時間價值"的意思是，第1年的1萬2房租，跟第30年賣房
08/09 23:45, 77F
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08/09 23:47, 3年前 , 78F
才能取回的1萬2，價值是不相等的。
08/09 23:47, 78F
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08/09 23:49, 3年前 , 79F
平常去買個東西過幾天就賣掉，會有"1元就是1元"的錯覺，但當
08/09 23:49, 79F
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08/09 23:50, 3年前 , 80F
你的投資展望長達二、三十年，這種錯覺是很有害的。
08/09 23:50, 80F
我懂你們的意思了,假設我買一張100元的股票,預望每年漲5%,那應該是 1 105元 2 110.25元 3 115.76元 4 121.55元 但房租投入房貸應該要有複利的效果才有意義,如果租金還是維持每年1萬2,那就沒有複利 的效果,等於投入的房貸沒有為我創造更多的獲利,所以年報酬會逐年下降對吧!
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08/10 09:00, 3年前 , 81F
推daze大大
08/10 09:00, 81F
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08/10 09:03, 3年前 , 82F
以前也覺得儲蓄險, 期滿領錢單利很優, 算IRR就...呵呵
08/10 09:03, 82F
推
08/10 11:41, 3年前 , 83F
daze的時間價值發現很多人都沒有概念，未來的錢相較於現在
08/10 11:41, 83F
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08/10 11:41, 3年前 , 84F
就是不值錢，今天手上1000塊，延遲一個月給你，實際上是要
08/10 11:41, 84F
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08/10 11:41, 3年前 , 85F
1000+X元給你（利率、通膨），一體兩面的概念就是折舊。
08/10 11:41, 85F
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08/10 21:32, 3年前 , 86F
你可以看看0050的年化報酬率
08/10 21:32, 86F
※ 編輯: PTTpeter (103.3.194.178 臺灣), 08/10/2021 23:32:35
推
08/10 23:22, 3年前 , 87F
你怎麼就知道你同事未來不會奧起來或自殺XD
08/10 23:22, 87F
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08/11 08:16, 3年前 , 88F
要是房客在裡面燒炭 價值直接砍半：）
08/11 08:16, 88F
噓
08/11 10:17, 3年前 , 89F
同事繳給你當房貸每月你就算獲利，最後賣房又算一次
08/11 10:17, 89F
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08/11 10:18, 3年前 , 90F
獲利... 不覺得很奇怪嗎 你要把賣房拿回來的當獲利，
08/11 10:18, 90F
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08/11 10:18, 3年前 , 91F
就不要把每月租金當獲利，反之亦然
08/11 10:18, 91F
→
08/11 10:19, 3年前 , 92F
你這樣的話心理上會錯估，雖然說一筆錢可以心理上爽
08/11 10:19, 92F
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08/11 10:19, 3年前 , 93F
兩次很好，但很奇怪
08/11 10:19, 93F
推
08/11 11:26, 3年前 , 94F
ETF的8%是吧所有風險算進去後的投報率，對照房子的投報率
08/11 11:26, 94F
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08/11 11:26, 3年前 , 95F
可沒把耗損營運的衍生成本，以及天災人禍的風險成本算入，
08/11 11:26, 95F
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08/11 11:26, 3年前 , 96F
如果你要再進一步細究的話，ETF是設定完就完全沒你的事了
08/11 11:26, 96F
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08/11 11:26, 3年前 , 97F
，房子可以這樣嗎？
08/11 11:26, 97F
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08/11 14:32, 3年前 , 98F
你們大家好壞 原po好心指點大家 你們一直唱反調幹
08/11 14:32, 98F
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08/11 14:32, 3年前 , 99F
嘛 ccc
08/11 14:32, 99F
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08/11 15:45, 3年前 , 100F
其實就是房價2012~2016那波漲的太兇，才會有這樣的判斷
08/11 15:45, 100F
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08/12 00:47, 3年前 , 101F
何不信貸再借100萬，這樣頭期款只要20萬捏
08/12 00:47, 101F
→
08/15 17:57, , 102F
想太多了，不可能整年租金收滿滿
08/15 17:57, 102F
推
08/16 17:29, , 103F
觀念正確 細節要修正
08/16 17:29, 103F
→
08/16 17:29, , 104F
因為 房租 和房本身地點價值增長(土地)
08/16 17:29, 104F
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08/16 17:30, , 105F
計算好的話就和定期定額沒兩樣但是要資本夠
08/16 17:30, 105F
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08/16 17:30, , 106F
還有盡量以繼承 不賣掉為長期目標
08/16 17:30, 106F
推
12/09 22:42, , 107F
開五倍的槓桿才賺12%…我是覺得真的很少
12/09 22:42, 107F
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