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Re: [請益] 買房出租年報酬率是不是有10% ?

看板CFP (理財規劃)作者 (老了)時間3年前 (2021/08/09 11:57), 3年前編輯推噓9(9推 0噓 53→)
留言62則, 8人參與, 最新討論串4/5 (看更多)
https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInvestment.php 不是我的網站應該可以貼吧 比我自己弄的EXCEL好很多 想問你IRR公式怎麼算的? 我用10年賣出的IRR算起來才5.0% https://imgur.com/Ru5TUjW.jpg
(修正貸款年數變30年) 30年才3.7% 而且還沒納入任何費用跟閒置 對了 有一種說法是 各類型基金(個人投資)要贏過對應的指數才行 台灣沒有房地產指數ETF 所以看美國的房地產ETF VNQ (有更好的可以推薦一下) 於VNQ ETF成立的2005 起每月投入，年化報酬是8.5% https://www.portfoliovisualizer.com/backtest-portfolio#analysisResults 如果真的有房地產投資機會 我覺得IRR不含費用和閒置，至少要抓10% 以上 當然是要算的正確的IRR才會有正確的結論 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.146.70.20 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1628481477.A.BA4.html ※ 編輯: xu3wu0fu6 (122.146.70.20 臺灣), 08/09/2021 12:01:44
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08/09 23:32, 3年前 , 1F
因為IRR算的是複利,是把每個月房客繳的租金算是你的投入
08/09 23:32, 1F
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08/09 23:33, 3年前 , 2F
本金,所以會稀釋利潤,才會算出10年5%的結果
08/09 23:33, 2F
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08/09 23:33, 3年前 , 3F
但我認為從房客身上賺來的租金再投入應該算是帳上獲利
08/09 23:33, 3F
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08/09 23:34, 3年前 , 4F
不應該歸為本金,所以IRR我感覺不適用於房地產,IRR比較
08/09 23:34, 4F
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08/09 23:35, 3年前 , 5F
適合用來算儲蓄險,每年的獲利會自動存入續滾利息
08/09 23:35, 5F
我回頭看原文看你的算法 你的算法算也不會到10% 你利息成本1%多是怎麼算的..... 第一年 收入 12000*12 = 144000 利息支出: 63716 (因為每月有還部分本金，也可以用4300000*1.5% = 64500 ) (144000-63716)/ 1200000 = 6.7% 第二年 投資本金上升到1314366 利息支出 61989 (144000-61989) / 1314366 = 6.2%
推
08/09 23:47, 3年前 , 6F
適用阿… 你沒了解清楚定義而已 把金流拉成表單去跑
08/09 23:47, 6F
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08/09 23:47, 3年前 , 7F
就好
08/09 23:47, 7F
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08/10 00:18, 3年前 , 8F
不會算就說不適用......
08/10 00:18, 8F
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08/10 09:10, 3年前 , 9F
中毒太深…
08/10 09:10, 9F
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08/10 09:21, 3年前 , 10F
如果對手是股市, 用IRR比較很正常, 機會成本的概念
08/10 09:21, 10F
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08/10 09:23, 3年前 , 11F
如果覺得房地產不能跟股市來比較投資獲利, 當我沒說
08/10 09:23, 11F
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08/10 09:30, 3年前 , 12F
租金投入房貸後, 因為無法立刻領出加碼投資, 所以IRR下降
08/10 09:30, 12F
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08/10 09:35, 3年前 , 13F
如果每年都把還的房貸, 再次借出並投資, 就會是你的結論
08/10 09:35, 13F
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08/10 09:39, 3年前 , 14F
不用想的那麼複雜，其實只要租金>本利攤還即可
08/10 09:39, 14F
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08/10 10:02, 3年前 , 15F
租金=本利攤還, 如果貸款成數不夠高, IRR也不會高
08/10 10:02, 15F
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08/10 10:04, 3年前 , 16F
ex. 請問起始貸款5成20年1.8%利率, 租金=本利攤還, IRR??
08/10 10:04, 16F
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08/10 10:18, 3年前 , 17F
樓主看的是新北房子，在傳統生活圈不要太偏，貸8成租150
08/10 10:18, 17F
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08/10 10:18, 3年前 , 18F
00是可能的
08/10 10:18, 18F
※ 編輯: xu3wu0fu6 (122.146.70.20 臺灣), 08/10/2021 16:40:56
推
08/10 20:42, 3年前 , 19F
厲害喔，突破盲腸XD
08/10 20:42, 19F
推
08/10 23:38, 3年前 , 20F
如果把頭期款120萬想成是股價,第二年股價漲到131萬,
08/10 23:38, 20F
→
08/10 23:39, 3年前 , 21F
第二十五年或第三十年漲到550萬,賣掉就是550-120,賺430
08/10 23:39, 21F
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08/10 23:40, 3年前 , 22F
這樣不是很輕鬆的理財嗎? 只投入120萬,翻了3倍多,又不
08/10 23:40, 22F
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08/10 23:42, 3年前 , 23F
用擔心房價漲漲跌跌,每天都睡得著,這樣不香嗎?
08/10 23:42, 23F
推
08/10 23:44, 3年前 , 24F
所以說，沒有即時報價跟不會跌是兩回事。當然如果一定要這樣
08/10 23:44, 24F
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08/10 23:45, 3年前 , 25F
這只是我1000萬資產的十分之一而已,如果複製下去8間房
08/10 23:45, 25F
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08/10 23:45, 3年前 , 26F
你才睡得著，對你個人來說買房也許真的比買股好。
08/10 23:45, 26F
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08/10 23:45, 3年前 , 27F
預估25年或30年後1000萬可以變成4500萬,這還只是假設房
08/10 23:45, 27F
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08/10 23:46, 3年前 , 28F
價沒漲的情況就能獲利3500萬,按道理來說經過25年~30年,
08/10 23:46, 28F
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08/10 23:47, 3年前 , 29F
但"為了睡得著而不追求更高報酬率"，跟"誤以為報酬率很高"還
08/10 23:47, 29F
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08/10 23:48, 3年前 , 30F
是不同的。
08/10 23:48, 30F
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08/10 23:48, 3年前 , 31F
通澎都不知道漲幾倍了,房價不可能還維持在25年前的價格
08/10 23:48, 31F
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08/10 23:48, 3年前 , 32F
我認為25年前550萬的房子,在25年後少說也值個700-800萬
08/10 23:48, 32F
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08/10 23:50, 3年前 , 33F
d大說的可能對,越是風險低的商品,利潤就該較低,沒理由風
08/10 23:50, 33F
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08/10 23:50, 3年前 , 34F
險比股市低,利潤還比存股高。
08/10 23:50, 34F
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08/11 00:36, 3年前 , 35F
這個操作風險再你開槓桿 除非你有另外的穩定收入來源
08/11 00:36, 35F
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08/11 00:37, 3年前 , 36F
不然現金斷鍊應該會頗痛
08/11 00:37, 36F
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08/11 06:17, 3年前 , 37F
看完後覺得我還是買VOO比較實在，買房投資太累人了
08/11 06:17, 37F
推
08/11 16:08, 3年前 , 38F
把頭期款想成股價，初始價格120萬，第一年收入1.2*12萬減
08/11 16:08, 38F
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08/11 16:08, 3年前 , 39F
去利息支出6.3萬，股價是128.1萬，第一年增幅6.7%
08/11 16:08, 39F
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08/11 16:08, 3年前 , 40F
至於房屋價值變成131，是因為你每個月又出錢補差價0.3*12
08/11 16:08, 40F
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08/11 16:08, 3年前 , 41F
萬，類似又花錢買了3萬的股票，總股價才從128萬上升成131
08/11 16:08, 41F
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08/11 16:08, 3年前 , 42F
萬，這就是現金流的重要，當租金無法抵房貸，漲幅不如預
08/11 16:08, 42F
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08/11 16:08, 3年前 , 43F
期要補錢，也可以當成強迫儲蓄？
08/11 16:08, 43F
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08/11 16:08, 3年前 , 44F
如果之後房價上漲，越早賣掉，前期貸款槓桿較高IRR也較高
08/11 16:08, 44F
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08/11 16:08, 3年前 , 45F
，同樣的上漲獲利，實現的時間越短IRR也越高
08/11 16:08, 45F
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08/11 16:08, 3年前 , 46F
當然，房價起伏不會像股票那麼快速=安心，有眼光選到未來
08/11 16:08, 46F
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08/11 16:08, 3年前 , 47F
會上漲的房子=信心，你現在資產1000萬=有本錢承擔現金流
08/11 16:08, 47F
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08/11 16:08, 3年前 , 48F
風險，我是覺得值得嘗試
08/11 16:08, 48F
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08/11 16:08, 3年前 , 49F
這系列討論文，受益良多，尤其是怪老子的網頁，連投資年
08/11 16:08, 49F
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08/11 16:09, 3年前 , 50F
限都可以調整，真的好用
08/11 16:09, 50F
推
08/11 16:20, 3年前 , 51F
但是早點賣掉有房地合一稅。要最大化報酬率大概還是要增貸
08/11 16:20, 51F
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08/11 16:20, 3年前 , 52F
出來玩。
08/11 16:20, 52F
之前就有人說如果我房貸加信貸變成零頭期款，是不是獲利就無限大XD ※ 編輯: xu3wu0fu6 (122.146.70.20 臺灣), 08/11/2021 17:28:10
推
08/11 17:51, 3年前 , 53F
問題在於scalable.不然開戶就送100點Line point也算獲利無限
08/11 17:51, 53F
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08/11 20:04, 3年前 , 54F
新的房地合一稅，只好出租撐個5年，政府逼投資客出租XD
08/11 20:04, 54F
→
08/11 20:04, 3年前 , 55F
單純增貸無法延長初始貸款的年限，變成增加現金流負擔
08/11 20:04, 55F
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08/11 20:04, 3年前 , 56F
轉貸或轉增貸才能重置年限，但會有些費用，貸款人年齡也
08/11 20:04, 56F
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08/11 20:04, 3年前 , 57F
有影響，不知道實務操作，還會遇到什麼困難
08/11 20:04, 57F
推
08/12 01:57, 3年前 , 58F
我對單一房產卻步的原因在資產太集中了
08/12 01:57, 58F
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08/12 01:57, 3年前 , 59F
一般人可能很難在房產上分散投資 (除非集資或 ETF)
08/12 01:57, 59F
推
09/13 23:32, , 60F
股 債 房 金 這四大項就是組成金融的根基
09/13 23:32, 60F
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09/13 23:33, , 61F
只要能對其中一到二項熟悉，就足夠了
09/13 23:33, 61F
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09/13 23:35, , 62F
股 房 債各有不同週期賺錢方式，互相尊重就是
09/13 23:35, 62F
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