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[新聞] 留意台灣房地產空頭的逃命波＞已回收

看板home-sale (房屋交易)作者 (健康是一切根本)時間13年前 (2013/02/21 23:55), 編輯推噓43(44推 1噓 70→)
留言115則, 50人參與, 最新討論串1/11 (看更多)
1.來源連結:http://www.wretch.cc/blog/solon8888/34495365 2.內容: ＜留意台灣房地產空頭的逃命波＞ 我很少寫房地產相關評論，因為我覺得這問題很複雜，怎麼寫都不對。 但今天破例發表意見，因為根據拙見，2013年應是台灣房價最後一波反彈行情， 之後，房價恐會因一根不知道是什麼的稻草般利空因素，反轉修正，而且修正期 恐怕會拉長到20年！ 我這個說法，其實兩三年前在網路就已經有人說過了，立論的根據就是台灣人口 老化、出生率下降與少子化，使得人口紅利消失，年輕購屋族的需求跟不上房屋 供給量時，根據供需法則，房價只會下修，不會上揚。 此外，台灣知名的空頭房地產學者，近年來也不斷告訴民眾，買屋要延後， 不要高點追高，立論點也是如此：過多的供給、過少的需求，都只會讓市場價格 自然修正。 但問題是，台灣房價近四年來一直漲，讓這位空頭總司令很委屈，也不斷失去公信力。 網路上甚囂塵上的房市空頭論，歷經近兩年奢侈稅與實價登錄等打房政策的洗禮後後， 台灣房市，特別是北台灣房價卻只有溫和下修與量縮，未見崩跌。為何如此呢？ 如果從供、需結構面來看，台灣房市應該走空，但卻不下跌而撐住，且部分北市 菁華地段還驚驚漲。最要命的是，這波漲風還蔓延到新北、桃園地區，讓整個北台灣 陷入房價發燒的溫水效應中。 為何如此呢？ 我覺得答案可以從兩年前一本暢銷書＜百年大泡沫＞中找到線索。 雖然個人觀點長期認為，這本書的作者之立論有問題，因為台灣熱錢效應不是中央銀行 阻升匯率而讓貨幣供給量增加，這對9A總裁彭淮南十五年三任期之穩定匯率與物價 的重大貢獻，是一種嚴重侮辱，也說明該書作者完全不懂貨幣政策。 但該書有另一個重要立論是對的，台灣房地產遲早要泡沫化，原因是---熱錢效應。 台灣確實有熱錢，但這是外銷產業國家遲早會面對的游資過剩問題， 且游資集中金字塔的企業界頂端，讓貧富差距急遽擴大化。 這種問題很難單純透過央行的貨幣政策手段來解決，而必須有賴政府有效政策 來疏導游資與弭平財富分配的公平性問題。 換句話說，引爆北台灣房價增溫的熱錢效應，其實主要來源是台灣長期貿易出超 所導致的資金，超過一個地區的內需經濟所需之問題。這問題不但台灣有，韓國也有， 只要匯率不隨出超而升值，就會造成當地的資金供給過多而帶來物價上揚問題。 過去幾年，韓元的匯率貶值程度超過新台幣，也就是說，韓元超貶，導致韓國高房價 與高物價問題遙遙領先台灣。 新台幣過去十多年在彭淮南手上，採取中庸策略，有點貶，卻沒貶太多，導致科技業 大老各個都不滿意台幣貶值程度。但台幣與韓元相較略顯升值，卻也讓台灣的通膨問題 遠比韓國來得輕上許多。兩相權衡，只要台灣仍處於外銷代工產業型態，熱錢效應問題 就不能怪央行的匯率政策，而只能怪台商太會賺錢了。 台商賺了錢，如果能有效分配給員工，那就沒話說。但問題是，人們只見科技大老成立 藝術基金會，拼命購買骨董、藝術品避稅，卻未見有富商送一張張大千的名畫或國寶 給過員工，這說明財富分配是有問題的。 最要命的是，2008年馬英九當選總統後，調降遺贈稅稅率，由40%驟降到10%，讓台商 長期囤積於海外的避稅資金，一下子鮭魚返鄉，湧回台灣，並鎖定華人最愛的傳世之寶 ---不動產來傳宗接代，立刻造成台北房價暴漲。 此外，2007-2008年美國發生次貸危機，衍生房地產、股市崩盤與金融危機，讓台灣 高科技業、白領精英之渡邊太太們的海外投資資金，如共同基金與海外房地產等， 均認賠贖回台灣，再次推波助瀾了熱錢回流，並集中湧向保值性較高的不動產上頭。 前述因素，才是我認為導致北台灣房價過去四年見回不回、頻頻攀高的主因， 也是讓＜百年大泡沫＞與房地產空頭總司令等空頭看法，頻頻槓龜的主因。 兩年前，我曾經寫過一篇文章，呼籲媒體不要一直炒作房市新聞，而且， 空頭學者最好也不要一直喊空房市，因為這只會讓空頭看法被軋空，導致聽話 而沒買房的人最後失去了信心，最終卻於2013 年台灣房價的最高峰進場套牢。 這就是我這篇文章要關切的重點---小老百姓們，千萬不要因為實價課稅出爐後， 房價只見溫和回跌，就誤認為這是台灣房價的觸底效應，並出手在高檔反彈點買房。 很多建商今春以後，拼命於媒體釋出，房價即將觸底反彈，以及未來房價只會漲、 不會跌，再等不知等到何時等多頭言論，我認為，這正是在誘殺這些無知百姓與 不再相信空頭學者的無辜普羅大眾。 為平衡市場氛圍，我個人認為，2013年應是北台灣房價修正後，反彈上漲的逃命波， 是建商、財團與政客們集中點火，要於馬英九總統任期屆滿前，拉高出貨的最後一波 逃命線。手上有多餘、非自住且租不出去的房屋的人，應該趁機倒貨， 以拿回現金；至於想買房自住、卻還沒等到買點的人，再忍耐個三到五年， 保證能以比目前更低廉的房價買到理想的二手屋。 但要補充說明一點的是，北台灣房價崩跌，不代表台北市房價崩盤。 只要台灣的國土開發政策有問題，台北市的房價長期而言，只會上揚，不會下跌， 這是因為供給量仍小於需求量的基本面問題。也就是說，即使北台灣房市走空， 北市房價只會高點盤整，卻不會大幅修正。 由於很多人搞不太懂淡水河以南、以北，台灣是一邊一國，所以常常誤把台北市房價 與全台房價綁在一起，這也讓建商可以魚目混珠，大大方方地以北市高房價為指標， 鼓動新北、桃園房價也跟進看齊，這實在害慘了居住非台北市的廣大中產階級， 是一個很沒有良心的行為。 所以，如果要用人們熟知的蛋黃理論來說明北台灣房市狀況的話，我認為， 2013年將是：蛋殼滾燙（桃園、基隆）、蛋白持續增溫（新北市）、 蛋黃再次發燒（北市）的一年。 原因是：景氣復甦、股市好轉、建商拼命炒作、媒體應聲蟲般地附和等因素綜合發酵 使然。 但這種現象是短期的，持續期間不會超過一到兩年。誠如本文開宗明義所言， 台灣人口少子化是必然趨勢，特別是一般預估，2014年後，台灣死亡率將超過出生率； 2022年後，台灣總體人口將逐年下降。綜合這些結構面因素，未來10-20年， 台灣房市步入空頭將是必然，多頭則為偶然。 若果如此，人們何須跳進去當最後一隻高房價的青蛙呢？ 我認為，如果北台灣的房地產像一顆雞蛋，則房地產泡沫化的破裂點，不會是蛋黃， 而將是蛋殼與蛋白區。如果要我預言房產泡沫化劇本，我會如此試為推演： 首先，政客們不斷炒作的桃園航空城，將在機場捷運線完工後，利多出盡 而成一場泡沫幻影。 緊接著，馬英九最後兩年的任期中，雙北市首長與副總統競相爭取執政大位， 將衍生政治紛亂，在政客亂開支票下，北市房價會因富商的資金逃離效應而出走， 轉為擁抱定存利率較高的人民幣，並帶來指標性建案的價格修正。 第三，新北市房價會受蛋黃、蛋殼擠迫而出現一波恐慌性修正波，劇烈修正區將為 養蚊子許久的林口、三峽與淡水地區，恐慌修正區為新北特區、板橋等房價過高區段， 溫和修正區為偏鄉、較無交通、捷運便利性地段。 以上崩盤戲碼，純屬個人看法，若將來有所雷同，純屬巧合。 但最重要的結論是：北台灣的普羅大眾與小老百姓們，千萬不要誤信媒體炒作、廣告而興沖沖地跳進去買自住房，如果你一輩子的財力只能買一間房的話，先租而不買，耐心等待更適合人居之新北市都會區房價崩跌後，再進場撿便宜貨，而不要選擇搬去上班通車要長達一小時以上的未來養蚊區，將會是比較明智的買屋抉擇喔！ 王志鈞　台灣財經作家 2013/02/21 3.心得或感想: -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 175.98.70.165
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02/21 23:58, , 1F
他又是誰？？？
02/21 23:58, 1F
推
02/22 00:04, , 2F
搜了一下 smart的人馬 那一定和他們老大一樣不入流
02/22 00:04, 2F
推
02/22 00:05, , 3F
同意，但我認為唯一沒有討論到的是，區域發展不均衡問題
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02/22 00:06, , 4F
一堆年輕人非雙北不住，就算人口減少，如果都到集中台北
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推
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所以結論: 丼噴無誤
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02/22 00:07, , 6F
雙北還是繼續漲。君不見，雙北住慣，願意返鄉年輕人有幾
02/22 00:07, 6F
推
02/22 00:07, , 7F
只同意一點 北市真天龍國 不會跌 有錢人超乎想像多
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02/22 00:07, , 8F
其他不知道什麼時候跌而已
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02/22 00:08, , 9F
所以我認為雙北外全部都爆，基隆桃園台中台南高雄都會爆
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02/22 00:08, , 10F
最近版上 那種月薪五萬 想買一千萬房的 真是勇敢
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02/22 00:09, , 11F
我所謂新北市限於板橋中永和緊鄰北市區塊，林淡新三必跌
02/22 00:09, 11F
推
02/22 00:13, , 12F
這是一篇好文章，我認同，只是時間點會不一樣，錢是溫和
02/22 00:13, 12F
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02/22 00:13, , 13F
進來，要退也不會急退，也會是慢慢的退，房地產向來是漲
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02/22 00:14, , 14F
很久，跌也跌很久，幅度就是不會很大，談泡沫也太過了。
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02/22 00:15, , 15F
要跌就是連跌十年以上一年跌3%。這不會是泡沫破掉的感覺
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02/22 00:15, , 16F
只能說是錢的轉向。
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推
02/22 00:22, , 17F
每人一套經濟學,這就是市場好玩的地方....說的準就沒意思了
02/22 00:22, 17F
推
02/22 00:27, , 18F
我會覺得如果房地產市持續下跌而且趨勢是可以預測的 那
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02/22 00:28, , 19F
建商根本沒辦法蓋房子 因為在預售時期買家知道2年後房價
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02/22 00:29, , 20F
可能會下修 那就根本不會想去買預售屋 然後建商賣不出
02/22 00:29, 20F
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02/22 00:30, , 21F
預售屋 資金籌措困難的情況下也不會冒極大風險蓋房
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02/22 00:34, , 22F
如果沒有給建商足夠的利潤 建商何必要蓋一堆房子而不是
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02/22 00:35, , 23F
債留銀行錢進國外 所以不覺得少子化 台灣內需市場整個
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02/22 00:36, , 24F
萎縮 建商還會蓋??
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02/22 00:37, , 25F
林口 三峽養蚊子完全是昧於現實的說法 鍵盤分析
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02/22 00:43, , 26F
三峽現在入住率很高了
02/22 00:43, 26F
推
02/22 00:50, , 27F
會爆應該是雙北市外圍.
02/22 00:50, 27F
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02/22 00:51, , 28F
其他地方,新屋2x,中古屋10萬多一些,這是要怎樣爆..XD
02/22 00:51, 28F
推
02/22 00:54, , 29F
這哪位?
02/22 00:54, 29F
推
02/22 01:03, , 30F
其實 要爆10多萬照樣爆 10萬少個1萬就是10%
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02/22 01:04, , 31F
有時候群眾心理很難預測 就跟90萬覺得貴還不是繼續漲到100
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02/22 01:05, , 32F
XD....10萬再掉回3年前的7萬..30%其實聽起來還滿可怕的.
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02/22 01:05, , 33F
不過又反過來講,沒賣掉不算賠錢...
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推
02/22 01:05, , 34F
除非銀行不讓人貸款, 不然房價很難降. 台灣/中國人..太多
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有錢人炒房了.
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02/22 01:06, , 36F
中南部大部分買房貸款應該都不高.
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所以當降價,最多就大家都不賣...
02/22 01:06, 37F
推
02/22 01:13, , 38F
其實一直有個癥結點 中國/台灣人真的很多有錢人炒房
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02/22 01:14, , 39F
但既然叫炒房 一定會獲利了結 不然就變自住客或收藏家了
02/22 01:14, 39F
還有 36 則推文
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02/22 09:30, , 76F
卻因為美國政府採自由經濟不予過度干涉，只能賣了美國
02/22 09:30, 76F
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02/22 09:31, , 77F
房子，認賠結束。
02/22 09:31, 77F
推
02/22 09:32, , 78F
根本沒跌 哪來的"反彈"行情 @@"
02/22 09:32, 78F
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02/22 09:32, , 79F
場和政府不用面對殘酷的現實,就像人沒有了痛覺神經,受傷
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02/22 09:33, , 80F
還持續傷害自己,最後你是要怪為什麼沒有痛覺神經來刺激
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02/22 09:33, , 81F
你,提醒自己要採取保護措施,還是要怪自己沒有時時刻刻觀
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02/22 09:35, , 82F
察自己是否己經做出超乎身體能忍受的動作? 我很懷疑把痛
02/22 09:35, 82F
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02/22 09:36, , 83F
覺神經拿掉,有多少人知識豐富到知道身體每個器官的極限,
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推
02/22 09:36, , 84F
台灣人過太爽 自己都不知道~~物價低 北部工作好找 偏偏媒體
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02/22 09:37, , 85F
都報相反的~~
02/22 09:37, 85F
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02/22 09:37, , 86F
太過穩定的環境就等於把痛覺神經拿掉了.
02/22 09:37, 86F
推
02/22 09:47, , 87F
還有最重要的因素，都有二代健保了，"實價徵稅"也快了
02/22 09:47, 87F
推
02/22 10:19, , 88F
合理
02/22 10:19, 88F
推
02/22 10:30, , 89F
猜頭猜底，不專業文。反轉指標都還沒出現就發文，我
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02/22 10:30, , 90F
看又是一個失準的作家罷了!
02/22 10:30, 90F
推
02/22 10:46, , 91F
很多條件會影響供需 進而影響房價 要避那些被過分炒高
02/22 10:46, 91F
推
02/22 10:46, , 92F
同意，最後受傷的總是只買得起一戶的自住首購族
02/22 10:46, 92F
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02/22 10:47, , 93F
的區域 而供給量小 建設量大的台北市 還是有很多需求在
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02/22 10:48, , 94F
但也可量力而為 選擇交通方便的周邊區域
02/22 10:48, 94F
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02/22 10:49, , 95F
供給量大 或 話題性高 迅速暴漲的區域 誰知會怎樣...
02/22 10:49, 95F
推
02/22 10:51, , 96F
若要藉台灣人的需求 推高房價 看來很困難了 (少子 薪資)
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02/22 10:52, , 97F
除非引進外力(陸資或外資) 但到那時人民會更慘...
02/22 10:52, 97F
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02/22 10:53, , 98F
我覺得這怪不了誰 政府是民選的 人民素質造就的
02/22 10:53, 98F
推
02/22 10:56, , 99F
唉~~現在站在台上的大官, 30年前也是平民百姓啊.
02/22 10:56, 99F
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02/22 11:41, , 100F
反正有爸媽老屋在手..先租屋應變..等他個10年後再買
02/22 11:41, 100F
推
02/22 15:34, , 101F
原作者從99年就看雖房市，但獨尊台北市了
02/22 15:34, 101F
推
02/22 19:33, , 102F
那熱錢要去哪?
02/22 19:33, 102F
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02/22 23:09, , 103F
引進陸資也改變不了你貧窮的事實...
02/22 23:09, 103F
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02/22 23:38, , 104F
我很確定這人不懂貨幣銀行學 ＝ ＝+
02/22 23:38, 104F
推
02/23 01:08, , 105F
空頭快來吧!
02/23 01:08, 105F
推
02/23 21:52, , 106F
是想要繼任當總司令吧
02/23 21:52, 106F
推
02/25 00:19, , 107F
這篇文章說的好!!樓上幾個推文房仲業請拿出良心救人民
02/25 00:19, 107F
推
02/25 21:38, , 108F
我覺得這作者文筆很好@@
02/25 21:38, 108F
推
02/26 02:46, , 109F
通篇唯一論點：少子化、高齡化...
02/26 02:46, 109F
推
02/26 11:46, , 110F
這篇論述很棒、至少不會像張教授那般的胡亂開槍
02/26 11:46, 110F
推
02/26 13:18, , 111F
這人懂不懂經濟我不知，但長期看他的部落格，至少是個很有
02/26 13:18, 111F
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02/26 13:19, , 112F
良心而且注重社會大眾財經教育的好作家
02/26 13:19, 112F
推
03/17 11:43, , 113F
推
03/17 11:43, 113F
推
05/22 02:00, , 114F
[新聞]
05/22 02:00, 114F
推
05/22 02:21, , 115F
已收錄
05/22 02:21, 115F
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