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[新聞] 房價跌定了？已回收

看板home-sale (房屋交易)作者 (swallow)時間10年前 (2015/11/20 09:46), 編輯推噓30(32推 2噓 48→)
留言82則, 34人參與, 最新討論串1/14 (看更多)
到底從經濟學和個人財務管理的觀點，房價的漲跌代表什麼？我們該如何應對？請見以下分析： 1.台灣的房價本來就該下跌，不要怪政府打房 經濟學已經研究的很徹底，房價的漲跌短期而言是看資金面（精確的說，是看實質利率），中期而言看房價／所得比（或房價／可支配所得比，總之就是類似的指標），長期而言看人口結構。因此雖然目前全球資金還是很寬鬆（但實質利率已經轉正，也就是已經步入通縮），但中長期因素對台灣的房價都是看跌，所以房價本來就要跌。 最明顯的例子就是我國央行時隔多年在今年 9 月第一次降息，但房價並未有任何反彈，因為在所得無法提升，還有台灣人口紅利已盡的狀況之下，房價怎麼上漲? 另一個例子是日本在 1990 年代泡沫破裂之後就一直降息，1999 之後還維持零利率到現在，但仍然不敵人口紅利下跌的威力（日本的人口紅利最高點在 1992~1993），根據日本國土交通省公布的房價資料，東京的透天住宅價格（Detached House）從 1990 的歷史高點到今年，跌幅為 60%，而且目前還欲振乏力！ 可見當房價過度泡沫化和人口紅利已盡，低利率或貨幣寬鬆都無法保證房價上漲，而現在的台灣和當年的日本，這些因素全部一樣。所以像帥過頭這些投機客，請不要再怪政府打房讓房價下跌，天道（我常稱「宏觀趨勢」就是天道）就是要讓房價跌，誰也無法挽救。 2.房價下跌的確會對經濟有深遠的影響 根據經濟學家的研究，建築相關 GDP 大概占先進國家 GDP 的 10%，因為房地產不是只有建築業，如建築原物料的生產就牽涉到鋼鐵、水泥、石化、木材、玻璃等行業，這些原物料的運送需要運輸業，在建築的過程中使用的機械和人工又牽涉到機械、電機等產業，以及從挑磚擔水泥到室內設計的各行各業；房屋建成之後的銷售又牽涉到房仲和代書等行業，所以房價的漲跌影響何其深遠。 另一個重大影響，則是房價大幅下跌往往會引起金融系統呆帳大增，爆發系統性風險（或稱金融風暴），2008 年的美國就是最好的明證。另外一個例子就是中國政府這幾年用了一堆政策手段仍然難以挽救經濟，就是因為中國人口紅利已盡導致房價這幾年開始大幅下滑，所以長期而言，最後還是人口決定一切，投資中國者須戒慎恐懼啊！ 因此，既然宏觀趨勢就是要房價跌，房價跌又會引起經濟衰退和金融風暴，因此對未來幾年的經濟，老實說，實在沒有什麼樂觀的理由。 3.對多數人而言，現在買房會毀掉一生 根據世界房地產年鑑的數據顯示，目前台灣的房價／人均 GDP 高達 33.99 倍，也就是說平均要近 34 年不吃不喝才可以買一間房子！但是台灣的租金報酬率卻是全世界最低，反過來思考，就是在台灣租屋，可說是全球最划算！若我們假設以台北一棟 1500 萬的房子而言，在未來 20 年內房價跌幅 40%，大概等於屋主會損失 600 萬；若改成租屋，假設 20 年內月付租金 2 萬，那麼兩者差距如下： 買房的損失：600 萬 20 年付的總租金：2 萬*20 年*12 月= 480 萬 初步計算買房和租房的差距至少 120 萬以上，等於一年至少省下 6 萬。若計入持有房屋的稅率（未來房地產相關稅率一定會大幅上升）、利息、修繕成本及尚未繳納的房租的定存收益，兩者差距可能到 200 萬以上。更何況這還是房價只跌 40% 的假設，若房價像日本那樣跌幅超過 50%，持有房屋的損失還會更大。 所以我做獨立的財務顧問到現在，學生詢問買房與否，我一律的答覆是「除非你有辦法保證未來 20 年平均年收百萬，否則至少等房價跌 35% 以上再買」、「人有錢才有房，而不是有房才有錢」，希望這兩句話可以把「現在到底該買房或是租屋」的爭議劃下句點。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.247.13.217 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1447983965.A.712.html
推
11/20 09:49, , 1F
上漲時說所有因素都跟香港一樣，下跌就說都跟日本一樣
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但房地產這種東西沒有什麼因素跟別國一樣結果就會一樣的
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就像你大學翹課輟學因素跟比爾蓋茲一樣還是魯蛇
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在討論該買房或租房的時候其實都忽略了另一個觀點
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推
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所以結論就是 如果跌30%還是買房賺阿
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那就是"有房子的人才能決定他要賣還是要出租"
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如果"只"跌30% 買房租人一樣是正報酬
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而且我國租房跟買賣房屋的法律、稅制、契約規範都不同
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單拿香港或日本就說台灣以後會變那樣實在太草率了
11/20 09:54, 9F
推
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其實跌很多也要屋主拿出來賣說
11/20 09:55, 10F
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11/20 10:01, , 11F
就漲到現在 賣家有價無市 開始下跌 買家有價無市
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推
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人口紅利決定房價，等著看會否步入東京的後塵
11/20 10:02, 12F
推
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想租人也要租的出去，還要承擔會不會遇到房客不愛惜房
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子、欠租變兇宅等風險
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推
11/20 10:09, , 15F
租房子真的超怕變凶宅啊~欠租就算了..凶宅就很麻煩...
11/20 10:09, 15F
推
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人人都放著租 接著就是看裝潢跟位置了
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11/20 10:11, , 17F
其文共賞
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另外 要不要買房 真的是年薪百萬再來討論吧..
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低於這價碼能買的到的位置 以後很難更好
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噓
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專家別再白痴了好嗎！假設性問題只假設一個方向，這也叫客觀
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評估？！
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推
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這篇就看出來就算是事實 有心人還是找一堆理由反駁!
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房價不是已經在跌了 這篇到底在講啥=.=?
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推
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中肯
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而且一樣"有錢的人才能決定要買還是要租"這算什麼關鍵
11/20 10:24, 25F
推
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專家真好當
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11/20 10:29, , 27F
你怎麼不說未來20年房價漲40%來計算第三點？未來漲還跌不是
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11/20 10:29, , 28F
看現況就會知道，請參考10幾年前。分明只挑自己想要的才認定
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是對的，還什麼有心人刻意攻擊。
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推
11/20 10:29, , 30F
就是一個商品有錢人可以買很多，窮人一個都買不起的時候，
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結論是買賣雙方根本不用在乎窮人買不買的起，只在乎有錢人
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會不會買單
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推
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豪宅市場的狀況就是有錢人不買單了，結果害死平民房市
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因為有錢人不玩豪宅也跑來玩一般住宅
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作文比賽打房法…
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鍵盤預測就快有打房路跑了…
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推
11/20 10:41, , 37F
用30年破公寓2000萬算的話 跌個20%就400萬了 貌似很容易耶
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11/20 10:43, , 38F
20年後租房的人買全新房 現在買房的20年後守著50歲破公寓XD
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11/20 10:49, , 39F
樓上，房子永遠是跌價，只有地是漲的，你說的50年房就等都
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更，就有認識的人這樣買來放。
11/20 10:49, 40F
推
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等都更? 笑了 當然有人這樣做 但是能不等不是更好?
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推
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等不到就租人傳家 讓後代不用天天上PTT抱怨很好啊
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推
11/20 10:53, , 43F
出租? 又笑了 別忘了 台北市投報比世界第一名 XDD
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11/20 10:53, , 44F
等到剛好換新房住 或是賣掉換幾間老房再租人等都更
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推
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學者還是別出來誤國了吧
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等你每年百萬以上租金收入 根本就不太care投報比
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無腦收租 一嘗試過就回不去了 CC
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推
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都更要輪2000年以目前進度
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看蛇抱怨其實蠻有趣的。
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推
11/20 10:59, , 50F
現在買不起 20年後的全新房更不可能吧！ XD
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推
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第一個論點，央行在99/6/25推出限貸令 又在2010年連續升
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息，房市也是走了四年的大多頭，央行操控要一次見效，只
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有大陸兩年前的打法才有用 給你一次到底，另外，20年跌4
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0%，很多地方不會適用，尤其發展起來的第一環跟第二環地
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區。以前基期低，但無建設，現在交通跟生活基能顯著提升
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，怎麼跌回去40%我還真看不出來
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11/20 11:09, , 57F
年收百萬看的房又另一個層次了
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11/20 11:30, , 58F
新聞有連結嗎
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推
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很簡單啊，不跌就別買 然後扣稅而已阿
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推
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玻璃心 哈哈哈哈哈
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大陸今年也漲了…
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之前打的底現在看就是絕佳買點…當時你買了嗎？…
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大陸漲給鬼看的嗎？根本一堆地方沒人住
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推
11/20 12:28, , 64F
三四年前也一堆這派別的 通通被市場扛去種了
11/20 12:28, 64F
→
11/20 12:46, , 65F
路過按讚
11/20 12:46, 65F
推
11/20 13:08, , 66F
等了20年才買房，結果竟然只差200萬?? 而且還是先卡住下
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11/20 13:08, , 67F
跌40趴的前提。這篇根本是暗示該買房嗎？這個打房論述不
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11/20 13:08, , 68F
夠有力。
11/20 13:08, 68F
推
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卡的前提是只買1500萬的房 而且只買一間
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看多的人可以買2000萬、3000萬 多買幾間 反正井噴 多買多賺
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推
11/20 13:31, , 71F
鬼島不一樣啦 井噴
11/20 13:31, 71F
推
11/20 13:41, , 72F
繼續井噴，別怕別怕
11/20 13:41, 72F
推
11/20 15:07, , 73F
現在不是沒有錢買，是想等更便宜，但是聽了學者的話，一沒
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→
11/20 15:07, , 74F
有買，租了二十年，老了租不到了，或是更貴了，學者會負責
11/20 15:07, 74F
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11/20 15:07, , 75F
你的人生嗎？
11/20 15:07, 75F
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11/20 15:53, , 76F
那請問樓上，現在買了斷頭了，市場派要負責嗎?
11/20 15:53, 76F
推
11/20 16:20, , 77F
建議這篇“台灣”要改成“台北”吧！數據明明只適用在台北
11/20 16:20, 77F
推
11/20 17:24, , 78F
竹北、新莊一堆賠售 一賠都是百萬起跳 請問市場派要負責嗎?
11/20 17:24, 78F
推
11/20 18:17, , 79F
漲跌我是不知道，但用不到七折八折價買到理想房子這是確定
11/20 18:17, 79F
噓
11/21 08:25, , 80F
先知,權威,神人,媒體喊跌N年又N+N年了不是!?大家都
11/21 08:25, 80F
→
11/21 08:25, , 81F
道要買是30年後了的事了。
11/21 08:25, 81F
推
11/25 09:26, , 82F
所以寫這文章的作者，有成功投資房產了嗎？？信心哥
11/25 09:26, 82F
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