Re: [請益] 租不如買? 買不如租?

看板home-sale (房屋交易)作者Hermess (取之有道)時間8年前 (2017/04/02 21:50)推噓6(7推 1噓 24→)

留言32則, 8人參與討論串20/34 (看更多)

打完才發現好長啊。人年紀大了真的很囉唆。不想看長文章的請上一頁啊QAQ 不好意思啊。我的回文好像造成兩位不太愉快的爭論了。我下午出去幫忙送養浪浪了。晚上聚餐剛回家。我花了點時間把你們兩位的討論仔細看了幾次。結論是其實兩位的論述都沒錯。只是觀點方向的差異。還有我自己敘述上的不嚴謹。一方是說房東跟房客基礎都是1100萬。房東的獲利也應該要扣除房東的居住成本。所以換算下來。租屋比買屋划算。這觀點是正確的。因為計算的情況下。滿足以下三個條件： 1: 20年內房價假設不漲不跌。也不討論老舊都更或其它可能性 2: 房東及房客的閒置金錢都有4%的年投資收益 3: 房屋年投報低於3%以下。也就是1000萬買的房子。每個月淨獲利低於2.5萬。這樣的情況下房東花300萬跟800萬貸款買屋。房客利用1100萬做穩定投資。過了20年。房客的淨資產的確會高於房東。這點在我看完滿足以上條件的計算過後是沒有錯的。另一位認為房屋本身是利用房地產操作槓桿。所以在相同條件的投資下。因為房東用房地產額外操作槓桿。所以獲利會比房客多。這也是正確的。因為兩方考量的角度不同。一方是以房客的角度。認為房東租屋給我就是擺20年。這期間房屋是不會有變動的。但是因為我表達自己是投資客的關係。所以另外就考量到。在投資穩定的狀況下。利用房地產槓桿是否能有額外獲利呢。有的以房客的角度來說。就是1100萬每年穩定收益4%。總共44萬。以房東的角度來說。800萬做穩定投資。300萬做房地產槓桿操作的情況下。如果不論現金跟房地產都是穩定獲益4%的情形。房東其實是利用300萬去操作1100萬(房地產總額）的4%獲利。當然其中有800萬需要繳貸款的1.7%利息。所以房東實際獲益是 300萬的4% 800萬的2.3%(貸款1.7%扣除額 800萬的4%(1100萬中未動用的資金）以上與房客無關。是考慮4%獲利以及房客給予的23萬租金總共是12萬+18.4萬+32萬=62.4萬額外加23萬=85.4萬大於房客無槓桿的44萬。房東當然一樣會有居住成本支出。只是房客的居住成本支出會轉移成房東獲利。所以這邊僅討論獲利。亦未扣除房客的房租支出當然房客可以主張自己也可以利用信用貸款等來操作槓桿。可是目前銀行放款的環境下。很少低於房屋貸款的放款利率。所以獲利上相對有限。所以另一方的主張也是正確的。只是考量到房東買的房屋是否有做資源活化。當然以上的條件是把房東的房屋以每年4%的獲利考慮進去。也許有人會以這就是平均房價年漲4%的算法。打臉之前的預設條件（房價不漲不跌）所以這裡應該就是分歧所在。【是否把買房視為投資的一部分。】若否。則房客佔優若是。則房東佔優所以別在相信自住沒差啦。資產總值有差啊。不過站在投資房地產的角度的我來看。房地產買賣真的挺op的。等於是投資一張股票。然後再把股票租人再獲利一次。而且以把房地產視為一個投資標的的角度來看。投資獲利4%其實是相當低廉的。我自己是還沒有買賣房屋的獲利低於本金的年投報20%以下過。也沒有超過年投報50%就是了。因為我算是相對保守。當然每種投資均有風險存在。所以下功夫降低風險是每個不分領域的投資者都在做的事情。前幾天看了一篇文章。是一名考國考中的考生告訴他朋友。國考錄取率是2%。所以他今年沒上。明年也有2%機率。但是。真的是2%嗎？一位正妹認識50位男性。50位男性受到正妹的青睞的機率都是2%嗎？一方是絞盡腦汁思考情境。研究正妹喜好。每次留言回文均是反覆揣測投其所好。另一方面則是。咩修干某。兩邊的機率真的是一樣的嗎？投資也是類似的。算多者勝多。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.9.113 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1491141028.A.93B.html ※ 編輯: Hermess (1.161.9.113), 04/02/2017 21:51:29 ※ 編輯: Hermess (1.161.9.113), 04/02/2017 22:17:39 ※ 編輯: Hermess (1.161.9.113), 04/02/2017 22:18:50

噓

apege520

04/02 22:55, , 1^F

04/02 22:55, 1^F

→

jimmy8069

04/02 22:57, , 2^F

04/02 22:57, 2^F

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jimmy8069

04/02 22:58, , 3^F

04/02 22:58, 3^F