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Re: [請益] 租不如買? 買不如租?

看板home-sale (房屋交易)作者 (real)時間8年前 (2017/04/02 21:30), 編輯推噓22(24推 2噓 80→)
留言106則, 24人參與, 最新討論串19/34 (看更多)
※ 引述《Jose (交通部長˙荷西！)》之銘言： : 小學生都會算加減乘除 但是變成應用題突然就很多人不會了 : 這個早上突然想到房地產的問題 以下為個人淺見 若有觀念錯誤歡迎討論指證 : 古老觀念有土斯有財 房租養房貸 20年後就是免費得到房子 : 但完全忽略了自備款的機會成本這個項目 過去低利率時代很多人選擇忽略 : 但這其實是改變決策的重要因素 (尤其是開始進入升息循環) : 我以最近本身入住的的台北市北區5-10年內社區大樓來說 : "2房格局 權狀30坪 成交大概1100萬左右 平均36.6萬 不含車位" : 從想買房自助的角度分析: : 當房客一年房租支出 = 2.5萬(含管理費) x 12 = 30萬 : 買房一年支出 = 31.1萬 : 自備款300萬 機會成本4.0%(即我放在銀行做穩定的收益) = 12萬/年 : 貸款 利息支出 800*1.7% = 13.6萬/年 : 持有稅金 房屋稅地價稅 2萬/年 : 管理費 2000/月 = 2.4萬/年 : 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年 : 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年 : 買房支出居然高於租房 且這尚未計算還本金 : 本金還越多 你的薪水投入房貸 未來每年能創造的收益越少 即買房機會成本就高 : 舉例來說20年後我還了本金800萬 現金轉換為資產 你持有一間30年大樓2房的房產 : 但若保持800萬現金 這20年甚至以後會持續會創造收益 且隨時保有選擇進場的權利 : 若從想當房東買房收租的角度 : 支出: = 18.5萬 : 800萬貸款的成本 = 12萬 : 管理費 = 2.4萬 : 持有稅金 = 2萬 : 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年 : 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年 : 收益 = 房租 30萬 : 想買房當房東每年淨賺11.5萬,10年後淨賺13.6萬 : 800萬貸款大概 你的房客大概60年可以賺到 不考慮漲房租(正) 空窗期(負) 利率(負) : (是的 房客幫你繳房貸 久了就是你的) : 若不買房當房東 300萬自備款創造的收益成本 4.0% = 12萬/年 : 蝦米 居然差不多 但還可以保持流動性 : 不管是買房收租當房東 或是買房自助 都是非理性決策 : 大家可以用這樣 調整變數(總價 利率 自備率 機會成本) 去試算 : 房價狂漲的時代一定是怎麼買怎麼賺 本金太大了 資產增值的幅度高 : 但房價持平 緩跌 甚至有升息跡象時 不只是考量貸款成本 還必須要考量機會成本 : 大樓尚且如此 我真的無法想像現在投入1000萬買35年公寓的人的心態 : 1. 20年還完貸款後持有的資產為55年公寓 : 2. 若都不買房20年後持有的資產為1000萬現金 且這20年持續創造收益 : 3. 尚不包含修繕費用 老公寓修繕費用驚人 這系列月經戰文我沒細看完 我只單純看你這篇文就想請教大大一個很多板友都想問的問題 到底保證年投報率4%的金融產品是什嗎？ 拜託造福一下大家，你隨便說一個就好了 我這個人不貪心，我只要2%就好了 讓我安穩每年一定都有2%且絕對不會賠錢的投資 還請大大報一個給我 小弟我感激不盡 題外話，小弟從工作以來這10幾年的投資結算還是負的 非常慚愧我資值駑鈍 還請高手大大救教一下 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.110.148 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1491139835.A.153.html
推
04/02 21:31, , 1F
跟你講你抱得住嗎?
04/02 21:31, 1F
推
04/02 21:36, , 2F
投股跟買房一樣 不能承擔任何風險就沒有任何利益 但這
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→
04/02 21:36, , 3F
裡的鄉民只想兩者皆得
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04/02 21:39, , 4F
要"絕對"不會賠錢的 你可以從房版左轉了
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推
04/02 21:39, , 5F
認真回,美國十年期公債2.389%
04/02 21:39, 5F
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04/02 21:40, , 6F
因為買房也有下跌的風險
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→
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不行啦 政府也有可能會破產der 有風險
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04/02 21:43, , 8F
對啊，美國被核彈打，國債就變壁紙啦
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04/02 21:43, , 9F
台灣房價'絕對'會井噴, 風險比中華電還小. End
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推
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認真回單筆美金儲蓄險有5% 但是有匯差風險
04/02 21:43, 10F
推
04/02 21:44, , 11F
也是，北韓風險~XD聽說美國人真的很怕北韓核彈攻擊
04/02 21:44, 11F
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04/02 21:45, , 12F
都準備匯入台灣買無風險的台灣房地產了
04/02 21:45, 12F
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04/02 21:47, , 13F
有匯差風險的也不行 他們要0風險的
04/02 21:47, 13F
推
04/02 21:55, , 14F
台銀 還本終身壽險，我買了2000 明年開始每年60萬
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→
04/02 21:56, , 15F
現在類似保險只有2.5%吧
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推
04/02 21:56, , 16F
算這些都假的啦
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04/02 21:56, , 17F
過去30年，任一時間點，算的結果都差不多
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04/02 21:57, , 18F
租30年可以省下的錢，被通膨吃光
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04/02 21:58, , 19F
如果沒穩定的賺30年，還賠錢就好笑了
04/02 21:58, 19F
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04/02 22:00, , 20F
會這麼講的都是想壓高報酬，結果都賭輸的
04/02 22:00, 20F
推
04/02 22:01, , 21F
有玩過天堂的都知道
04/02 22:01, 21F
→
04/02 22:02, , 22F
就算沒雄霸，東西還是一直變貴
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04/02 22:02, , 23F
逗趣耶 房價如果沒漲也是被通膨吃掉阿 到底想比什麼啦
04/02 22:02, 23F
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04/02 22:03, , 24F
你不印鈔，歪國也會印的你不要不要的
04/02 22:03, 24F
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04/02 22:03, , 25F
不管是買房還是投資都會碰到通膨問題 不是只有投資才有好嘛
04/02 22:03, 25F
推
04/02 22:03, , 26F
低投報期間其實最重要的是本業
04/02 22:03, 26F
→
04/02 22:05, , 27F
本業或投資只要賺夠多，還租個鳥
04/02 22:05, 27F
推
04/02 22:05, , 28F
如果我投資賺的比買房效益高 我還買個鳥 這什麼無敵回答阿
04/02 22:05, 28F
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04/02 22:05, , 29F
小牛 賓利 買下去，房子還考慮租或買
04/02 22:05, 29F
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04/02 22:06, , 30F
我如果是郭台銘兒子我也不用考慮租或買阿 但就不是咩
04/02 22:06, 30F
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04/02 22:06, , 31F
當賒侈品買啊，算報酬率是什麼碗粿 ？
04/02 22:06, 31F
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04/02 22:07, , 32F
當奢侈品買你就可以左鍵出去了阿 還在這邊跟我們討論什麼
04/02 22:07, 32F
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04/02 22:07, , 33F
原文是投資高手耶，房子還算報酬率
04/02 22:07, 33F
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04/02 22:08, , 34F
就投資跟買房一起來啊
04/02 22:08, 34F
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04/02 22:08, , 35F
有錢買就買，沒錢買就租
04/02 22:08, 35F
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04/02 22:09, , 36F
有錢卻租房，那就是賭多空
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04/02 22:09, , 37F
現在不就是在討論有錢買 那到底要買還是租?
04/02 22:09, 37F
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04/02 22:09, , 38F
下好離手
04/02 22:09, 38F
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04/02 22:10, , 39F
你有錢就買房 不也是在賭房價的多空......
04/02 22:10, 39F
還有 27 則推文
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04/02 22:37, , 67F
有解約金，因為年金聽說不能解約，你要解約叫提前給付
04/02 22:37, 67F
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04/02 22:38, , 68F
提前給付需不需要扣東扣西，建議試算表自己算一下
04/02 22:38, 68F
推
04/02 22:46, , 69F
那就先放著吧要超過60歲才划算
04/02 22:46, 69F
推
04/02 22:49, , 70F
以超長期投資來看，其實是很ok的,且繳費人是爸媽XD
04/02 22:49, 70F
→
04/02 22:49, , 71F
主要是避稅 好用
04/02 22:49, 71F
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04/02 22:50, , 72F
保險最強的地方是減少贈予和遺產稅部分
04/02 22:50, 72F
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04/02 22:52, , 73F
不是哦，儲蓄險若超過3300萬不知道會不會被課稅，且若
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04/02 22:52, , 74F
短時間投保或代病投保
04/02 22:52, 74F
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04/02 22:54, , 75F
這應該分3個討論，高額投保，短期投保理賠（但這又不
04/02 22:54, 75F
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04/02 22:54, , 76F
是殘扶險，為何叫理賠），帶病投保
04/02 22:54, 76F
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04/02 22:56, , 77F
你講的避稅應該屬於理賠範圍，但有看過高額投保儲蓄險
04/02 22:56, 77F
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04/02 22:56, , 78F
，短期走掉杯扣遺產稅的
04/02 22:56, 78F
推
04/02 22:59, , 79F
因為贈予稅是贈予人給的啊
04/02 22:59, 79F
→
04/02 23:00, , 80F
放超長期就沒事了
04/02 23:00, 80F
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04/02 23:16, , 81F
若你投保5000萬的年金險，過10年不小心走掉，還超過
04/02 23:16, 81F
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04/02 23:17, , 82F
一個人遺產稅1200萬額度，那應該會課稅的
04/02 23:17, 82F
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04/02 23:17, , 83F
上面少講剩餘
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04/02 23:17, , 84F
若小於1200萬可能不用課
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04/02 23:18, , 85F
另一說法是走掉後繼承人把被保險人繼承自己的
04/02 23:18, 85F
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04/02 23:18, , 86F
就不用課，但這我還沒確認
04/02 23:18, 86F
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04/03 01:09, , 87F
買保險時指定受益人的話死掉後受益人拿的錢不算遺產...
04/03 01:09, 87F
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04/03 01:10, , 88F
未指定受益人的話拿錢的那個人要被當作拿遺產...
04/03 01:10, 88F
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04/03 01:12, , 89F
除了遺產稅還有死者生前債務要不要幫忙還的問題...
04/03 01:12, 89F
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04/03 01:12, , 90F
不當作遺產就不必幫死者還債...
04/03 01:12, 90F
推
04/03 02:18, , 91F
其實就美國10年期公債就好2.4% 美國10年後如果還不出來
04/03 02:18, 91F
→
04/03 02:18, , 92F
哪我看這世界也完了 買什麼都一樣
04/03 02:18, 92F
→
04/03 02:46, , 93F
無風險2%明明很多
04/03 02:46, 93F
推
04/03 04:59, , 94F
怕的是美國分裂重組之後不認債=w=
04/03 04:59, 94F
推
04/03 07:38, , 95F
借我，保證每年2%
04/03 07:38, 95F
推
04/03 08:10, , 96F
現在雖然低利率，但儲蓄險要2%不難。
04/03 08:10, 96F
→
04/03 08:19, , 97F
2% 不怕綁約就有 這種適合退休 養老領年金 收房租 年輕
04/03 08:19, 97F
→
04/03 08:21, , 98F
還是別隨便用 太多人中途解約 要買車 要結婚 生小孩啥的
04/03 08:21, 98F
推
04/03 09:15, , 99F
我是零風險3%
04/03 09:15, 99F
→
04/03 09:15, , 100F
是閒錢買的
04/03 09:15, 100F
噓
04/03 09:29, , 101F
被動投資 指數化 不用謝了
04/03 09:29, 101F
推
04/03 09:38, , 102F
1-5年不敢講，放長20年 指數化真的很威
04/03 09:38, 102F
噓
04/03 14:11, , 103F
不需要如此獻醜，更何況為什麼要教你賺錢?
04/03 14:11, 103F
→
04/03 14:12, , 104F
建議你想賺錢的話多讀點書 書裡都有寫喔糾咪>.^
04/03 14:12, 104F
推
04/04 08:42, , 105F
台幣儲蓄險也有2.5
04/04 08:42, 105F
→
04/04 12:22, , 106F
雖然我覺得買屋比租屋好 不過2%做不到你真的是太誇張了
04/04 12:22, 106F
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