Re: [請益] 租不如買? 買不如租?
※ 引述《Hermess (取之有道)》之銘言：
: 打完才發現好長啊。人年紀大了真的很囉唆。不想看長文章的請上一頁啊QAQ
: 不好意思啊。我的回文好像造成兩位不太愉快的爭論了。我下午出去幫忙送養浪浪了。晚
: 上聚餐剛回家。我花了點時間把你們兩位的討論仔細看了幾次。
: 結論是其實兩位的論述都沒錯。只是觀點方向的差異。還有我自己敘述上的不嚴謹。
: 一方是說房東跟房客基礎都是1100萬。房東的獲利也應該要扣除房東的居住成本。所以換
: 算下來。租屋比買屋划算。
: 這觀點是正確的。
: 因為計算的情況下。滿足以下三個條件：
: 1: 20年內房價假設不漲不跌。也不討論老舊都更或其它可能性
: 2: 房東及房客的閒置金錢都有4%的年投資收益
: 3: 房屋年投報低於3%以下。也就是1000萬買的房子。每個月淨獲利低於2.5萬。
: 這樣的情況下
: 房東花300萬跟800萬貸款買屋。房客利用1100萬做穩定投資。
: 過了20年。房客的淨資產的確會高於房東。這點在我看完滿足以上條件的計算過後是沒有
: 錯的。
: 另一位認為房屋本身是利用房地產操作槓桿。所以在相同條件的投資下。因為房東用房地
: 產額外操作槓桿。所以獲利會比房客多。
: 這也是正確的。
槓桿操作下
假定兩個人龍二跟龍五都有1100萬現金
假定龍二先生有1100萬 買A房 全現金買 租龍五每年扣除修繕 稅金每年實收24.5萬
然後將A房用理財貸貸款800萬出來(而且是超爽20年不用還本金的理財貸 還可以貸到
800萬)每年利息2%(理財貸利息高一點)
A房一年房款利息16萬
龍二先生在拿A房貸出來的800萬 用頭期款400萬(第二間屋頭期款提高一點)貸款
700萬買B屋(1100萬)自住 利息2.2% B房一年房款利息14萬
然後B屋也很神奇的期間不用還本金(理財貸)
B屋每年修繕 稅金算3萬
剩下400萬投資證券每年4% 一年收16萬報酬
這樣龍二一年可以收到24.5(租金)+16(投資報酬)-16(A房利息)-3-14(B房利息)=7.5萬
將20年後7.5萬*20年=150萬 然後將投資證券的400萬本金還B房部分貸款
20年後龍二可以有B房(還有300萬貸款)+A房(還有800萬貸款)+150萬現金
假定新房小漲20年後1100萬的房子折舊後還是1100萬
龍二把兩間房子賣掉 這樣龍二有1100+1100-300-800+150=1250萬元
而把租房的龍五有1100+44*20-27.5*20=1430萬
龍二1250萬VS龍五1430萬
怎麼辦 龍二大開槓桿多買一間 資產在20年後還是比龍五少喔
簡單講 房價只要不大漲 你買房放大你的舉債能力根本找死
這些年買房放大你的舉債能力感覺很棒的原因哪是因為房價大漲的幻覺
懂嗎
: 因為兩方考量的角度不同。一方是以房客的角度。認為房東租屋給我就是擺20年。這期間
: 房屋是不會有變動的。但是因為我表達自己是投資客的關係。所以另外就考量到。在投資
: 穩定的狀況下。利用房地產槓桿是否能有額外獲利呢。
: 有的
: 以房客的角度來說。就是1100萬每年穩定收益4%。總共44萬。
: 以房東的角度來說。800萬做穩定投資。300萬做房地產槓桿操作的情況下。如果不論現金
: 跟房地產都是穩定獲益4%的情形。
: 房東其實是利用300萬去操作1100萬(房地產總額）的4%獲利。當然其中有800萬需要繳貸
: 款的1.7%利息。
: 所以房東實際獲益是
: 300萬的4%
300萬就是頭期款放在銀行裡 你怎麼會有300萬的4%投報? 這是在算什麼?
: 800萬的2.3%(貸款1.7%扣除額
: 800萬的4%(1100萬中未動用的資金）
這又是啥? 你1100萬現金買房 然後貸出來800萬(利息1.7%)
你就是只有一筆800萬可以得到2.3%
你哪來的又個800萬可以4%的?
有聚寶盆? 會生錢??XDDDDDDDDDDDDDDD
: 以上與房客無關。是考慮4%獲利
: 以及房客給予的23萬租金
: 總共是12萬+18.4萬+32萬=62.4萬
: 額外加23萬=85.4萬
所以應該是18.4+23租金=41.4萬好嗎
然後最重要的 你要睡公園XDDD
: 大於房客無槓桿的44萬。
: 房東當然一樣會有居住成本支出。只是房客的居住成本支出會轉移成房東獲利。所以這邊
: 僅討論獲利。亦未扣除房客的房租支出
所以都不考慮居住成本的話就是租44萬VS買41.4萬好嗎
: 當然房客可以主張自己也可以利用信用貸款等來操作槓桿。可是目前銀行放款的環境下。
: 很少低於房屋貸款的放款利率。所以獲利上相對有限。
: 所以另一方的主張也是正確的。
: 只是考量到房東買的房屋是否有做資源活化。
: 當然以上的條件是把房東的房屋以每年4%的獲利考慮進去。也許有人會以這就是平均房價
: 年漲4%的算法。打臉之前的預設條件（房價不漲不跌）
: 所以這裡應該就是分歧所在。
: 【是否把買房視為投資的一部分。】
: 若否。則房客佔優
: 若是。則房東佔優
: 所以別在相信自住沒差啦。資產總值有差啊。
: 不過站在投資房地產的角度的我來看。房地產買賣真的挺op的。等於是投資一張股票。然
: 後再把股票租人再獲利一次。
: 而且以把房地產視為一個投資標的的角度來看。投資獲利4%其實是相當低廉的。
: 我自己是還沒有買賣房屋的獲利低於本金的年投報20%以下過。也沒有超過年投報50%就是
: 了。因為我算是相對保守。
: 當然每種投資均有風險存在。所以下功夫降低風險是每個不分領域的投資者都在做的事情
: 。
: 前幾天看了一篇文章。是一名考國考中的考生告訴他朋友。國考錄取率是2%。所以他今年
: 沒上。明年也有2%機率。
: 但是。真的是2%嗎？
: 一位正妹認識50位男性。50位男性受到正妹的青睞的機率都是2%嗎？
: 一方是絞盡腦汁思考情境。研究正妹喜好。每次留言回文均是反覆揣測投其所好。另一方
: 面則是。咩修干某。兩邊的機率真的是一樣的嗎？
: 投資也是類似的。算多者勝多。
亂算一通 拜託一點
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.200.179
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1491146491.A.808.html
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 23:25:26
推
04/02 23:26, , 1F
04/02 23:26, 1F
→
04/02 23:29, , 2F
04/02 23:29, 2F
→
04/02 23:30, , 3F
04/02 23:30, 3F
→
04/02 23:31, , 4F
04/02 23:31, 4F
他的800萬的2.3%就是你說的再投資的產品(4%投報-1.7%貸款利息)
所以不會有在一個800萬的4%了懂嗎?
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 23:36:52
推
04/02 23:36, , 5F
04/02 23:36, 5F
→
04/02 23:39, , 6F
04/02 23:39, 6F
800萬*4%投資股票報酬-800萬*1.7%貸款利息
拜託一點啦 發問前 先想一下好嗎XDDD
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 23:40:33
→
04/02 23:40, , 7F
04/02 23:40, 7F
我想我寫的應該不複雜 你慢慢看清楚 在用腦袋想一下 就不用再問無聊問題了
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/02/2017 23:42:14
→
04/02 23:45, , 8F
04/02 23:45, 8F
→
04/02 23:46, , 9F
04/02 23:46, 9F
→
04/02 23:46, , 10F
04/02 23:46, 10F
大哥 我第一段跟第二段是獨立分析 請分開看好嗎 天阿
你把兩段搞再一起幹嘛XDDD
→
04/02 23:48, , 11F
04/02 23:48, 11F
→
04/02 23:48, , 12F
04/02 23:48, 12F
→
04/02 23:50, , 13F
04/02 23:50, 13F
→
04/02 23:51, , 14F
04/02 23:51, 14F
→
04/02 23:51, , 15F
04/02 23:51, 15F
推
04/02 23:53, , 16F
04/02 23:53, 16F
→
04/02 23:54, , 17F
04/02 23:54, 17F
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/03/2017 00:03:44
推
04/03 00:22, , 18F
04/03 00:22, 18F
推
04/03 03:41, , 19F
04/03 03:41, 19F
→
04/03 03:41, , 20F
04/03 03:41, 20F
一般貸款那你要怎樣20年不還本 不可能好嗎 就算可能好了
就算改成抓A房800萬1.7%好了B房1.9% 你自己算算 結論不變 懂?
推
04/03 03:44, , 21F
04/03 03:44, 21F
→
04/03 03:44, , 22F
04/03 03:44, 22F
→
04/03 03:44, , 23F
04/03 03:44, 23F
看不懂你在講什麼XDD
不過你亂算保證是確定的
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/03/2017 03:48:34
推
04/03 03:51, , 24F
04/03 03:51, 24F
→
04/03 03:51, , 25F
04/03 03:51, 25F
→
04/03 03:51, , 26F
04/03 03:51, 26F
真是神邏輯+神比喻XDDD 沒救
懶得裡你 先去睡 明天有空再打你臉
※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/03/2017 03:53:33
推
04/03 03:52, , 27F
04/03 03:52, 27F
→
04/03 03:52, , 28F
04/03 03:52, 28F
討論串 (同標題文章)
home-sale 近期熱門文章
PTT職涯區 即時熱門文章
117
218