Re: [請益] 租不如買? 買不如租?

看板home-sale (房屋交易)作者Hermess (取之有道)時間8年前 (2017/04/03 04:06)推噓3(4推 1噓 9→)

留言14則, 7人參與討論串23/34 (看更多)

我主要要表達的是後半部分啦。利用正常購屋可以有較低的成本來利用槓桿去投資4%的商品。所以其實主要的差異是：【是否視房東購買的1100萬房屋為投資管道之一】若是。則房東資產累積速度會大於房客。若否。則房客累積資產速度會大於房東。因為兩方都有4%穩定獲利的管道下。購買投報率僅為3%的房東當然會輸給擁有獲利4%的房客啊。把內容簡化的情況下。為了方便計算請容許我將房屋價值及現金設定為1000萬。假定房客跟房東均擁有1000萬現金兩邊均假設擁有4%的現金穩定獲益管道且1000萬房屋的年投報率為3%。也就是月租金2.5萬。在不將1000萬房屋視為投資商品的情況下房客的獲利是 1000萬的4%=40萬的年利潤房東的獲利是 1000萬的3%=30萬的房客租金收入每年房客的資產會比房東多10萬也就是1000萬的1%投資商品差異。所以在有穩定獲利且”大於“房屋投報率的情況下。利用手邊現金做投資。然後租屋是划算的。可是若將1000萬房屋視為投資商品的情況下且擁有4%的年獲利。房東在擁有單一間房屋下獲利額外增加 1000萬x4%=40萬支出額外增加 800萬x2%=16萬 40-16=32 房東會每年額外增加32萬的獲利這個房屋的4%年獲利其實指的並不是總體房價年漲4%。而是將房屋視為一個投資商品的預期獲利。就例如股市其實並不是年成長4%。但是很多人把錢投入股市可以擁有4%獲利一樣。如果沒有把房屋視為投資商品且獲利的能力下。是不建議買投報率相對較低的地方的。我個人建議總結如下如果你有穩定的投資管道。且收益率大於你居住地的房屋投報率。那不買房會比較好。你的投資能力為年獲利4%。附近房屋投報只有3%。那當然繼續做投資並租屋啊。但是如果你的投資能力只有年獲利2%。附近房屋投報率是3%。或許買屋會對於你的開銷較為有幫助。 ※ 引述《apege520 (apege)》之銘言： : ※ 引述《Hermess (取之有道)》之銘言： : : 打完才發現好長啊。人年紀大了真的很囉唆。不想看長文章的請上一頁啊QAQ : : 不好意思啊。我的回文好像造成兩位不太愉快的爭論了。我下午出去幫忙送養浪浪了。 : : 上聚餐剛回家。我花了點時間把你們兩位的討論仔細看了幾次。 : : 結論是其實兩位的論述都沒錯。只是觀點方向的差異。還有我自己敘述上的不嚴謹。 : : 一方是說房東跟房客基礎都是1100萬。房東的獲利也應該要扣除房東的居住成本。所以 : : 算下來。租屋比買屋划算。 : : 這觀點是正確的。 : : 因為計算的情況下。滿足以下三個條件： : : 1: 20年內房價假設不漲不跌。也不討論老舊都更或其它可能性 : : 2: 房東及房客的閒置金錢都有4%的年投資收益 : : 3: 房屋年投報低於3%以下。也就是1000萬買的房子。每個月淨獲利低於2.5萬。 : : 這樣的情況下 : : 房東花300萬跟800萬貸款買屋。房客利用1100萬做穩定投資。 : : 過了20年。房客的淨資產的確會高於房東。這點在我看完滿足以上條件的計算過後是沒 : : 錯的。 : : 另一位認為房屋本身是利用房地產操作槓桿。所以在相同條件的投資下。因為房東用房 : : 產額外操作槓桿。所以獲利會比房客多。 : : 這也是正確的。 : 槓桿操作下 : 假定兩個人龍二跟龍五都有1100萬現金 : 假定龍二先生有1100萬買A房全現金買租龍五每年扣除修繕稅金每年實收24.5萬 : 然後將A房用理財貸貸款800萬出來(而且是超爽20年不用還本金的理財貸還可以貸到 : 800萬)每年利息2%(理財貸利息高一點) : A房一年房款利息16萬 : 龍二先生在拿A房貸出來的800萬用頭期款400萬(第二間屋頭期款提高一點)貸款 : 700萬買B屋(1100萬)自住利息2.2% B房一年房款利息14萬 : 然後B屋也很神奇的期間不用還本金(理財貸) : B屋每年修繕稅金算3萬 : 剩下400萬投資證券每年4% 一年收16萬報酬 : 這樣龍二一年可以收到24.5(租金)+16(投資報酬)-16(A房利息)-3-14(B房利息)=7.5萬 : 將20年後7.5萬*20年=150萬然後將投資證券的400萬本金還B房部分貸款 : 20年後龍二可以有B房(還有300萬貸款)+A房(還有800萬貸款)+150萬現金 : 假定新房小漲20年後1100萬的房子折舊後還是1100萬 : 龍二把兩間房子賣掉這樣龍二有1100+1100-300-800+150=1250萬元 : 而把租房的龍五有1100+44*20-27.5*20=1430萬 : 龍二1250萬VS龍五1430萬 : 怎麼辦龍二大開槓桿多買一間資產在20年後還是比龍五少喔 : 簡單講房價只要不大漲你買房放大你的舉債能力根本找死 : 這些年買房放大你的舉債能力感覺很棒的原因哪是因為房價大漲的幻覺 : 懂嗎 : : 因為兩方考量的角度不同。一方是以房客的角度。認為房東租屋給我就是擺20年。這期 : : 房屋是不會有變動的。但是因為我表達自己是投資客的關係。所以另外就考量到。在投 : : 穩定的狀況下。利用房地產槓桿是否能有額外獲利呢。 : : 有的 : : 以房客的角度來說。就是1100萬每年穩定收益4%。總共44萬。 : : 以房東的角度來說。800萬做穩定投資。300萬做房地產槓桿操作的情況下。如果不論現 : : 跟房地產都是穩定獲益4%的情形。 : : 房東其實是利用300萬去操作1100萬(房地產總額）的4%獲利。當然其中有800萬需要繳? : : 款的1.7%利息。 : : 所以房東實際獲益是 : : 300萬的4% : 300萬就是頭期款放在銀行裡你怎麼會有300萬的4%投報? 這是在算什麼? : : 800萬的2.3%(貸款1.7%扣除額 : : 800萬的4%(1100萬中未動用的資金） : 這又是啥? 你1100萬現金買房然後貸出來800萬(利息1.7%) : 你就是只有一筆800萬可以得到2.3% : 你哪來的又個800萬可以4%的? : 有聚寶盆? 會生錢??XDDDDDDDDDDDDDDD : : 以上與房客無關。是考慮4%獲利 : : 以及房客給予的23萬租金 : : 總共是12萬+18.4萬+32萬=62.4萬 : : 額外加23萬=85.4萬 : 所以應該是18.4+23租金=41.4萬好嗎 : 然後最重要的你要睡公園XDDD : : 大於房客無槓桿的44萬。 : : 房東當然一樣會有居住成本支出。只是房客的居住成本支出會轉移成房東獲利。所以這 : : 僅討論獲利。亦未扣除房客的房租支出 : 所以都不考慮居住成本的話就是租44萬VS買41.4萬好嗎 : : 當然房客可以主張自己也可以利用信用貸款等來操作槓桿。可是目前銀行放款的環境下 : : 很少低於房屋貸款的放款利率。所以獲利上相對有限。 : : 所以另一方的主張也是正確的。 : : 只是考量到房東買的房屋是否有做資源活化。 : : 當然以上的條件是把房東的房屋以每年4%的獲利考慮進去。也許有人會以這就是平均房 : : 年漲4%的算法。打臉之前的預設條件（房價不漲不跌） : : 所以這裡應該就是分歧所在。 : : 【是否把買房視為投資的一部分。】 : : 若否。則房客佔優 : : 若是。則房東佔優 : : 所以別在相信自住沒差啦。資產總值有差啊。 : : 不過站在投資房地產的角度的我來看。房地產買賣真的挺op的。等於是投資一張股票。 : : 後再把股票租人再獲利一次。 : : 而且以把房地產視為一個投資標的的角度來看。投資獲利4%其實是相當低廉的。 : : 我自己是還沒有買賣房屋的獲利低於本金的年投報20%以下過。也沒有超過年投報50% 就 : : 了。因為我算是相對保守。 : : 當然每種投資均有風險存在。所以下功夫降低風險是每個不分領域的投資者都在做的事 : : 。 : : 前幾天看了一篇文章。是一名考國考中的考生告訴他朋友。國考錄取率是2%。所以他今 : : 沒上。明年也有2%機率。 : : 但是。真的是2%嗎？ : : 一位正妹認識50位男性。50位男性受到正妹的青睞的機率都是2%嗎？ : : 一方是絞盡腦汁思考情境。研究正妹喜好。每次留言回文均是反覆揣測投其所好。另一 : : 面則是。咩修干某。兩邊的機率真的是一樣的嗎？ : : 投資也是類似的。算多者勝多。 : 亂算一通拜託一點 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.9.113 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1491163566.A.DBB.html ※ 編輯: Hermess (1.161.9.113), 04/03/2017 04:35:57 ※ 編輯: Hermess (1.161.9.113), 04/03/2017 04:38:55 ※ 編輯: Hermess (1.161.9.113), 04/03/2017 04:40:07