Re: [請益] 租不如買? 買不如租?

看板home-sale (房屋交易)作者apege520 (apege)時間8年前發表 (2017/04/03 04:58), 8年前編輯推噓41(41推 0噓 279→)

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※ 引述《Hermess (取之有道)》之銘言： : 我主要要表達的是後半部分啦。 : 利用正常購屋可以有較低的成本來利用槓桿去投資4%的商品。 : 所以其實主要的差異是： : 【是否視房東購買的1100萬房屋為投資管道之一】 : 若是。則房東資產累積速度會大於房客。 : 若否。則房客累積資產速度會大於房東。 : 因為兩方都有4%穩定獲利的管道下。購買投報率僅為3%的房東當然會輸給擁有獲利4%的房 : 客啊。 : 把內容簡化的情況下。為了方便計算請容許我將房屋價值及現金設定為1000萬。 : 假定房客跟房東均擁有1000萬現金 : 兩邊均假設擁有4%的現金穩定獲益管道 : 且1000萬房屋的年投報率為3%。也就是月租金2.5萬。 : 在不將1000萬房屋視為投資商品的情況下 : 房客的獲利是 : 1000萬的4%=40萬的年利潤 : 房東的獲利是 : 1000萬的3%=30萬的房客租金收入 : 每年房客的資產會比房東多10萬 : 也就是1000萬的1%投資商品差異。 : 所以在有穩定獲利且”大於“房屋投報率的情況下。利用手邊現金做投資。然後租屋是划 : 算的。 : 可是若將1000萬房屋視為投資商品的情況下且擁有4%的年獲利。 : 房東在擁有單一間房屋下 : 獲利額外增加 1000萬x4%=40萬 : 支出額外增加 800萬x2%=16萬 : 40-16=32 40-16=32??? 你是在算什麼? 40-16=24好嗎XDDD : 房東會每年額外增加32萬的獲利 : 這個房屋的4%年獲利其實指的並不是總體房價年漲4%。而是將房屋視為一個投資商品的預 : 期獲利。就例如股市其實並不是年成長4%。但是很多人把錢投入股市可以擁有4%獲利一樣 : 。又在亂算在雙方都有1000萬的情況下租房的人獲利1000*4%=40萬每年買房然後出租1000*3%=30萬每年然後你的例子是說買房出租的人再把房子貸款1000萬去投資4%的東西對吧所以買房的人1000*3%+1000*4%-1000*2%(不是800懂?)=50萬然後租房的人1000*4%=40萬所以不考慮兩方的居住成本 50萬大於40萬得出要買? 先不說兩個都只有1000萬的人你不考慮居住成本這件事本身就很荒謬你要買房出租的人睡公園嗎? 就算合理好了你設定買房的人可以再貸款提高一倍槓桿卻設定買證券的不能開槓桿等於兩方的比較基準跟本不一樣面對的風險也不同買房又開一倍的槓桿的人等於面對雙重風險房價AND出租損失風險+再投資跌價風險租房的人只需面對證券跌價風險買房在雙重風險下得出多10萬的報酬所以買房不租房這什麼鬼? 高風險伴隨高利潤但還有一句話也伴隨高損失懂? 沒有只好不壞用了比較高的風險多頭時會有比較高的利潤這不是廢話? 如果要今天租房的人也可以槓桿哪也很簡單勝過買房 500萬買美國30年期公債3% 500*3%=15萬 500萬買SSO兩倍S&P500 500*8%=40萬 40+15>30+40-20 結論租房勝這才叫同基準比較懂? 不要整天張飛打岳飛 : 如果沒有把房屋視為投資商品且獲利的能力下。是不建議買投報率相對較低的地方的。 : 我個人建議總結如下 : 如果你有穩定的投資管道。且收益率大於你居住地的房屋投報率。那不買房會比較好。 : 你的投資能力為年獲利4%。附近房屋投報只有3%。那當然繼續做投資並租屋啊。 : 但是如果你的投資能力只有年獲利2%。附近房屋投報率是3%。或許買屋會對於你的開銷較 : 為有幫助。 : ※ 引述《apege520 (apege)》之銘言： : 。 : 以 : 沒 : 房 : : 槓桿操作下 : : 假定兩個人龍二跟龍五都有1100萬現金 : : 假定龍二先生有1100萬買A房全現金買租龍五每年扣除修繕稅金每年實收24.5萬 : : 然後將A房用理財貸貸款800萬出來(而且是超爽20年不用還本金的理財貸還可以貸到 : : 800萬)每年利息2%(理財貸利息高一點) : : A房一年房款利息16萬 : : 龍二先生在拿A房貸出來的800萬用頭期款400萬(第二間屋頭期款提高一點)貸款 : : 700萬買B屋(1100萬)自住利息2.2% B房一年房款利息14萬 : : 然後B屋也很神奇的期間不用還本金(理財貸) : : B屋每年修繕稅金算3萬 : : 剩下400萬投資證券每年4% 一年收16萬報酬 : : 這樣龍二一年可以收到24.5(租金)+16(投資報酬)-16(A房利息)-3-14(B房利息)=7.5萬 : : 將20年後7.5萬*20年=150萬然後將投資證券的400萬本金還B房部分貸款 : : 20年後龍二可以有B房(還有300萬貸款)+A房(還有800萬貸款)+150萬現金 : : 假定新房小漲20年後1100萬的房子折舊後還是1100萬 : : 龍二把兩間房子賣掉這樣龍二有1100+1100-300-800+150=1250萬元 : : 而把租房的龍五有1100+44*20-27.5*20=1430萬 : : 龍二1250萬VS龍五1430萬 : : 怎麼辦龍二大開槓桿多買一間資產在20年後還是比龍五少喔 : : 簡單講房價只要不大漲你買房放大你的舉債能力根本找死 : : 這些年買房放大你的舉債能力感覺很棒的原因哪是因為房價大漲的幻覺 : : 懂嗎 : 期 : 投 : 現 : 繳? : : 300萬就是頭期款放在銀行裡你怎麼會有300萬的4%投報? 這是在算什麼? : : 這又是啥? 你1100萬現金買房然後貸出來800萬(利息1.7%) : : 你就是只有一筆800萬可以得到2.3% : : 你哪來的又個800萬可以4%的? : : 有聚寶盆? 會生錢??XDDDDDDDDDDDDDDD : : 所以應該是18.4+23租金=41.4萬好嗎 : : 然後最重要的你要睡公園XDDD : 這 : : 所以都不考慮居住成本的話就是租44萬VS買41.4萬好嗎 : 下 : 房 : 。 : 就 : 事 : 今 : 一 : : 亂算一通拜託一點 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.200.179 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1491195531.A.59C.html ※ 編輯: apege520 (1.161.200.179), 04/03/2017 13:03:02

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