Re: [請益] 租不如買? 買不如租?

看板home-sale (房屋交易)作者Hermess (取之有道)時間8年前發表 (2017/04/03 07:33), 8年前編輯推噓8(8推 0噓 62→)

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房客擁有1000萬現金。房客每年4%=40萬。支付租金30萬每年收益為40-30=10萬盈餘房東擁有1000萬現金將現金裡200萬作為頭期款買屋擁有1000萬市值的房子。(有貸款）及800萬的現金。但是要背負800萬的貸款。房東收益為房屋租金的30萬以及800萬的4%投資收益32萬需要支出800萬的2%貸款利率16萬以及房東居住成本30萬房東每年收益為30+32-16-30=16萬盈餘所以在同時有考慮到房客跟房東居住成本的情況下。房東收益會比較大嗎？ ※ 引述《apege520 (apege)》之銘言： : ※ 引述《Hermess (取之有道)》之銘言： : : 我主要要表達的是後半部分啦。 : : 利用正常購屋可以有較低的成本來利用槓桿去投資4%的商品。 : : 所以其實主要的差異是： : : 【是否視房東購買的1100萬房屋為投資管道之一】 : : 若是。則房東資產累積速度會大於房客。 : : 若否。則房客累積資產速度會大於房東。 : : 因為兩方都有4%穩定獲利的管道下。購買投報率僅為3%的房東當然會輸給擁有獲利4% 的 : : 客啊。 : : 把內容簡化的情況下。為了方便計算請容許我將房屋價值及現金設定為1000萬。 : : 假定房客跟房東均擁有1000萬現金 : : 兩邊均假設擁有4%的現金穩定獲益管道 : : 且1000萬房屋的年投報率為3%。也就是月租金2.5萬。 : : 在不將1000萬房屋視為投資商品的情況下 : : 房客的獲利是 : : 1000萬的4%=40萬的年利潤 : : 房東的獲利是 : : 1000萬的3%=30萬的房客租金收入 : : 每年房客的資產會比房東多10萬 : : 也就是1000萬的1%投資商品差異。 : : 所以在有穩定獲利且”大於“房屋投報率的情況下。利用手邊現金做投資。然後租屋是 : : 算的。 : : 可是若將1000萬房屋視為投資商品的情況下且擁有4%的年獲利。 : : 房東在擁有單一間房屋下 : : 獲利額外增加 1000萬x4%=40萬 : : 支出額外增加 800萬x2%=16萬 : : 40-16=32 : 40-16=32??? 你是在算什麼? : 40-16=24好嗎XDDD : : 房東會每年額外增加32萬的獲利 : : 這個房屋的4%年獲利其實指的並不是總體房價年漲4%。而是將房屋視為一個投資商品的 : : 期獲利。就例如股市其實並不是年成長4%。但是很多人把錢投入股市可以擁有4%獲利一 : : 。 : 又在亂算 : 在雙方都有1000萬的情況下 : 租房的人獲利1000*4%=40萬每年 : 買房然後出租1000*3%=30萬每年 : 然後你的例子是說買房出租的人再把房子貸款1000萬去投資4%的東西對吧 : 所以買房的人1000*3%+1000*4%-1000*2%(不是800懂?)=50萬 : 然後租房的人1000*4%=40萬 : 所以不考慮兩方的居住成本 50萬大於40萬得出要買? : 先不說兩個都只有1000萬的人你不考慮居住成本這件事本身就很荒謬 : 你要買房出租的人睡公園嗎? : 就算合理好了你設定買房的人可以再貸款提高一倍槓桿 : 卻設定買證券的不能開槓桿 : 等於兩方的比較基準跟本不一樣面對的風險也不同 : 買房又開一倍的槓桿的人 : 等於面對雙重風險房價AND出租損失風險+再投資跌價風險 : 租房的人只需面對證券跌價風險 : 買房在雙重風險下得出多10萬的報酬所以買房不租房這什麼鬼? : 高風險伴隨高利潤但還有一句話也伴隨高損失懂? 沒有只好不壞 : 用了比較高的風險多頭時會有比較高的利潤這不是廢話? : 如果要今天租房的人也可以槓桿 : 哪也很簡單勝過買房 : 500萬買美國30年期公債3% 500*3%=15萬 : 500萬買SSO兩倍S&P500 500*8%=40萬 : 40+15>30+40-20 結論租房勝 : 這才叫同基準比較懂? 不要整天張飛打岳飛 : : 一 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.9.113 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1491204823.A.1B4.html ※ 編輯: Hermess (1.161.9.113), 04/03/2017 15:38:14

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