Re: [新聞] 政府將全力發展大新竹

看板home-sale (房屋交易)作者iamala (it depends)時間6年前 (2018/06/02 00:03)推噓5(5推 0噓 5→)

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※ 引述《jeromeshih (以謹慎態度來面對問題)》之銘言： : 覺得板上對新竹的房子要看多還是看空是沒意見 : 一開始有一個論點，認為新竹的科技工程師人人都是160萬起跳 : 但當討論提出經驗以及數據，提到新竹的薪資可負擔的房價時 : 可參考 : #1R1O3jV0 : #1Q_bXnK_ : 接著就有人開始說新竹工作者都是學歷高，會有階級複製，爸媽都可以幫忙出錢買房， : 講得似乎都可以不在意錢的樣子 : 的確菁英階層的家境比較好也是事實 : 但如果都有家長支援了 : 為何會覺得家長認為新竹>台北、台中，所以必須要在新竹買房？ : 說真的，聽到家長錢能隨意灑即使在大公司也沒那麼多，許多還是貸款買房 : 而且說實在，有錢人算的不會比一般人不精 : 還是說這些有能力的家長只能支援買得起新竹的房子，其他也會太貴 : 那這些家境真的是算很好的嗎？ : 而且台北人家庭比較ok的不一定會選擇來新竹工作，因為生活品質是有落差 : 但個人覺得新竹靠剛需是能撐一下，但真正需求沒那麼多，因為目前產業除了台積沒新的 : 即使新建設進來，能支撐的總價就是這樣，或許就是早十年賺到要換房的會有小量需求 : 不知大家看法如何呢？ : 先回答家長那段，為什麼買新竹，簡單講就是讓在新竹工作的兒子自住外還能順便投資啦。千萬出頭只是資產配置的一部分，貸款利率低，脫手快，所以就買囉。其實新竹的房市滿好分析的，籌碼單純。來個簡單的價量分析，先看供給量好了。每年關埔各社區中秋節都會辦晚會，大家可以拜訪同學順便看看住戶的組成，幾乎都是有小孩的自住客。然後逛逛停車場，看看汽機車通行證或貼紙，觀察一下大概是哪些公司。只要這幾年這些公司營運沒什麼大變化，這些住戶就是穩固的籌碼，工作在這，小孩學區在這，沒有賣房的理由。除非，公司一年不如一年，薪水快付不出房貸了，才會賣房。這其實也不難觀察，前面說了，中秋晚會逛停車場，除了看車證外，統計一下進口車的數量吧。統計個三年大概就知道趨勢了。有小孩的家庭開銷正大，貸款有壓力絕對不會買進口車的。我統計了三年，換車比例高，而且幾乎都是150萬起跳的進口車，整個趨勢是非常正向的。我是真心希望房價跌的人，但前面觀察到的停車場變化讓我絕望，更無言的是，這些節儉的小家庭不只是經濟狀況變好而換車，而是房貸還完了啊啊啊。 ok，所以短期內籌碼面是很穩固的，因此賣方的議價能力就很強了。再來看賣方的價吧。通常賣方會參考社區實價登錄和周圍其他建案的售價，第一次訂價大概不會差太多，而目前周圍新建案的單坪售價還是漲的，因此自住賣家的訂價才會那麼硬。如果三個月到半年來談的買家反應不佳，賣方才會調降售價。否則不小心賣出去。市場上就少了一個賣家降價的case。所以觀察平均成交天數，就可以一窺價的變化。最後，來看看買家的量。坦白說，竹科高薪工作的確比例不高，數量也不多，每年就幾百個一線公司新鮮人吧。由下往上看，高薪的缺那麼少，誰在買房？但由上往下看，一個社區賣房的數量可能不到一隻手，因此買家的量還撐的住流通性，尚未能影響價格。我也不知道誰在買，但交易量就一直在那。想要等價格鬆動，等到附近新建案陸續交屋，開中秋晚會的時候再觀察看看吧。如果還是自住居多的話，這邊的價格大概就很穩定了。景氣繼續死魚的話，賣的少，買的也少，成交價就大概鎖在家戶繳稅中位數x7~10的範圍內。典型的自住中產定價。剩下的買家只好被迫買外圍的房子。說個題外話，新竹以國外大都市的規模來看，其實算是台北的生活圈，一個大眾運輸半小時到一小時就可抵達的工作城市。帶外國朋友說進城去玩，指的是台北而非巨城也是很合理的XD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.169.214.203 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1527869029.A.882.html