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Re: [請益] 住戶少設管委會倒?

看板home-sale (房屋交易)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間6年前 (2018/07/23 17:28), 6年前編輯推噓34(34推 0噓 71→)
留言105則, 34人參與, 5年前最新討論串6/15 (看更多)
基本上，老屋我們看很多 通常大樓老了，最怕的東西跟版上講的都不一樣 大樓老了，最怕是管理爛掉 什麼建材，什麼漏水，都是小問題 管理爛掉沒救，不可逆，無解 所以每次看到人家要什麼戶數少單純就很好笑 戶數少例如每層兩戶，你要每戶一百多坪，一坪管里費一百才養的起來 並且還要29樓那種，15樓一樣吃力 所以豪宅都很高，三四十層，一層一兩戶，樓地板四五百 這時候一坪收一百到一百二，總收入一百萬左右 你小坪數一戶三十五坪，一層兩戶？？？還15樓？？ 你管理費收一百也不夠用啊 基本我抓一個門，兩台電梯，基本管理費要2x一個月 但是通常30以上比較保險 主要是三班管理員，打掃，主任，人事費用很高 其他就電梯和機械車位等的保養 以及一筆資金存起來以後換電梯，消防設備等 (消防設備更新也很貴) 我之前有想過收100坪左右的地來蓋12f大樓賣 但是就是考慮到戶數太少，樓層又低 難賣，利潤少，管理費也難搞所以作罷 so，一般我建議別人買"自住"老屋 (投資只是過客，所以沒關係) 第一個注意的絕對是管理費 基本一個進出門，兩台電梯的情況下 有沒有超過五十萬的儲蓄，一個月收不收的到二十萬 這是基本中的基本，沒有就不要碰 什麼一層幾戶，漏水？？那個都其次 (當然有神經病鄰居也不要買，莫名其妙在電梯被砍也沒藥醫) 另外，好大樓漲管理費是很自然的 去年底才手上一間大樓要漲管理費 投票高票通過 這就是認知的落差 水準以上的住戶認知都知道，管理關係著房價，租金 所以管理費該漲就要漲，尤其如果你是這區比較有名的大樓 你管理費怎麼可以比別人少？？？ 公設蓋運轉的要運轉，流水該有要有，瀑布該開要開，燈光計畫準時開 不可以省！！！！ 這樣房價才可以繼續維持在這一區的前段 窮人愛省錢，什麼都關，還砍管理員，公設廢棄當雜物間 結果一個月省了幾百塊，房價相對少了上百萬 所以基本上是這樣 中小坪數你第一個要注意管理費多少 寧願戶數多，也要管理費充足 因此多棟社區型優先 因為可以共用大門管理員和整區打掃，有規模經濟效應 所以管理費也可以比較低就達標 (高雄某兩房建案，管理費一坪要一百，因為基地太小 建商又想要說什麼拿豪宅等級蓋兩房的品牌傲骨，所以只好呵呵) 單棟的話有29樓優先挑29樓 我常講，當29樓出現，就不要買旁邊的15樓 管理費是其中一個因值 29樓無論公設規模，大樓品質，服務，都比較好 (尤其公設狂電15樓) 主要就是規模經濟，更多人攤公設坪數，攤成本，攤管理費 等電梯根本不是很大的問題 其他這些管理，公設，才是問題 所以你29樓用單坪65就有頂樓游泳池，健身房，視聽室，烹飪室 然後管理費還可以盈餘可以存錢 你15樓管理費80，只有會客室，管理費總額還剛好而已 (以上以單棟為基準) (並且很多建商故意一開始管理費給你收的很緊崩，15樓照收60 反正過十年後管理費不夠，不關他的事，建商不擔保管理責任 這就是銷售/詐騙手段) 你何苦買15F?? 當然社區型的15f，一個大門裡面有三五棟，另當別論 (不過這種通常地基都是一千坪以上) 其實，很多人的觀念都是被代銷教出來的 戶數要少才行 公設少比較好 嗯，科科~~~你是豪宅四十樓一戶兩百坪喔 因為那種東西難賣 所以代銷才花幾十年的時間去教育大家啊 三四十坪跟人家一層兩戶 就像二到六巷道透天跟人家講你在養15坪地一樣好笑 你基本面都維持的很辛苦了 戶數少的優勢根本補不了你管理費不足的問題 到後來，沒管理員，垃圾自己倒 這樣你何苦不買透天 更慘就像我之前某間大樓，連電梯天天卡住都沒錢換 (電梯門軌鬆動，誤差太大，很容易門卡死) 喔，本來差點消防設備沒辦法換，因為要十幾萬 政府還發文說，你們再不換要變危樓 (我那時後反而開心，危樓好啊，我一坪五萬全收後打掉重蓋 他地坪有兩百多，商五，但是是十樓華夏，所以全收打掉有利潤 比直接買土地便宜非常多， 就算一坪收10萬都低於直接買旁邊土地30%的價格，更不用說收五萬 另外，我先收起來出租，我也沒壓力 反正危樓？別人家的租客死不完拉，出租危樓政府也不能對我怎樣) 戶數少？？科科 管理很重要 住戶水準也跟管理有直接關係 管理好的時候，爛住戶一開始就會受到制裁或是監控管制 所以很難爆發惡化問題 (主任有拿薪水，問題他怎樣都會去協商處理 那種照輪的，出問題大家只會推而已 社會很現實的) 管理爛的時候，好住戶也會把雜物堆在樓梯間 連欠繳管理費都沒人去催 所以，你今天買的不是百坪豪宅 不要整天用豪宅規格去思考你買的東西 為了獅子的鬃毛，而賠了基本面是很嚴重的投資失敗！！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.77.189.121 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1532338129.A.D14.html
推
07/23 17:34, 6年前 , 1F
管理有差
07/23 17:34, 1F
→
07/23 17:34, 6年前 , 2F
推
07/23 17:34, 2F
推
07/23 17:36, 6年前 , 3F
怎賺錢
07/23 17:36, 3F
推
07/23 17:37, 6年前 , 4F
真的...推
07/23 17:37, 4F
→
07/23 17:40, 6年前 , 5F
可是連一品苑流水瀑布都不常開耶
07/23 17:40, 5F
→
07/23 17:41, 6年前 , 6F
不過其他你說的都非常正確沒錯
07/23 17:41, 6F
推
07/23 17:44, 6年前 , 7F
大型社區 管委會很容易出問題
07/23 17:44, 7F
→
07/23 17:44, 6年前 , 8F
因為收的錢多 會被有心人覬覦
07/23 17:44, 8F
→
07/23 17:45, 6年前 , 9F
之前 新聞有報 大同區某新社區
07/23 17:45, 9F
→
07/23 17:45, 6年前 , 10F
剛開始 有一對很熱心公益的夫妻
07/23 17:45, 10F
→
07/23 17:46, 6年前 , 11F
*熱心* 幫社區處理 大家都不想做的事情
07/23 17:46, 11F
推
07/23 17:46, 6年前 , 12F
就這樣
07/23 17:46, 12F
→
07/23 17:46, 6年前 , 13F
後來就 理所當然 進入管委會
07/23 17:46, 13F
→
07/23 17:46, 6年前 , 14F
管理費被掏空是二十年前的流行
07/23 17:46, 14F
→
07/23 17:47, 6年前 , 15F
現在人比較精，所以現在掏空很容易被告
07/23 17:47, 15F
→
07/23 17:47, 6年前 , 16F
布局自己人 吃下管委會 然後發包都發給自己人的公司
07/23 17:47, 16F
→
07/23 17:48, 6年前 , 17F
尤其裡面有規模包租公或是投資客的時候
07/23 17:48, 17F
→
07/23 17:48, 6年前 , 18F
這些投資者會監控管理費使用，以及報價合理性
07/23 17:48, 18F
→
07/23 17:48, 6年前 , 19F
後來 當然是 帳目不清
07/23 17:48, 19F
→
07/23 17:48, 6年前 , 20F
一般掏空被抓也都是這種人抓出來的
07/23 17:48, 20F
→
07/23 17:49, 6年前 , 21F
被住戶反映後 開始執行白色恐怖
07/23 17:49, 21F
→
07/23 17:49, 6年前 , 22F
通常二十萬的工程，你偷兩萬還好，但二十報三十就會被告
07/23 17:49, 22F
→
07/23 17:50, 6年前 , 23F
請警察來現場 宣導 並維持秩序
07/23 17:50, 23F
→
07/23 17:50, 6年前 , 24F
選舉 怎麼選 都是他們自己人 XD
07/23 17:50, 24F
→
07/23 17:50, 6年前 , 25F
那個投資客或是包租公直接提告，就跑不掉了
07/23 17:50, 25F
→
07/23 17:51, 6年前 , 26F
不動產不要跟包租公或投資客對幹違法的事情，會慘輸
07/23 17:51, 26F
→
07/23 17:51, 6年前 , 27F
*熱心* 都是心懷鬼胎 真的蠻可怕的 XD
07/23 17:51, 27F
→
07/23 17:51, 6年前 , 28F
那個一筆筆帳，金流等，查一下都跑不掉
07/23 17:51, 28F
→
07/23 17:52, 6年前 , 29F
所以收收回傭很正常，但是不要超過10%
07/23 17:52, 29F
→
07/23 17:52, 6年前 , 30F
10%內，大家睜一隻眼閉一隻眼
07/23 17:52, 30F
推
07/23 18:09, 6年前 , 31F
推 管理關係房價
07/23 18:09, 31F
推
07/23 18:21, 6年前 , 32F
哇靠，最近正好有這樣的問題，真的是上了一課，c大必推
07/23 18:21, 32F
推
07/23 19:04, 6年前 , 33F
我覺得地點也是一個問題 台北人比較有大樓意識 戶數少也還o
07/23 19:04, 33F
→
07/23 19:04, 6年前 , 34F
k 中南部我就不說了
07/23 19:04, 34F
→
07/23 19:21, 6年前 , 35F
戶數少就不要管理員了 最貴的就是人了 請個總幹事就好
07/23 19:21, 35F
→
07/23 19:21, 6年前 , 36F
沒管過不知道貴
07/23 19:21, 36F
推
07/23 19:27, 6年前 , 37F
中肯！
07/23 19:27, 37F
推
07/23 19:37, 6年前 , 38F
南部大部分小型大樓沒有主任在負責，只有三班管理員而已
07/23 19:37, 38F
→
07/23 19:37, 6年前 , 39F
，一個月大概14萬左右就可以順利運作了
07/23 19:37, 39F
還有 26 則推文
還有 1 段內文
推
07/23 23:35, 6年前 , 66F
有看有推
07/23 23:35, 66F
推
07/23 23:44, 6年前 , 67F
推
07/23 23:44, 67F
推
07/23 23:51, 6年前 , 68F
推
07/23 23:51, 68F
推
07/24 00:08, 6年前 , 69F
好文 推 , 多一些觀念
07/24 00:08, 69F
推
07/24 00:14, 6年前 , 70F
幹 看完開始擔心自己的家了
07/24 00:14, 70F
→
07/24 00:33, 6年前 , 71F
反正是買來租/賣緰別人的，又不是自己住，觀念當然不同
07/24 00:33, 71F
→
07/24 00:34, 6年前 , 72F
好比外宿也只是要求地點便利，有吃的，乾淨，誰在意漏水
07/24 00:34, 72F
→
07/24 00:38, 6年前 , 73F
一個大樓管理再怎麼強，時間到了大家都不想再負擔時，管
07/24 00:38, 73F
→
07/24 00:38, 6年前 , 74F
理強也沒用
07/24 00:38, 74F
→
07/24 00:39, 6年前 , 75F
要跟人家講老屋，最起碼是五福光華路口那種吧…
07/24 00:39, 75F
→
07/24 00:45, 6年前 , 76F
再加上同期的對照組四維國宅，就知道修繕費用到底重不重
07/24 00:45, 76F
→
07/24 00:45, 6年前 , 77F
要了
07/24 00:45, 77F
推
07/24 02:21, 6年前 , 78F
推這篇，窮人就算買房不繳管理費也只是越住越窮！
07/24 02:21, 78F
→
07/24 02:22, 6年前 , 79F
我當委員也希望我社區漲個10~20/p元管理費~ 被老婆制止
07/24 02:22, 79F
→
07/24 02:23, 6年前 , 80F
說現在新古屋，10年後換房子，讓這些窮刁民自己想辦法。
07/24 02:23, 80F
→
07/24 02:25, 6年前 , 81F
委員沒錢領，電話車馬費自理，竹南頭份破鄉下一堆窮刁民
07/24 02:25, 81F
推
07/24 02:27, 6年前 , 82F
開始買不起透天後住到大樓後，Line群中見識到各種秀下限
07/24 02:27, 82F
→
07/24 02:31, 6年前 , 83F
不做資源回收被垃圾車警告將要拒收，放雜物放到消防梯
07/24 02:31, 83F
→
07/24 02:33, 6年前 , 84F
被管委會警告說要出來當面僑的，愛在室內禁菸場所吸菸的
07/24 02:33, 84F
→
07/24 02:35, 6年前 , 85F
還有只會出來放炮管委會對管委會大小聲的。老子日領5000
07/24 02:35, 85F
→
07/24 02:36, 6年前 , 86F
up平均，做無給付管委，真的覺得這些窮刁民可悲到極致
07/24 02:36, 86F
→
07/24 02:38, 6年前 , 87F
人窮就算了，不斷理盲 自以爲是的秀下限。真是笑死人了
07/24 02:38, 87F
推
07/24 02:45, 6年前 , 88F
現在用管理費請總幹事蒐證，送主管機關裁罰這些窮刁民。
07/24 02:45, 88F
推
07/24 04:20, 6年前 , 89F
長知識... 推
07/24 04:20, 89F
推
07/24 07:41, 6年前 , 90F
c大必推.管理爛=房價爛
07/24 07:41, 90F
→
07/24 09:19, 6年前 , 91F
就是窮，所以教育差，觀念也爛。
07/24 09:19, 91F
推
07/24 11:12, 6年前 , 92F
現在管理費沒有那麼好a了...我們之前也發生過管理公司和管
07/24 11:12, 92F
→
07/24 11:12, 6年前 , 93F
委報價都比平常市價高出一些，每月報表，馬上被其他管委和
07/24 11:12, 93F
→
07/24 11:12, 6年前 , 94F
住戶發現！物業和主委馬上被告，沒多久就撤換了！
07/24 11:12, 94F
→
07/24 11:14, 6年前 , 95F
當然前提我覺得住戶水平也會影響到管委會
07/24 11:14, 95F
推
07/24 23:10, 6年前 , 96F
推
07/24 23:10, 96F
推
07/27 21:55, 6年前 , 97F
才剛從22戶的華夏跑了，不然四房很好用，可惜
07/27 21:55, 97F
推
07/29 18:44, 6年前 , 98F
推C大精闢分享
07/29 18:44, 98F
推
08/05 07:39, 6年前 , 99F
真的，大推~
08/05 07:39, 99F
推
12/03 22:00, 6年前 , 100F
推薦大概150戶左右，共用管理大門！這樣管理費合理，公設
12/03 22:00, 100F
→
12/03 22:00, 6年前 , 101F
也可以維護的很好
12/03 22:00, 101F
推
01/16 10:48, , 102F
讚
01/16 10:48, 102F
→
04/25 09:01, 5年前 , 103F
戶數少的真的不用總幹事,管理員只會推事情？你沒看過總幹事
04/25 09:01, 103F
→
04/25 09:01, 5年前 , 104F
推事情一流的吧
04/25 09:01, 104F
→
04/25 09:02, 5年前 , 105F
包括你上面說的雜事糾紛，總幹事要推也是推一乾二凈
04/25 09:02, 105F
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