Re: [心得] 資本主義的世界
看板home-sale (房屋交易)作者CGDGAD ((CGDGAD))時間4年前 (2020/10/09 01:03)推噓12(14推 2噓 23→)留言39則, 19人參與討論串13/20 (看更多)
看這種5分真5分假的文章很累
一個不小心就會被導向錯誤結論
先講企業借貸的部分
公司擴張需要銀行放貸，這沒問題
銀行為何願意長期貸款給公司？
就是看好公司前景，可以每年穩定收利息
但你說公司會不斷的借貸擴張
問題是銀行借貸會看你的資本額、營收、
規模、整體企業體質來評估
你資本額100塊怎麼會妄想可以借到500塊？
再者公司到一定規模，可以上市上櫃
募到的資金遠大於銀行借貸額度
看看台積電的外資持股比例76%
借貸是主要手段嗎？
會計基本概念： 資產 = 負債 + 股東權益
不知道你看過多少實業公司的資產負債表
我沒有看過全部，但就我看過的大公司的資產負債表
總負債大約佔總資產3成左右
很少負債超過總資產5成的
你說實業公司的營運都是靠借貸來運轉
這說法大有問題
那實業公司靠炒房地產營運如何？
這在財報上叫做業外收入
上市大公司很少看到業外收入比例很高的
這說法也有問題
第二部分是炒房套利
你說租金收益 > 房貸就有套利空間
這說法對，但變數太多
以我住的這邊來說
這一棟5樓，每樓大約35坪，估計建坪大約175坪
這邊算市區，房價行情是一坪30萬以上
就用30萬來算
這棟房子價值5250萬
目前房間6間，這邊15坪套房租金行情是每個月1萬
一樓租人開店，店租每月6萬來算好了
（以這間的生意來看我覺得付不起6萬店租）
也就是這棟房子一個月租金收入是10萬
30年租金收入是3600萬
你認為有沒有辦法打平房貸？
萬一租不滿怎麼辦？
萬一租金收入不夠，你想漲房租
但是超出行情租客不租了怎麼辦？
當然這需要經過詳細計算
或許專職炒房的人可以找到這樣的地區跟房子
最後
實業企業借貸，跟炒房借貸
運作模式根本不一樣
企業有長期貸款，還款方式很多元
例如你可以選擇到期後一次償還本息
如果銀行看好公司發展，還可以給你辦展延
你炒房個體戶有這種還款方式嗎？
頂多給你寬限3年就要開始還本金了
普通人財力一般玩得起幾間房子？
最後 企業搞實業還有貢獻生產力
炒房單純買進賣出，完全0生產力貢獻
拿來跟實業家放在一起講實在不倫不類
※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言：
: 再度重新強調一個一堆人搞不清楚的觀念.
: 在資本主義世界裡面.
: 實業的收入,是拿去支撐資金成本用的...
: 但是你看到的一切繁榮偉大規模,砸進去的錢主要都是借貸產生的
: 而不是靠實業收入存出來的.
: (以下用廣義使用錢這個字,延伸包含資源)
: 所以,越借越多錢,永遠不還錢,是所有資本主義成功者必然的現象.
: 實質生產的錢(或是資源),遠遠不及他擴張時所花費的規模.
: 也就是一間公司的工廠,一座要100塊,可以生產5塊淨利潤.
: 擴張一座工廠如果所有錢都是借貸的話,資金+其他成本2%.
: 請問他擴張第二間工廠,是等乖乖5塊五塊的存.
: 存20年.存到100塊後才去開第二間嗎?
: 恩,如果今天不是在資本主義世界,例如在"真"馬克思主義.或是金本位世界,可能是這樣
.
: 但是你今天在資本主義世界...就不是這樣.
: 而是,因為他的成本是2%,生產額是5%.
: 因此他會立刻去擴張第二間工廠.100塊用借的,然後用第一間工廠生產的5塊去支付成本
.
: 然後第二間工廠可能要蓋三年,等同可能會先產生6塊的虧損,才會上軌道.
: 所以心臟小顆一點的老闆,可能會先緩一年,讓第一間工廠繼續盈餘5塊扣掉成本還有3塊
.
: 存下3塊做預備金.
: 然後第二年,就在擴張第三間工廠....
: 這時候第二間工廠還沒開始營運...XD
: 而等到第三年,第一第二間工廠都營運了,當然同時他第二第三間工廠都是借貸來的.
: 因此他營利10塊,借貸成本支出4塊..
: 他會...
: 在第四年的時候直接蓋兩座工廠!!!!!
: 因此你還在20年存款大計劃的時候.
: 他大概20年後已經拓展了上百間工廠...
: 然後...你就可以回家吃自己,他成了國際大企業..XD
: 因此發現甚麼沒有?
: 我今天擴張工廠...只要我確定他會有收益.
: 我根本....不是拿"實業"的生產去擴張.
: 而是不段用借貸去擴張.
: 而我實際實業的收益,是拿去支付"投資成本"用的.
: 這是資本主義一個最基礎最簡單的觀念.
: 也是所謂用錢滾錢,用資產滾資產的概念.
: 因此每次看到有人在講甚麼薪資所得比.
: 我就立刻知道...這是一個古代人...XD..他大腦還活在古代.
: PS.當然啦,你說...那為啥很多公司營利那麼高,幹嘛不直接擴張到極致.
: 那就是因為訂單的問題.
: 他在這個世界就只能收到那麼多訂單.
: 因此他在繼續擴廠,但是並沒辦法生出更多訂單.
: 那...自然就不適用這種擴張操作...
: 當然這時候,通常就會去"轉投資"..
: 去另一個產業找"實際收益大於成本"的投資標的.
: 因此,回到不動產.
: 為啥我永遠都在強調那個基本面公式.
: 出租投報率 vs 資金成本 + 持有成本.
: 因為這就是資本主義最基礎的公式而已...一點深度都沒有的東西.
: 在這個架構上面...租金收益只要大於成本.
: 只要你現金流不要斷.
: 你就是房子有多少買多少....
: 當然下一件事情是卡在銀行願意借多少錢給你.
: 因此你可以看到本版一大堆投資客在問貸款問題借貸問題...
: 因為這些都是明白人,銀行借多少它們都要借光光...
: 只有那些古代人才整天想甚麼40年房貸要背貸款40年好可怕...XD
: 哀...古代人...XD
: so....當你租金投報高於成本,就會產生套利.
: 有套利就可以瘋狂的擴張規模.
: 瘋狂的擴張規模代表你套利也瘋狂的放大.
: 進而擬在幾百萬的時候套利都是幾萬塊.
: 你擴張到幾百億,你的套利就是幾億..
: 這個遊戲,甚麼光明會13家族德國羅斯柴爾德家族,還是阿里巴巴,還是世界最大咖川普.
: 全都是這樣搞起來的.
: 不然你還以為它們在那邊慢慢存錢存到今天這種財富地位...XD
: 你還在開雜貨店的拉....存錢..XD
: 這還不講,如果資產翻漲...
: 幾百萬,你資產翻漲個10%就是幾十萬.
: 幾百億,你只要遇到資產翻漲10%,就是幾十億...
: 至於成本...全都是借來的啊...難道自己存的....
: 因此,為啥要炒房來正興經濟.
: 你以為對岸阿共政府是白癡,放任不動產瘋狂炒作.
: 他威權政體最好對房價炒做沒有皮條..XD..他可以下令房價不准漲都不是問題.
: 但因為,記不記得1x年前中國在錢荒,滿地要投資缺錢.
: 就是那時候房價是不是在大吵做.
: 是不是一邊炒房一邊誕生了華為,阿里巴巴,全國高鐵,滿地的摩天樓.
: 啥,不是炒房會害實業萎縮??不是會吃走資金??
: 不是要實業收益才有辦法維持房價..XD
: 哀....回古代去吧.
: 今天資本主義世界的遊戲不是這樣玩的.
: 這也同時,阿共那邊經濟最大的弱點,其實不是華維.
: 而是他的不動產...XD
: 他只要不動產一垮,銀行就算了,他的滿地企業也會跟著垮.
: 因為企業的借貸很多是根源於不動產抵押...
: 因此其實美國有幾次對阿共的不動產出手,試圖打壓阿共的經濟...
: 但是威權政體還真有一套,把那種超越基本面不合理的房價給撐住不讓他直接快速崩盤.
: 不過當然,阿共要維持美國的經濟攻擊,讓他的不動產不垮,他也付出不少代價是另話.
: 不過也因此,你應該看不到我們投資客跑去對岸炒房...XD
: 因為那個市場在資本主義世界裡面,完全都是應該要泡沫的狀態.
: 所以...沒事不要靠近,以保身體健康!!!!
: so....
: 覺青不知道為啥不動產是經濟的火車頭.
: 不怪他.
: 他上班一輩子,怎麼會知道資本主義在玩甚麼.
: 學校教的東西,或是它們老師自己大腦的觀念,都是古人的觀念...
: 所以他們都是活在古代思維裡....
: 但是像某"專家",自稱地政教授...他到底是真不懂還是假不懂我就一直很好奇.
: 不動產界有一大堆專家...但絕大多數都是古代人,所以一般我都當樂子看它們講的東西
.
: 但是一個地政教授...如果真的還是古代人.
: 那我還真的為我們的高等教育捏一把冷汗.
: 當然我更相信,他只是在裝傻就是了..
: 就像他的大弟子,某花次長..XD...當官前也是一口好古人學術.
: 當官後立刻做時光機回到現代.
: 這絕對以前都是在是裝傻...XD...不裝傻怎麼會有足夠的政治立場讓他當官,你說是吧.
.
: 政治是很講立場的....當然立場跟你做的事情不一樣那沒關係!!!!技術問題,小問題!!
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.77.19.23 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602176592.A.48E.html
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你要去噓ceca大搞不清楚
是他把這只兩個擺在一起講的
噓我幹嘛？
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臉腫在哪？ 買房收租金付房貸
我沒有否定這個做法阿
我只說變數很多
專業包租公要買哪裡買什麼房子來套利
他們要自己研究標的物的“房價租金比”
夠不夠支撐的這個套利做法阿
如果你選到地區房價租金比太高
你想開高出行情的租金就要考慮租不租得出去
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