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Re: [閒聊] 投資客，自住客差別

看板home-sale (房屋交易)作者 (維)時間4年前 (2022/03/26 01:51), 編輯推噓20(20推 0噓 77→)
留言97則, 16人參與, 4年前最新討論串7/10 (看更多)
※ 引述《s26492755 (BBX)》之銘言： : ※ 引述《bogy26 (警察叔叔就是這個人!)》之銘言： : : 自住客根本不希望房價漲，反而希望跌 : : 舉例： : : 買一間30坪*40萬=1200萬的房子 : : 假設房價漲到50萬/坪，搬到同棟樓的40坪，原本只要加400萬變成要加500萬 : : 假設房價跌到30萬/坪，搬到同棟樓的40坪，原本要加400萬變成只要加300萬 : : 這樣房價跌不是對自住客換大坪數更有利嗎？ : : 結論投資客希望房價漲，自住客反而應希望房價跌吧 : 30坪 40萬 總價1200萬貸款8成 需準備頭期240萬 : 單價漲成50萬 我們賣掉舊屋1500萬 償還債務剩下540萬 : 接著買 40坪 50萬的房子 我需要負擔1460萬貸款 : https://i.imgur.com/e0rYoBx.jpg
: 單價跌成30萬 我們賣掉舊屋900萬 償還債務後 還要倒貼60萬 : 接著買40坪30萬的房子 我們得拿出頭期加上之前倒貼的 總共300萬 然後負擔960萬 的 : 貸款 : https://i.imgur.com/SEtJ464.jpg
: 一個月多負擔兩萬跟生出300萬 哪個容易？ : https://moptt.tw/p/home-sale.M.1645592843.A.579 : 類似東西我寫過 請參考 s 大講的，是如果買房缺的是頭期款。但如果考慮的情況是負擔貸款的 能力若是一樣的，那可能是不同的狀況。 以同樣的例子。假設原本是 30 坪，每坪 40 萬。假設貸了 960 萬廿年， 過了幾年，假設貸款剩 560 萬。這時候，他家多了小孩，要換房。而因 為小孩支出變多，抵掉收入增加，還款能力不變。 如果房價漲成每坪 50 萬，他賣掉房子，拿到 940 萬，當然是賺了不少。 但是同棟的房子變成 2000 萬，他雖然有較多的頭期，但是 1060 萬的貸 款卻超過了他的還款能力。買不起…… 如果房價持平，他賣掉房子，只拿到 640 萬。但同棟的大房只要 1600 萬 ，他可以拿 640 萬當頭期，再貨個廿年，無痛換房 如果房價跌成每坪 30 萬，他賣掉房子，只拿到 340 萬，真是好虧。但 同棟的大房只要 1200 萬，也是可以輕鬆換房耶？ 我知道各位大大的能力財力不會碰到這樣的問題。也可能還有各種方法 變出錢。我只是單純想說，房價漲了，對於還款能力沒有增加的，想要 換房不見得是好的。房價跌的那個例子，看起來可能有點笨，應該要先 租會賺更多。但是比較持平跟漲，也可以看到持平對要換房的有利。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.250.221.229 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1648230697.A.F6F.html
推
03/26 01:53, 4年前 , 1F
你都講到沒能力還款這份上了，住原本的房子享受資產上漲
03/26 01:53, 1F
→
03/26 01:53, 4年前 , 2F
不好嗎
03/26 01:53, 2F
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03/26 01:54, 4年前 , 3F
這種觀念的都是只想到你住的是原本1000萬的房子，沒想過
03/26 01:54, 3F
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03/26 01:54, 4年前 , 4F
這間房子早就不值1000萬
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03/26 01:56, 4年前 , 5F
唉
03/26 01:56, 5F
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03/26 02:03, 4年前 , 6F
只是假設有換房需求嘛
03/26 02:03, 6F
→
03/26 02:03, 4年前 , 7F
他可以輕鬆換房的原因, 是因為他花了2200萬, 結果只買到120
03/26 02:03, 7F
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03/26 02:04, 4年前 , 8F
萬價值的房子
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→
03/26 02:04, 4年前 , 9F
這種情況其實根本不該買房 用租的才對 這整篇的邏輯都錯了
03/26 02:04, 9F
推
03/26 02:04, 4年前 , 10F
我幫y大回答喔，房子是資產，資產跌了怎麼會爽，跟股
03/26 02:04, 10F
→
03/26 02:04, 4年前 , 11F
票一樣
03/26 02:04, 11F
→
03/26 02:04, 4年前 , 12F
花2200萬只買到1200萬價值的房子
03/26 02:04, 12F
→
03/26 02:04, 4年前 , 13F
這不是爽不爽而已 是真的賠掉一千萬
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03/26 02:05, 4年前 , 14F
我自己目前住四房，未來沒有換房打算，當然希望房價漲越
03/26 02:05, 14F
→
03/26 02:05, 4年前 , 15F
高越好。
03/26 02:05, 15F
→
03/26 02:05, 4年前 , 16F
不管你有沒有換房打算, 這些例子都是有問題的
03/26 02:05, 16F
→
03/26 02:06, 4年前 , 17F
希望跌的人怎麼會在他認為的房價高點買房?
03/26 02:06, 17F
→
03/26 02:07, 4年前 , 18F
就端看你是買方還是賣方，你這個例子完全是先射箭再畫靶
03/26 02:07, 18F
→
03/26 02:07, 4年前 , 19F
但我若只住二房，未來想換更好的，當然是不希望漲價。等
03/26 02:07, 19F
→
03/26 02:07, 4年前 , 20F
我換了再漲囉
03/26 02:07, 20F
→
03/26 02:07, 4年前 , 21F
同時是買方和賣方就得看賣方賺的和買方賠的哪邊多
03/26 02:07, 21F
→
03/26 02:07, 4年前 , 22F
不 你希望跌價 你一開始連兩房都不會買
03/26 02:07, 22F
→
03/26 02:07, 4年前 , 23F
你會去租四房 然後等房價跌
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→
03/26 02:07, 4年前 , 24F
再次強調，你完全是先射箭再畫靶
03/26 02:07, 24F
→
03/26 02:08, 4年前 , 25F
這些計算就是建立在不合邏輯的基礎上
03/26 02:08, 25F
→
03/26 02:09, 4年前 , 26F
另外再來談價值, 以你的例子 你會花2200萬只買到1200萬價
03/26 02:09, 26F
→
03/26 02:09, 4年前 , 27F
值的房子, 房子不是只有住耶, 等你老了, 萬一需要以防養老
03/26 02:09, 27F
→
03/26 02:09, 4年前 , 28F
不要亂替我回答XD，只是感慨邏輯重要性
03/26 02:09, 28F
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03/26 02:10, 4年前 , 29F
你會覺得好好棒?
03/26 02:10, 29F
→
03/26 02:10, 4年前 , 30F
我說跌的例子可能過份。但若覺得不會跌而買，但想要換，
03/26 02:10, 30F
→
03/26 02:10, 4年前 , 31F
自然不希望漲。或至少少漲一點
03/26 02:10, 31F
推
03/26 02:10, 4年前 , 32F
感謝y大幫忙上課阿xd
03/26 02:10, 32F
→
03/26 02:11, 4年前 , 33F
你說的例子基本上就違反邏輯 基本上希望跌得不會買 會買的
03/26 02:11, 33F
→
03/26 02:11, 4年前 , 34F
大多是希望漲的
03/26 02:11, 34F
→
03/26 02:11, 4年前 , 35F
沒有什麼上課不上課，就討論交流
03/26 02:11, 35F
→
03/26 02:11, 4年前 , 36F
希望跌的人一開始就不會買兩房了 幹嘛買自己希望跌的東西
03/26 02:11, 36F
推
03/26 02:12, 4年前 , 37F
貸960萬跟貸1060萬，設定二十年每個月本息只差四千多，
03/26 02:12, 37F
→
03/26 02:12, 4年前 , 38F
利息只差一千。為了不讓每月多付一千利息多存三千多本金
03/26 02:12, 38F
→
03/26 02:12, 4年前 , 39F
，寧願損失資產上漲的300萬，你要不要再想想。更何況實
03/26 02:12, 39F
→
03/26 02:12, 4年前 , 40F
務上有各種方法可以減輕每月還款壓力，這種幾千的數字根
03/26 02:12, 40F
→
03/26 02:12, 4年前 , 41F
本可以無視
03/26 02:12, 41F
→
03/26 02:14, 4年前 , 42F
他就是先射箭再畫靶，先有謬誤的結論再來量身打造例子
03/26 02:14, 42F
→
03/26 02:15, 4年前 , 43F
我說了，是覺得不會跌，所以先買小的。但買了後，因為要
03/26 02:15, 43F
→
03/26 02:15, 4年前 , 44F
換，會希望不要漲或少漲一點，比較容易換。漲多，資產多，
03/26 02:15, 44F
→
03/26 02:15, 4年前 , 45F
但相對不易換
03/26 02:15, 45F
→
03/26 02:15, 4年前 , 46F
例子還有一大堆不合常理的地方，一概說反正例子就這樣
03/26 02:15, 46F
推
03/26 02:17, 4年前 , 47F
你舉的數字每月的還款額差距太小，實務上根本不會相對不
03/26 02:17, 47F
→
03/26 02:17, 4年前 , 48F
容易換
03/26 02:17, 48F
→
03/26 02:18, 4年前 , 49F
我說了啊，如果還款能力不變。大大們能力強，我不敢懷疑
03/26 02:18, 49F
→
03/26 02:19, 4年前 , 50F
而我說了，我是沒有要換房的。希望房價越高越好啊
03/26 02:19, 50F
→
03/26 02:22, 4年前 , 51F
f大說我的例子差距小。我想您也一定知道換個例子變大很容
03/26 02:22, 51F
→
03/26 02:22, 4年前 , 52F
易。我們不必執著於此。我只是要說，房價上漲不見得對換
03/26 02:22, 52F
→
03/26 02:22, 4年前 , 53F
房有利
03/26 02:22, 53F
推
03/26 02:25, 4年前 , 54F
我剛剛才被電爆喔，你確定你要說房價上漲不見得對換
03/26 02:25, 54F
→
03/26 02:25, 4年前 , 55F
屋有利嗎xd
03/26 02:25, 55F
推
03/26 03:10, 4年前 , 56F
還款年限也會壓縮 一個月付更多
03/26 03:10, 56F
推
03/26 03:13, 4年前 , 57F
就是換房變多的坪數乘上現價就是要多支付的 應該沒錯吧
03/26 03:13, 57F
推
03/26 03:45, 4年前 , 58F
前面很多大大講了 擔心還款能力的話 有可以更靈活的
03/26 03:45, 58F
→
03/26 03:45, 4年前 , 59F
操作 不要忘了本利和裡面付出去的只有利息 想辦法先
03/26 03:45, 59F
→
03/26 03:45, 4年前 , 60F
只付利息或者把本金拿來利用
03/26 03:45, 60F
→
03/26 03:46, 4年前 , 61F
但你最後得到的資產差額比你多付的這一點重要
03/26 03:46, 61F
推
03/26 03:48, 4年前 , 62F
如果你換個例子把月付額差距變大 同樣的資產價值差距
03/26 03:48, 62F
→
03/26 03:48, 4年前 , 63F
也會更大
03/26 03:48, 63F
→
03/26 03:49, 4年前 , 64F
哪個有利？
03/26 03:49, 64F
推
03/26 03:51, 4年前 , 65F
而且你虧了就是真的虧了
03/26 03:51, 65F
推
03/26 04:04, 4年前 , 66F
大家一起加入房蟲的共犯結構~~~
03/26 04:04, 66F
推
03/26 04:06, 4年前 , 67F
這種假設 會隨著你還款的增加 本金的增多而看似不同
03/26 04:06, 67F
→
03/26 04:06, 4年前 , 68F
不信你用全現金去算就知道結果了
03/26 04:06, 68F
→
03/26 04:07, 4年前 , 69F
但重點是後面資產的認定以及運用
03/26 04:07, 69F
→
03/26 04:08, 4年前 , 70F
認定價值才對 講認定太籠統
03/26 04:08, 70F
→
03/26 04:09, 4年前 , 71F
大致上要表達的都是觀念 不然數字可以在改動
03/26 04:09, 71F
→
03/26 04:10, 4年前 , 72F
算出一個死亡交叉線都可以
03/26 04:10, 72F
推
03/26 04:16, 4年前 , 73F
總資產變多，還款能力不變，不就改三十年貸款就搞定了，
03/26 04:16, 73F
→
03/26 04:16, 4年前 , 74F
重點是總資產有無持續上升，而不是糾結在一些莫名其妙的
03/26 04:16, 74F
→
03/26 04:16, 4年前 , 75F
問題上
03/26 04:16, 75F
推
03/26 06:47, 4年前 , 76F
下跌情況根本不會有人買啊，你去問自住買房的是不是都在
03/26 06:47, 76F
→
03/26 06:47, 4年前 , 77F
談以後發展性跟現在價位能保值，真的明顯跌就會租屋等了
03/26 06:47, 77F
推
03/26 07:56, 4年前 , 78F
我想多數自住客是希望緩漲持平吧，這樣才有換屋機會
03/26 07:56, 78F
推
03/26 08:17, 4年前 , 79F
換房是表面議題 關鍵是資產縮水跟利息成本是實際付出的
03/26 08:17, 79F
→
03/26 08:17, 4年前 , 80F
卻拿不回來 假設貸款繳完30坪40萬 跌到30萬時資產縮成90
03/26 08:17, 80F
→
03/26 08:17, 4年前 , 81F
0萬利230萬 20年花了530萬的成本 漲到50萬時資產增70萬
03/26 08:17, 81F
→
03/26 08:17, 4年前 , 82F
這是年薪80萬工作7.5年的差距 接下來售屋所得+現金換大
03/26 08:17, 82F
→
03/26 08:17, 4年前 , 83F
房也是一樣 額外付300換價值1200資產 或額外付500換價值
03/26 08:17, 83F
→
03/26 08:17, 4年前 , 84F
2000資產 差的是始終是資產價值 所以如果看跌房市 根本
03/26 08:17, 84F
→
03/26 08:17, 4年前 , 85F
不會把錢放在一個持續縮水的地方 雖有論調說自住沒差 但
03/26 08:17, 85F
→
03/26 08:17, 4年前 , 86F
對年薪沒百萬的受薪階級來講 房子是人生的重要儲蓄桶 以
03/26 08:17, 86F
→
03/26 08:17, 4年前 , 87F
房養老65成就有差 不是灑脫的投客 自住受薪者不該希望跌
03/26 08:17, 87F
推
03/26 09:22, 4年前 , 88F
孩子的教育不能等啊
03/26 09:22, 88F
推
03/26 10:20, 4年前 , 89F
我用2.2%算 但每個人收入跟狀況都不一樣 換房條件時間跟
03/26 10:20, 89F
→
03/26 10:20, 4年前 , 90F
背景不同 數字金流差異很大 反正 如果看跌那就算一下投
03/26 10:20, 90F
→
03/26 10:20, 4年前 , 91F
報率 1200萬10年看跌25%然後決定30k以下租金賺到 這樣很
03/26 10:20, 91F
→
03/26 10:21, 4年前 , 92F
理智 但已有房說跌了好 以小換大 應該是沒考慮到資產價
03/26 10:21, 92F
→
03/26 10:21, 4年前 , 93F
值 那時候沒買房低價租到房的空空相對賺 怎麼會買房期待
03/26 10:21, 93F
→
03/26 10:21, 4年前 , 94F
跌價換房 應該是算好可接受租金跟年限 然後租到大崩盤
03/26 10:21, 94F
推
03/26 18:44, 4年前 , 95F
我滿同意這篇的 把房子換成股票來看 高點買入之後
03/26 18:44, 95F
→
03/26 18:44, 4年前 , 96F
即使跌價 繼續加碼 只要未來是長期向上都不會有問題
03/26 18:44, 96F
→
03/26 18:45, 4年前 , 97F
小換大只是從標的A換成標的B而已
03/26 18:45, 97F
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