Re: [閒聊] 增貸真的是算賺嗎？
看板home-sale (房屋交易)作者Capufish (專推正二)時間1周前 (2024/05/09 23:27)推噓127(131推 4噓 77→)留言212則, 145人參與討論串5/12 (看更多)
※ 引述《k0804k0512 (正直聞腋青年)》之銘言：
: 突然半夜想到
: 賣掉的房子算是已實現
: 如果沒辦法賣的自住房算是
: 未實現嗎？然後只能先用增貸拿出來
: 但這不算是多一筆債務嗎？
: 畢竟增貸的部分也不是不用還
: 不知道哪邊想錯了
: 有請板上大大給點指教
已實現或未實現，其實不重要
只有你的淨資產變化才是真的
1000 房
200 頭期
800 貸款
你的淨資產就是 200
（淨資產＝資產-負債）
不管已實現或未實現
都不會改變你的淨資產是 200 這個事實
-----
以上撇除你急著賣房 900 賤價出售
地震把你房子震垮、或賣房的交易成本這些事情
-----
假設房子市價變 2000
你都是一直寬限期繳利息，貸款還是 800
這樣你的淨資產就是 1200
（增加的 1000 就是房價增值的）
（資產2000-貸款800＝淨資產1200）
假設不賣房，增貸 800 出來
你的淨資產還是 1200
（房子2000+增貸800-貸款800-增貸800＝淨資產1200）
並不會因為增貸，而讓你的淨資產有所改變
唯一會改變的，是你的資產變多了
從房子 2000
變成房子2000 + 800現金
這個時候你的資產就是 2800
你可能會疑惑 2000 跟 2800 差在哪？
就差在這 800 的資產
假設 800 增貸是 2％ 利息
你若能找到 10％ 的投資標的，就是賺 8％ 的獲利
沒增貸的人，拿 2000 房
有增貸的人，拿 2000 房 + 800 的 8％ 獲利
長期下來後者的淨資產增加速度肯定更快
房貸通常是一般人「額度最高、年期最長、利率最低」的借貸
能力範圍內借多少就借多少，最好是一輩子寬限期
增貸會增加負債沒錯，但同時也會增加資產
「資產＝負債」
當你背負越多負債，代表的是你擁有越多的資產
很多人為什麼買房會賺錢？
因為他們扛了很多負債
「負債＝資產」
扛了一堆資產（負債），而資產又增值，那當然賺錢
這也是為什麼大多數人最大的財富來自於房地產
因為這是他們這輩子扛的最大筆負債，擁有的最大筆資產
很多人都說不想要債務，結果卻是債務讓他們致富，也是諷刺
結論就是
你增貸出來，增加負債沒錯
但同時你的資產也增加了
如果你沒增貸，那就是賣房而已
賣房拿到 1200
（房子2000-貸款800＝淨資產1200）
你的資產反而從 2000 下降為 1200
這時資產（房價）若上漲，你反而是吃虧的
但你增貸 800 出來，你的資產就變成 2000+800＝2800
依照前面的推論
越多的負債＝越多的資產
那 2800 資產的人，理論上會比賣房的人賺得更多
BUT，你如果把房子賣掉，拿 1200
然後去買三間 2000 房（合計 6000），那又是另外一回事了
資產 6000，跟資產 2800 相比
理論上會是前者勝利（在現金流沒問題的前提下）
總之
負債越高 ＝ 資產越高
越高的資產，就有機會賺取越多的淨資產
當資產增值大於利息，你的淨資產就會增加
對自己投資獲利有信心的人，就會跑去增貸
這背後代表的是
在一堆人拼命增加負債，用來增加自身資產的時候
你若沒持有一些負債（資產），那就會相對變窮
在低利時代，有房子這麼好用的借錢工具，不用實在很可惜
以上，應該有回覆到你的疑問
謝謝大家
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.242.129.42 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1715268474.A.130.html
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謝謝提醒，少打一個增貸800
這邊其實就是「盈虧同源」的概念
負債也是資產的一部分
所以不要害怕負債，因為負債也能增加資產
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增貸本身就是一種現金流
現金流有三種
1. 收入
2. 投資收益
3. 借貸
增貸就是第三種的借貸現金流
很多人把現金流侷限於收入，這太狹隘
借貸也可以是一種金流來源
再來，許多人把股息當成現金流，這也是迷思
賣股票的資本利得也可以是金流
你把股票賣掉，錢就有了
以增貸 800 出來為例，也不一定要 800 買滿
你可以買 600，留 200 去繳每月貸款
只要時間拉長，賺錢機率就大增
用時間去換取空間
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