Re: [閒聊] 房子越來越舊卻變更貴...不覺得奇怪麼？
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間10小時前 (2025/03/18 23:21)推噓22(22推 0噓 8→)留言30則, 20人參與討論串8/8 (看更多)
再度講一次.
房子如果有都更效應的話,他確實會反映土地價值.
或是超大坪數的別墅,例如占地100~200這種.
因為他的重建費用遠遠遠低於它的土地價值.
但你們討論的"房子".
也就是甚麼兩房三房四房.
甚至巷道透天.
反映的都是"空間價值"
最簡單的一個道理.
https://market.591.com.tw/14675/price
你告訴我.
這老地上權,地點北鹽埕區也就是所謂市區最沒落的早期發展地點.
他在"漲"甚麼
(不是討論絕對價格,而是討論他從有實價登陸到今天的漲幅)
他沒土地阿....地點也相對其他地方很弱阿....屋齡又40年很老阿.
他漲的就是空間價值..!!!
因為他是無期限地上權,所以她就等同對岸的房子一樣.
我沒土地又怎樣,我的空間就是永久權!!!
所以隨著住宅空間越來越值錢.
因此他就狂漲狂漲狂漲.
漲幅一點都不輸有土地的.
並且無視甚麼建物折舊....折舊是甚麼?能吃嗎?
這時候你再回頭看看苦悲的店面.
幹你娘的店面.
(幹,卡了差不多四千萬在這邊,你看多幹你娘)
我她媽"幹道"透天店面十年當他都沒漲.
(當然實際上應該有漲一點啦,但那一點...我覺得我還是當沒有漲好了.)
為啥店面都不漲?
透天店面耶,有土地耶.
阿就很簡單.
住宅空間大家搶破頭造成水漲船高.
但是商業空間...就死魚...
當然這可能也牽扯到之前路克時代商業空間有一波大炒作.
之後路克消退,之後就進入死魚盤.
但無論怎樣,商業空間就是死魚狀態.
所以你說有甚麼土地?....透天店面死魚在那邊,你有土地又怎樣..XD
除非建商或是土開整併你家的土地.
不然你的店面拿出來賣就是沒有甚麼漲才賣得掉.
因此不要過度解讀土地.
如果價格是土地定的.
那老公寓漲幅一定高於老大樓.
老公寓的總價也會高於老大樓.
但很可惜,老大樓實際價格還是略高於老公寓.
彼此的漲幅也都差不多.
這也讓我看到以前有一種奇怪的物件.
中古大樓,土地超大...
例如權狀3x,人家三房土地可能五六坪.
但是她土地十幾坪.
這東西通常是以前小建商蓋的時候,建照改來改去改到後面土地分配不均衡.
所以隨便找個幾戶來塞土地.
這東西你說可不可以買?
我告訴你不要買..XD
當然如果你是一個愛國青年,努力奮鬥救台灣.
那你要買ok的.
他那麼大的土地價值只有一個.
那叫做...."多繳一些地價稅給政府"
至於你說甚麼養到未來要都更幹嘛的喔.
恩...除了台北外.
其他縣市光一堆公寓要都更都不知道排到哪一年.
因為透天太多,這些透天慢慢整併都整併不完,畢竟各縣市都還可以往外發展重劃區.
以至於老大樓你要都更太久了.
你真的想要拚都更,你也是買個"幹道透天店面"
至少,你說五年十年二十年不一定等地到.
但是你錢太多沒地方放,又不夠錢直接買整塊四百坪的建地來養.
那你就買這種透天店面,養個二十三十年,沒等到就交給孫子繼續等....
(現在遺產都是爺爺傳給孫子...哈哈...人活太久了的關係...
所以你的遺產是給你孫子,你兒子要拿的遺產是你爸給他)
總有一天等地到外.
如果你銀行關係很好,有機率可以透過"薛丁格的估價".
讓你的店面估價逼近於土地價值.....XD
(店面交易頻率超低,所以銀行抓價的時候,如果附近都沒成交,但是遠一點有建商整併收購
那有機率拿建商整併或是收購的價格來估你的店面.
另外
以前講過,某銀行經理用老婆買店面,然後透過自己銀行的關係,作假租約,把價格估超高
當然這是十幾年前的事情,現在可能沒那麼容易這樣玩)
所以你透天店面就是死養都不賣....養到天荒地老海枯石爛.
直到建商整併再說...
中間要用錢,就是想辦法找一家估價很高的銀行做增貸.
你真的要養就是養這種.
另外記得不要養角間要養中間...
否則你隔壁是釘子戶,結果你帶賽一起被被放生不要怪我沒有提醒你.
至於養透天店面後面巷子的透天..
這個...一樣被放生機率也是更高...
你前面的店面只要是釘子戶,你就一起被帶賽.
但是如果你是幹道店面.
建商或是土開會第一個跑來跟你談.所以你聽他開價後,有決定權之外.
後面的透天就算當釘子戶也沒關係.
你前面的店面是門面,門面建商買了,之後蓋成L型也都ok...除非你深度太淺.
因此,通常我們不是土開也不是建商開發部的.
我們"素人"要養,就要養幹道店面....你可以騙你自己說是在養地ok.
(為啥說是騙...因為...你這輩子不一定等地到回收..XD)
後面巷子的透天是建商或是土開自己去插旗的...那個你不要學.
你沒那個條件和背景,你亂學到時候運氣不好被放生你就哭哭.
(除非你後面可以連續買個兩三間,這樣建商蓋L型一定串的到你.
但是你要連續買兩三間的困難度極高....並且那個錢買個前面的透天店面ok的)
對喔,我媽台北透天店面就是當釘子戶當超久.
(十幾年來都有人來談)
所以這個我家專業.
給你卡在正中間大占地店面,你不搞定我媽和我舅舅的透天店面,你就不用整併,哈哈.
後面巷子的透天超想被整併....但...慢慢等吧...鳩咪.
圍棋的急所懂嗎
兵家必爭之地,你卡上去就對了.
不要去貪利益最大化.....到時候一個帶賽,你就.....
也不會怎樣,大概就原本行情打七折也沒人要..所以漲幅超過3x%你還是不會虧錢啦..XD
但是無論怎樣.
在建商整併到你店面的土地之前.
店面就是低迷...增值就是..不要說看老地上權的車尾燈....
你連看增殖的那一點點草履蟲爬,你都看不太清楚到底爬了沒有.
這就是因為,商業空間價值目前市場還是很低迷.
你空持有大塊土地,沒半點鳥用....
空間價值才是主要決定一般物件價格走向的因素.
所以不要對你得持份土地有過度迷失和過度神化那點東西.
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今天我講的東西是"長期投資"的操作和細節.
養透天店面和養土地你對比一下.
土地優點就是你隨時可以用地價賣掉,甚至不爽自己蓋.
透天店面的缺點就是,你...不知道你這輩子等不等的到被收購.
然後彼此共同的優勢就是,這是土地價值.
土地一般漲得比建物還猛...因為他建築成本那一塊是不用計算的.
所以在建築成本相對地價越高的地方,上漲的時候,反觀土地上漲比重就會越重.
而土地的缺點就是,建地貸款就是土建融資,七年期,又要開發計畫.
你最差也要弄一個停車場.
但是透天店面...比較慘你也是用商用不動產貸款六成30年.
甚至很多可以偷渡用"住宅"去貸款八成30年還加寬限期.
土地另一個缺點就是.
出租投報率超低.
幹道透天店面雖然出租投報率也很低,但怎樣也比土地高.
而因為老透天店面建物殘值很低,所以房屋稅幾乎可以忽略,地價稅則是跟土地半斤八兩.
所以,當你錢不夠多的時候,養透天店面當養地是ok的.
只是你不知道哪一年才可以回收.
但是你可以在貸款那邊有很多優勢和彈性使用資金的手段.
而透天店面的風險就是被建商放生.
所以操作的時候必須解決這個風險,也就是買在他一定要收購你才有辦法整併的點位.
而當你卡到這個點,你就有"決定權"
你的決定權是"這一整塊整併哪時候進行"
例如你覺得你的都市未來才要暴漲,建商提早來卡位要整併土地.
你可以很邱條的跟他說NO....
直到你爽的時候再接受整併,甚至你可以主動去找開發公司或是建商做整併.
(當然就算你主動也不一定會成功...因為釘子戶不會只有你一家)
這就是透天店面的奧義...
長期投資養這個只要養到被整併.
你會有比養其他住宅產品更高的收益解.(比照土地)
但是又比土地好養非常非常多.
外加金額的負擔比重又比土地低非常非常多.
但是中間操作你就必須避開所有你可能被放生的風險之外.
你也要注意你這筆資金要回收是不知道哪一年的,所以不可以有急著要回收的可能性產生.
否則就會像現在這種局面.
現在絕對不是賣透天店面的時候.
畢竟他低迷太久了,未來總有一天會報復性反彈.
但是你不知道哪時候才報復性反彈.
因此你這時候急用錢而把透天店面賣掉,到時候過兩年報復性反彈大噴.
你就哭死在被窩裡...運氣不好一差就是8位數.
所以養透天店面就千萬不要"缺錢"
至於如果是很複雜巷子裡面的透天.
尤其非台北..
那個.....
另外再給一個忠告.
除非你是整併成面寬5.5~6米以上的別墅來轉賣.
否則不要腦殘把巷道透天拆掉弄成空地這樣賣.
再爛的透天,你都想辦法翻修起來.
不要說甚麼你有土地價值,建物那麼爛我弄成空地賣像比較好.
這種虧一堆人吃過,不要再跳坑了.
就算他只有2F....你也不要敲成空地賣.
光它還可以做危老就先有一個優勢之外.
老透天很多是包租公接手.
2F透天上面搭鐵皮就變成三層,可以改5個套房收租...
所以只要價格到一個水平,至少你會有包租公收購的出場機制.
另外你把透天打成空地.
你隔壁兩側的鄰損你先吵不完,你還要幫他們做防水,不然颱風來他家會變水族箱.
而且土地小一點的例如不到20坪,你打成空地你新建照還不知道怎麼請(土地太小請不過)
道路用地也是沒那麼缺錢不要賣掉,不然你如果例如要兩間拆掉蓋一間車庫別墅.
你的容積計算也會吃大虧....
很多深信他的透天價值是土地的,把建物拆了想要比照地價賣.
之後才發現,他連原本有爛屋的價格都賣不到...
還惹了一大堆跟兩側鄰居的吵架困擾...
外加花了一大筆拆除清運費用.
不要再犯這個錯了!!!!
巷道透天的價值也是他的住宅空間價值.
也就是.
同樣兩棟40年6米巷透天.
一個3F,一個增建滿甚至蓋到4F的.
4F會比3F明顯值錢.
而土地唯一要注意的就是.
如果你土地面積少於...之前是12,最近很久沒碰小地坪透天我不知道有沒有改.
之前土地小於12坪的透天,有很多銀行放款會被刁難...包含農會這個好用的工具.
所以土地不要太小就好...
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要有一個明顯的災難.
不一定要房地產,也可以是金融災難之類的.
你要給央行一個理由.或是說台階.
上一次解禁是2016...你可以參考看看.
另外2020的疫情.
那時候一開始大家都很緊張.
政府甚至有刺激不動產市場的一些政策.
有興趣可以在本版翻考古文章.
那時候本版都有在討論.
只是無限QE來的太快....因此...就.....
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 03/19/2025 00:24:26
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這就進階到下一個計算.
通常一整排店面,你要計算你離邊邊有多遠.
邊邊包含大樓,三角窗,或是無法蓋大樓的任何東西.
太遠,你就有機率"在那個方向被放生"
而最好就是,例如你這一排就是5棟好了,一側大路一側巷子.
五棟你買正中間那棟就無敵.
因為建商無法放生你光靠另外兩棟蓋..他面寬不足.
但是如果你是一整排10棟就好,你買中間.
那你還是可能會被放生.
當然如果一整排,你就想買這邊.
而你又確定你自己不是釘子戶.
那你就假設你兩側鄰居如果是釘子戶會怎樣.
同樣的例如七棟好了.
你買中間,也就是你左右兩側都是三棟.
這樣你左右兩側就算出一個釘子戶也沒差.
因為那一側建商無法光靠兩棟就蓋大樓.
所以她釘子戶至少代表他那一側會一路無法蓋大樓拖下去.直到她或是他的孫子軟化.
而你還有另外一側...一樣那一側如果也是釘子戶,那依然是安全的.
因此細節操作你就要假設你鄰居是釘子戶,你會不會帶賽被放生的問題.
大樓通常都要12米以上面寬...199x年還可能給你蓋個甚麼八米面寬,現在很難這樣蓋.
所以你只要順著這些狀況去挑貨.
至少你無法保證你隔壁是釘子戶他哪時候軟化.
但你可以保證,你不會被放生,建商只要有機會蓋,一定都還是會找你談...
而有一種.
例如空地旁邊第一棟的透天.
這種喔...
如果順風的時候,這種透天最容易被談.
只藥那一塊地要蓋,建商理論上會找你談.
但是發生過.
建商買了空地就蓋了,他沒打算去談....也就是他連嘗試都沒有就去請建照的悲劇.
然後你就變成最悲慘的"大樓隔壁第一棟"透天.
這種透天被整併的機率最低之外.
你的任何增建都會被檢舉,因為你可能擋到人家視野或是光線.
你的翻修也可能被檢舉,因為你有噪音和震動,甚至對大樓產生鄰損.
隔壁大樓有人吵架丟碗盤,也可能從窗戶飛到你家.
外加大樓隔壁有強烈的壓迫感+很差的風水....被壓著一輩子無法抬頭.
所以...這種東西雖然表面上有最佳的時間效力.
但我視他為賭博...他有一定的賭性存在....
投資人不賭博...所以我不碰這個...交給勇者去衝就好.
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