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Re: [閒聊] 想買的拜託多買兩間壓壓驚

看板home-sale (房屋交易)作者 (菲比斯)時間3周前發表 (2025/05/18 17:14), 3周前編輯推噓94(98推 4噓 298→)
留言400則, 61人參與, 3周前最新討論串4/9 (看更多)
※ 引述《MrEric (Hey)》之銘言： : ※ 引述《phcebus (菲比斯)》之銘言： : https://i.meee.com.tw/WiXL6JI.png
: 我用我的gpt來問 分數是74.5 : 我覺得分數不重要 反正 台灣 未來前途堪憂！ : 我就爛 : 回測結果 也是2025年最高 其他年份都低 : 再來問房價趨勢 考量上述分析 加上 : 人口 戶數 : https://i.meee.com.tw/BmMsgv0.png
: 漲幅少得可憐啊 : 嗎的我只會吵房怎麼辦 : 再問！ : https://i.meee.com.tw/ajQMN1o.png
: 林北投資的潭子大雅 漲幅沒以前那麼多 : 可以說是漲幅少得可憐啊 : 難道是因爲我有訂閱gpt : 才編一個會漲的數字來安慰我嗎！？ : 但至少可以安心去睡覺了 晚安 : : 昨天因為朋友已買好檳城房產與辦pvip在跑流程推薦了在JR東日本聽馬來西亞的講座 ， : 現 : : 場人蠻多的，講的是檳城。現場還有人認出我，介紹的案子台灣買的還真的蠻多人的 ， : 而 : : 且當地人還可以組成 : : 台灣已購者數量龐大的聯誼會……， 有活動圖片不少，因為馬來西亞的免稅政策吸 引 : 到 : : 有意避險具些經濟實力的買家，檳城也有Intel、AMD跟日月光等進駐逐漸發展。 : : 馬來西亞人口3700萬，面積是台灣10倍，人口極度集中在都會區。 : : 另外昨晚我跟另一個朋友說我們下周的聚餐因為臨時要飛日本處理買辦公室跟交割旅 館 : 的 : : 事 : : 情，不便前往，我們那個朋友上周也才剛去曼谷看房地產回來，他已經買好泰國VIP 簽 : 證 : : ，這次去看了十間，當地現在房地產蕭條，因為緬甸地震的關係，房屋許多都受損。 : : 所以我想請有在看台灣房子的拜託趕快多買幾間壓壓驚吧，最好勇敢追價如果你們出 手 : 提 : : 供流動性，我相信會有很多人包括我都會感激你們，感激你們的無私奉獻。 : : 上周花了幾個小時訓練chatgpt,請他協助量化評估，按照已知的現況，並且參酌因川 普 : 政 : : 策加速外移的產業與高階人才與可能的年輕人口，以2024年的台灣算100分來評估205 0 : 年 : : 的台灣有幾分，最後的結果是46分 : : chatgpt表示如果滿足 : : 高端研發留在台灣 : : 技術移民每年+8萬人 : : 退休年齡延後到68歲 : : 生育率從0.87-＞1.25 : : 台海安全 : : 這五個條件都能完美達成的狀況下可以由46分提升到64分， 真是太棒了！ : : 房價就靠多多努力了！ : : 台灣少子化的核心主因是‘’文化‘’， : : 並不是房價， : : 但是這個‘’文化‘’不可逆， : : 目前也沒有看到大刀闊斧的想要逆轉。 : : 極端斷崖已經邁入第五年，還在崩 : : 移民……看看鄰國的吸引力還有規則的難易 : : 與我們相較， : : 剩下就不多說了。 : : 我想對各位說的只有……好好珍惜現在 : : 記得 : : 趕快多買兩間壓壓驚，不買是小狗唷～ 以下內容供大家參考，可以請大家自行評估 以下是根據台灣少子化趨勢，以每 3 年為一區間（2025～2050）推估的30～40 歲購屋主 力人口變化，這是房市實質剛性需求的最關鍵結構。 台灣 30～40 歲購屋主力人口推估（每三年） 年份預估人口數（萬人）與 2025 年相比減少比例 2025 320 萬人—（基準） 2028 297 萬人 7.2% 2031 277 萬人 13.4% 2034 257 萬人 19.7% 2037 239 萬人 25.3% 2040 222 萬人 30.6% 2043 207 萬人 35.3% 2046 193 萬人 39.7% 2049 179 萬人 44.1% 分析關鍵： 購屋人口在 25 年內將減少 140 萬人以上（ 44%） 意即房市的主力買盤幾乎「腰斬」。 變化主要來自： 出生人口大幅下滑（2006 年起每年出生數少於 20 萬） 延婚、不婚趨勢導致成家購屋年齡延後甚至消失 青壯人口向海外（如日、新、馬、加）外移導致永久消失 房市將呈現「人口萎縮 > 資金寬鬆」的結構 → 非總體經濟週期，而是人口結構性轉折 實務建議： 若您有多戶住宅，應考慮2028～2034 前調整資產配置，避免卡在人口斷層階段。 自住族應只選擇未來 20 年可保值／可出租地段（如台北南港、新竹寶山、台中七期內圈 ）。 若打算留屋給子女，應評估他們是否真的需要購屋或已有預期繼承，避免超買。 Q: 若考慮繼承因素呢？ 是的，考慮繼承因素後，台灣房市面臨的「實質購屋需求萎縮」將更嚴峻，甚至可能比單 純以人口推估還嚴重。我將依邏輯推演與數據推估，分三層說明： 一、繼承潮的規模與影響 1. 每年房產繼承量迅速上升 依據內政部與財政部遺產申報資料： 2020 年：約 17 萬戶住宅透過繼承過戶 2023 年已超過 22 萬戶 預估 2030～2045 年將進入高峰期，每年約 25～35 萬戶繼承房屋（對應 1.5 倍於新增 購屋量） 2. 這些繼承戶多數為： 都會區老屋（20–40 年屋齡）、小坪數公寓或郊區透天 二代或三代家庭名下早已有主宅 → 繼承後可能閒置、出租、或拋售，不再自住購屋 二、實質購屋「剛需」將進一步萎縮 原本模型假設加上繼承因素後實況每 3 年購屋主力人口遞減 7%實際「有購屋動機與壓力 」人口恐遞減 10–12%（有繼承預期者不買房）2037 年主力購屋人口為 239 萬人實際需 「新購屋」的人口可能只剩 約 200 萬人甚至更少表面剛需減少 25%實質購屋動機減少超 過 40% 三、房市的實質支撐力將「結構性下墜」 購屋者思維將轉變為三類： 等繼承、不買房者：約占 30～40%，尤其在都會周邊、家中有兩宅以上者 已繼承、有多戶者：轉為出租或閒置，不再入市購屋 純租屋＋海外規劃者：年輕世代以租代買、考慮海外置產更具彈性 房市結構結果： 項目未考慮繼承考慮繼承後主力購屋人數（2037）約 239 萬約 200 萬以下新成屋去化速 度每年需銷售 8–10 萬戶實際剛需恐僅能支撐 5–6 萬戶空屋閒置壓力低至中中至高（ 尤其二線地區）轉售競爭中高（繼承轉售釋出重疊） 四、總結與關鍵結論 台灣不是進入「購屋難時代」，而是進入不必買房的結構性社會 即使價格不下跌，實際成交量、去化率與租金報酬將逐年惡化 都會蛋黃區房價能撐，是因為「資產配置與傳承」功能，但自用住宅需求將快速萎縮 給您的具體建議（2025–2035）： 不要超配住宅資產：除非選定區域能保值 20 年以上（如南港、信義、大安），否則應保 守處理 子女購屋應設「繼承規劃假設」：先評估未來10年是否已有預期繼承，避免雙重重疊 投資性購屋應轉為「可轉手＋可出租」為核心選項 若有多戶宅預計留子女，應搭配信託／公證分配，避免未來拋售混亂 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.225.146 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1747588496.A.9F9.html ※ 編輯: phcebus (61.228.225.146 臺灣), 05/19/2025 01:16:58
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05/19 01:20, 3周前 , 1F
所以買不起房在未來根本不是問題 下個世代煩惱的是繼承
05/19 01:20, 1F
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05/19 01:20, 3周前 , 2F
滿手 哪間要住哪間要賣 只有對屋齡執著的人才需要買
05/19 01:20, 2F
推
05/19 01:24, 3周前 , 3F
不就都心回歸
05/19 01:24, 3F
推
05/19 01:31, 3周前 , 4F
菲神十誡即將發起宗教戰爭XDD
05/19 01:31, 4F
推
05/19 01:38, 3周前 , 5F
其實問題是買房主力不是30-40歲
05/19 01:38, 5F
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05/19 01:38, 3周前 , 6F
是30-65歲
05/19 01:38, 6F
推
05/19 01:40, 3周前 , 7F
可惜多數人聽不下去XD..只會覺得就是無腦漲
05/19 01:40, 7F
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05/19 01:40, 3周前 , 8F
2024年購屋年齡分布:　30以下 7.2% 31-40 32.7%
05/19 01:40, 8F
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05/19 01:41, 3周前 , 9F
41-50 35.4% 51-60 18% 61以上6.4%
05/19 01:41, 9F
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05/19 01:41, 3周前 , 10F
新青安 都榨出5年的買盤了..除非這2~3年有經濟大成長
05/19 01:41, 10F
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05/19 01:42, 3周前 , 11F
你可以算一下要把現在30~50這段人口消化完要多久
05/19 01:42, 11F
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05/19 01:43, 3周前 , 12F
除了自住+可以租金自償的 想靠增值的 真的要慎選XD
05/19 01:43, 12F
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05/19 01:43, 3周前 , 13F
2024年30-50歲的買房人口佔了68.1% 30~70歲的買人人口86%
05/19 01:43, 13F
推
05/19 01:43, 3周前 , 14F
其實我真的很好奇 為什麼不想買房的要一直買房版？
05/19 01:43, 14F
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05/19 01:43, 3周前 , 15F
我在股版也幾乎不會看到勸大家都不要買股票 去買
05/19 01:43, 15F
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05/19 01:43, 3周前 , 16F
保險或定存就好的發言啊...
05/19 01:43, 16F
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05/19 01:44, 3周前 , 17F
除非這些人憑空消失吧 不然都不考慮社會移入 純衰退
05/19 01:44, 17F
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05/19 01:44, 3周前 , 18F
速率你可以算算跟你本文計算的比較會慢多少
05/19 01:44, 18F
以下是考慮「繼承效應」後，台灣 30～50 歲主力購屋人口的實質需求推估（2025～2049 ，每三年一區段）： 台灣 30～50 歲實質購屋壓力人口（2025–2050，每三年） 年份原始人口（百萬）考慮繼承後購屋壓力人口（百萬）與 2025 比減少比例 2025 5.304.74—（基準） 2028 4.984.42 16.6% 2031 4.684.12 22.3% 2034 4.403.84 27.5% 2037 4.143.58 32.5% 2040 3.893.33 37.2% 2043 3.663.10 41.4% 2046 3.442.88 45.7% 2049 3.232.67 49.6% 核心結論： 到 2049 年，原始 30～50 歲主力人口將剩下 3.23 百萬，已下降 39% 考慮繼承後，實際有購屋壓力的人僅剩 2.67 百萬人，比 2025 年少近 一半 這意味著台灣房市未來將進入： 需求規模「實質對半縮水」時代 房產將大量集中於繼承轉手，剛性需求式微 購屋年齡延後、行為轉為繼承＋出租為主 以上AI產出供參考
→
05/19 01:44, 3周前 , 19F
過沒幾年你們就會因為醫療跟安全問題回台灣 我有信心
05/19 01:44, 19F
→
05/19 01:45, 3周前 , 20F
這麼喜歡到國外當誤入叢林的小白兔cc
05/19 01:45, 20F
推
05/19 01:45, 3周前 , 21F
醫療...老齡化社會，社福金誰來繳....
05/19 01:45, 21F
※ 編輯: phcebus (61.228.225.146 臺灣), 05/19/2025 01:54:07
→
05/19 01:47, 3周前 , 22F
社福金繳納主力人口從來都是可憐的年輕人XDD
05/19 01:47, 22F
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05/19 01:47, 3周前 , 23F
還有各位口中的低端中年...
05/19 01:47, 23F
推
05/19 01:48, 3周前 , 24F
確實台灣醫療+治安 真的是贏大多數國家
05/19 01:48, 24F
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05/19 01:50, 3周前 , 25F
有阿~股版不是一堆喊空的XDD
05/19 01:50, 25F
推
05/19 01:50, 3周前 , 26F
不太可能 台灣的稅收80%是收入頂層10%家戶在繳
05/19 01:50, 26F
→
05/19 01:50, 3周前 , 27F
接近50%的勞工是沒繳稅的
05/19 01:50, 27F
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05/19 01:50, 3周前 , 28F
除非年輕人通通都是超高收入族群
05/19 01:50, 28F
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05/19 01:51, 3周前 , 29F
不然說社福的錢都是年輕人在出 數學上不可能
05/19 01:51, 29F
推
05/19 01:52, 3周前 , 30F
1. 戶數實際增加量
05/19 01:52, 30F
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05/19 01:52, 3周前 , 31F
2. 城鄉、區域性差異
05/19 01:52, 31F
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05/19 01:52, 3周前 , 32F
3. 無使用、開發價值建物+土地
05/19 01:52, 32F
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05/19 01:52, 3周前 , 33F
4. 供給會依照需求動態調整
05/19 01:52, 33F
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05/19 01:52, 3周前 , 34F
5. 實際通膨係數影響
05/19 01:52, 34F
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05/19 01:52, 3周前 , 35F
你說的結論早就不是新聞了，
05/19 01:52, 35F
→
05/19 01:52, 3周前 , 36F
但實際上市場變化沒那麼簡單。
05/19 01:52, 36F
推
05/19 01:56, 3周前 , 37F
還是有問題 沒考慮屋齡和區位變化 台灣目前資料
05/19 01:56, 37F
還有 323 則推文
還有 15 段內文
→
05/19 11:16, 3周前 , 361F
年限從15~20放寬到20~30再到30~40 轉增貸的普遍化
05/19 11:16, 361F
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05/19 11:21, 3周前 , 362F
8%不過就三四十年前的事…
05/19 11:21, 362F
→
05/19 11:21, 3周前 , 363F
我們現在講的時間長度沒有短短的20年不到吧…
05/19 11:21, 363F
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05/19 11:23, 3周前 , 364F
你可以去翻一下央行的重貼現率歷史 2007 3.38之前
05/19 11:23, 364F
推
05/19 11:24, 3周前 , 365F
30-40年貸款不夠 可以變50-60年 國外都有百年貸了
05/19 11:24, 365F
→
05/19 11:24, 3周前 , 366F
其實因為2003 sars 央行利率也還是低於3很長時間
05/19 11:24, 366F
→
05/19 11:24, 3周前 , 367F
只要利率一直這麼低 買房效益還是>租房 撇除高價宅
05/19 11:24, 367F
→
05/19 11:24, 3周前 , 368F
在大通膨的1970年代後半段，還曾經>10%過
05/19 11:24, 368F
→
05/19 11:25, 3周前 , 369F
我是覺得當然有這個極端例 但台灣應該頂多參考日本
05/19 11:25, 369F
→
05/19 11:25, 3周前 , 370F
要開放到50 60那要什麼狀況我暫時想不出來 開也應該老了
05/19 11:25, 370F
→
05/19 11:25, 3周前 , 371F
想想現在往後數20年內比較可能發生的事情就好
05/19 11:25, 371F
→
05/19 11:26, 3周前 , 372F
不要亂講啥，我就講個8%~10% → 近年<2%，你跟我講某一
05/19 11:26, 372F
→
05/19 11:26, 3周前 , 373F
年在這個範圍內要證明什麼？
05/19 11:26, 373F
推
05/19 11:28, 3周前 , 374F
台灣央行的重貼現率 從2002到今年2025 只有2007超過3
05/19 11:28, 374F
推
05/19 11:30, 3周前 , 375F
台灣滿滿日本既視感 只差誰來戳破泡泡
05/19 11:30, 375F
推
05/19 11:31, 3周前 , 376F
所以台灣這25年是在利率基本都是2%左右的狀況下
05/19 11:31, 376F
→
05/19 11:31, 3周前 , 377F
完成貸款年限從10 12 15 20 30 ~40的拉長
05/19 11:31, 377F
→
05/19 11:32, 3周前 , 378F
並不存在你說貸款年限是在8降到2的過程中延長的現象
05/19 11:32, 378F
→
05/19 11:55, 3周前 , 379F
房貸30年1990年後半就有了，只是卡得很嚴，就像幾年前卡
05/19 11:55, 379F
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05/19 11:55, 3周前 , 380F
40年貸嚴格，90年代主要還是15~20年
05/19 11:55, 380F
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05/19 11:56, 3周前 , 381F
當年利率高時，貸20年就很痛苦了，普遍是提前還款，哪有
05/19 11:56, 381F
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05/19 11:56, 3周前 , 382F
在貸好貸滿慢慢還的
05/19 11:56, 382F
→
05/19 11:59, 3周前 , 383F
我們現在卡40年是考慮到65退休上限，以前公職退休年紀是
05/19 11:59, 383F
→
05/19 11:59, 3周前 , 384F
55，卡30年在過去是很嚴的
05/19 11:59, 384F
推
05/19 12:14, 3周前 , 385F
還要拿美國醫療類比催眠自己不算崩壞，這台灣NO1醫療神
05/19 12:14, 385F
→
05/19 12:14, 3周前 , 386F
話紅線退的很大啊。
05/19 12:14, 386F
→
05/19 12:18, 3周前 , 387F
樓上講的我以為美國是甚麼落後國家
05/19 12:18, 387F
→
05/19 13:20, 3周前 , 388F
40歲以上買房的大部分都是投資的，不能算在剛需主力，
05/19 13:20, 388F
→
05/19 13:20, 3周前 , 389F
以後這群人會由買轉賣
05/19 13:20, 389F
推
05/19 13:43, 3周前 , 390F
有錢人是不是都在做資產重分配啊？
05/19 13:43, 390F
推
05/19 14:21, 3周前 , 391F
哥 你知道馬來的醫療怎麼樣嗎？
05/19 14:21, 391F
→
05/19 14:22, 3周前 , 392F
依我們常在東南亞跑的 可以說你會常常住台灣
05/19 14:22, 392F
噓
05/19 14:29, 3周前 , 393F
ai 能夠預判台股八年從八千到2萬點嗎？ 還2050
05/19 14:29, 393F
推
05/19 19:45, 3周前 , 394F
美國看病很貴的 你至少不會看到一堆輕症在急診跟你擠
05/19 19:45, 394F
→
05/19 19:45, 3周前 , 395F
國外骨折我看賤葆去國外滑雪很快就幫他弄了也不貴
05/19 19:45, 395F
→
05/19 19:46, 3周前 , 396F
排檢查等很久那是一些真的不急的檢查
05/19 19:46, 396F
→
05/19 19:46, 3周前 , 397F
你骨折照X光要幾個月 早就已經長歪又長好了
05/19 19:46, 397F
→
05/19 19:47, 3周前 , 398F
台灣的醫療只有提供方便性 開的真的多
05/19 19:47, 398F
→
05/19 19:47, 3周前 , 399F
但水準我只想打個ㄎㄎ
05/19 19:47, 399F
推
05/19 20:22, 3周前 , 400F
樓上是骨科權威
05/19 20:22, 400F
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3小時前, 2025/06/13 08:54
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