Re: [請益] 是否該揹兩間房貸

看板CFP (理財規劃)作者nyc0125 (@)時間2年前 (2022/07/18 12:11)推噓0(0推 0噓 0→)

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因為後來原 PO 有自覺的提到發現自己的隱形支出比本以為的高，所以我的建議有調整：認為數字面有可行性，但抓得已經到緊繃不能再更多了，以及現金會有短程急缺，要找到方式處理。我覺得對於在打理自己財務的人來說，從一開始計劃得美美好好，好像什麼都做得到，到誠實面對可能的風險，這樣的歷程難能可貴，於是在詢問原 PO 後，將內容分享出來供有需要的版友參考。還請板上諸多大德善緣多多指教。（與前篇相同，原 PO 提供的新資訊會在 ptt 的綠色引言中） ※ [本文轉錄自 nyc0125 信箱] 作者: nyc0125 (@) 標題: Re: [請益] 是否該揹兩間房貸時間: Tue Jul 5 19:13:19 2022 部分結論寫在前面：今年年末到明年(?)孩子出生前的費用應該會很吃緊。也可能會遭遇股票急用套現而套在阿呆。有可以借急的來源比較安心。學齡前你們的預算抓得剛好偏緊。緩衝不太有，要小心花費跟精明記帳。小孩學齡後到大人的退休粗試算，目前沒看到，但會否需要包含到小孩未來的大筆花費，像是高等教育費用？ //// 你的有些月 > 年轉換是抓 x10，但有些是抓 x12。這樣會造成估計的偏差。假若你們過去開支狀況非常穩定：記帳超過一年以上，花費的規模恆定。就可以用平均金額抓剛剛好。否則若是近期開始記帳，我會建議抓滿最高花費月份 x12 甚至 12.5-13，避免高估自己。被忽略的隱形開支會隨著你的信手捻來越抓越細，只會發現自己少算，幾乎不會有機會是高估。 //// 每個人養小孩的方式不同，比較無法精算。對比兩位大人的支出，先用 21 萬/年概估是 OK 的。但看你對後續儲蓄的抓法直接從 10 萬/年起算，我推估孩子明年就預計要出生。那你今明兩年會很缺現金。很缺現金很缺現金。因為你年末兩個預售屋交屋，交屋除了尾款，還有各種不同名目的規費、代辦費、稅跟保險，這些都是支出。又你們是預售，房屋現值高，稅就高。每間抓 10 萬。兩間要 x2 務必也記得先找代書或是相關從業人員詢問清楚。 ====> 20 萬交屋完要整理屋內到可住/可出租，也要錢。 ====> 室內整理可大可小，資訊不夠估不來，用你抓的兩間 60 萬。接下來一年內要生產，我前述有提過，從懷孕到產後，15-50 萬不等。預計規劃成如何，懷孕的那方的期待如何，要趕緊先跟伴侶商量好。 ====> 15~50 萬於是 100 萬up 就飛了。視情況可能還需要借急... //// 大概是這樣，撐過今明兩年大筆的需求，要背兩間嗎？後續現金流辦得到，但不太有緩衝。公務員（是嗎？）的收入不會急墜也不會急升，所以無論鬆緊相對可以預期。如果雙方原生家庭沒有人物力的後援，建議再抓得更保守一點。屆時發現比想像中寬鬆，也比直接跳到緊繃好。房屋可以自償的話，於現金流上不急賣。也可以從已繳房貸當額度，再借款出來。請洽行員。賣或不賣就看你對股市跟房市的看待，以及自己的適性如何，抱不抱得住啊之類的。。如果認為房地增值相對股市好，都可以自償了其實不太需要賣出，若要賣，也是先算一下現金投報（而非房價總額投報），抓個底線。賣掉後的資產增幅，拿去再投入更值得的不動產，或許是更大，或許是兩間。只是每年能存的錢看起來都到大盤 ETF 去滾了，小孩成長過程中的花費不會一直是大人的 80%，從目前的規劃來看，沒有對應的財務來源，看起來只能從你們的未來薪資增幅來了？ //// 以上淺見與原 po 交流 ※ 引述《normangood (康寶)》之銘言： : n大您好： : 這幾天我自己把n大回覆的內容，反覆思考了 : 好多次，目前為止我們可能會遇到的問題如下 : 1.房貸40年是否有機會申請？目前請永豐試算 : 人員（2位）基本上應該是沒有問題，但目前 : 仍要實際送審才知道。 : 2.是否有誠實的面對自己的實際支出，後來我 : 們再計算了一次，發現其實隱形開銷蠻多的。 : https://i.imgur.com/EzBDVpH.jpg

: 夫妻雙方年收約：152萬～157萬。 : 月收入淨現金流：10.9萬元。 : 生活開銷： : 男生約：27.86萬、女生約：27.16萬。 : 兩人合計約：55萬，平均月支出約：4.58萬 : 生活固定支出： : 房貸1+房貸2+保險+汽機車稅金+最後一年 : 儲蓄險約略：90萬。 : 也就是說生活開銷+生活固定支出=145萬。 : 假如都不出租情形下，152萬-145萬=7萬， : 而這7萬應該也要繳房地稅、地價稅許多費用 : 所以說是打平。 : 假如其中一間房子出租，收支打平會得到如下 : 以月而言： : 生活支出4.58萬+房貸約3.2萬=7.7萬。 : 月淨現金流約10.9萬-7.7萬=3.2萬。 : 我們估計3萬*12月=36萬（年淨現金） : 年終：8萬+14萬=22萬 : 年總淨現金流約：22萬+36萬=58萬 : 扣除保險費：8.7萬。 : 車險：7000元。 : 汽機車稅金：1.74萬。 : 儲蓄險：16萬。 : 管理費2.4萬 : 總計：29.4萬，我們算30萬。 : 所以58萬-30萬=28萬。所以在出租後，繳儲 : 蓄險後跟扣除保險剩下28萬，當然我會當作 : 剩下20萬，之後儲蓄險期滿後會再多存16萬 : 故年存會達36萬，這是沒有養孩子的情形下 : 有養小孩的情形下，我猜一年只剩15萬。 : 而手頭目前只有100萬儲蓄險跟100萬市值股 : 票，還有現金存款30萬，而裝修房子的錢， : 可能處分股票一部分資產，但不會太多，預計 : 60萬。 : 預計未來退休規劃： : 在孩子學齡前，我們夫妻會想辦法存錢。預計 : 10萬*6年=60萬。 : 等孩子約6歲以後，處分出租資產，不算收租 : 跟未來增值空間下，預計拿回350-400萬資 : 產，此時房貸餘額約935萬（房貸第6年時） : 我是預計2年內，將400萬房子獲利資產， : 分批投入VTI大盤指數，再加上每年投入15萬 : 以報酬5%試算，第25年時，約有2070萬元 : 屆時房貸已經第30年了，餘額為：275萬。 : 夫妻雙方屆時應該有公保一次金（不含月退 : 俸），應該能將房貸壓低為剩100萬。當然 : 以上都是預計好的想法。 : 以上萬一40年無法承貸，我們也會考慮找中 : 國信託公教人員貸款35年，屆時可能會將其 : 中一棟房子平轉給自己的媽媽暫時持有。 : 以上是我目前為止的計劃，希望N大再能指點 : 或有更好的規劃方式。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.118.68 (臺灣) ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ※ 轉錄者: nyc0125 (1.163.117.3 臺灣), 07/18/2022 12:11:55 ※ 編輯: nyc0125 (1.163.117.3 臺灣), 07/18/2022 12:18:38