Re: [請益] 長照該要房貸嗎? 低風險投資方式?
※ 引述《king11628 (慶橘)》之銘言:
: 標題: [請益] 長照該要房貸嗎? 低風險投資方式?
: 時間: Sat Aug 13 10:31:18 2022
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: 今年中家母糖尿病跌倒,
: 導致周邊神經壞死、近癱瘓,
: 巴氏量表0分,必須要住護理之家。
:
: 醫生評估就算積極治療,
: 恢復生活自理的希望不大。
: 家母55歲應一輩子都要住下去了。
:
: 誠心發文洽詢風險較低的財務規劃,
: 幫助我媽在有生之年有個基本照護。
:
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:
: 目前月費3.6萬,
: 加復診、復健、換藥,
: 每月目前約固定支出4萬2上下。
:
: 已經將媽媽原本住的房子出租,
: 一個月租金2萬,
: 扣掉維修、管理、稅金、保險,
: 一個月應有1.8萬收入。
:
: 4.2-1.8=2.4萬,
: 目前我還剛好cover得過來,
: 但怕無法長期負荷。
:
: 想請教大家,房子27年屋,
: 市價約500萬上下,
: 如果房貸400萬,
: 目前問到國泰利率約1.7-2上下。
: 開辦費3500、兩年寬限。
: (還沒送件,怕是招攬的幌子)
:
: 請問
:
: 1. 這個房貸利率是否合理? 有更好的條件嗎?
現在如果能1.7%的話算是很好的條件。
不過只限不再昇息的狀況才可能維持。
:
: 2. 是否應該申請房貸,做其他投資?
:
: 3. 是否有建議的投資方式?
:
: 不貪多,只求穩健、低風險,
: 能cover過護理之家花費為要。
:
: 如果有比收租更穩健的收益,
: 不排斥賣掉房子。
:
2-4 後面一起完整說明
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:
: 先生說現在大盤五太高
: 建議跌到萬二時
: 貸400萬、0050買100萬,
: 萬一再買100萬、
: 一萬再買100萬、
: 九千再買100萬。
: 沒跌就不要買。
:
: 這個方法適合嗎?
: 如果沒有跌到萬二,
:
: 或只跌到萬二,
: 剩下的錢怎麼辦?
: 買金融股嗎?
:
: 那跌到八千沒錢繼續買,
: 只還本金跟利息約1.8萬,
: 撐到大盤升回來應該也是可以吧?
這個方法就只是在猜行情而已,
不是真正可長可久的方式。
正如你所說的,台股也可能永遠都不會跌到萬二。
:
: 別篇有人說房貸借滿,
: 買0050加股票質押,不會輸。
: 想問是否穩健呢?
: 風險在哪裡呢?
:
: 我不太懂質押,
: 利率是不是很高?
: 跌到什麼門檻要補錢嗎?
:
: 如果我貸款400萬,
: 300萬這樣操作,
: 100萬1.25%優利活存,
: 是否就夠承擔補錢的風險了呢?
個性保守又要穩健的話完全不建議,本來就借錢投資就是風險較高的了
還要再開質押,不是合理的方向。
:
: 因為我個性比較保守,
: 工作無法看盤,也看不懂,
: 過去心情常被消息面影響。
: 所以目前投資偏好定期定額,
: 只求長期贏大盤跟通膨就好。
先建立一個觀念,連那些專業的基金經理人要
贏大盤都不是很容易了,你如果看不懂還投資心理
沒很強,「只求贏大盤」 是太高的目標。
:
: ------------
:
: 今年升息、烏俄戰的不確定因素,
: 跟過去家母燥鬱症積欠卡債、
: 導致信用破產、房屋法拍的陰影,
: 也讓我對貸款(開槓桿)投資有畏懼,
: 而遲未申請利率較低的房貸操作。
:
: 但是考量今年通膨嚴重,
: 今年中家有新生兒月多2萬開銷,
: 明年中寬限期結束月多還1.5萬本金。
:
: 且我媽這筆支出
: 會壓縮到我定期定額的退休規劃。
: 我不希望階級複製,
: 自己小孩長大,
: 跟我一樣,為了要照顧長輩
: 而影響他的人生。
:
: 種種大環境變化、家庭開銷變多,
: 雖然小家庭總收入應可剛好負荷。
: 但我多少還是希望能活用資產,
: 為媽媽跟小家庭做更完整的財務規劃。
:
: 真心求教,
: 希望溫馨CFP版友能提供一些想法,
: 謝謝大家。
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: → duriel3313: 關鍵問題:老房會是屬於你的遺產嗎? 08/13 10:49
: → king11628: 房子是我的名字,所以沒有產權問題。 08/13 11:03
1、是否需要賣房:
500萬的房子如果租金可以到1.8萬,
相當於4.32%的年化報酬率,這在台灣的房子來說,來說算是很
不錯的預期報酬,如果出租狀況穩定的話,留下來還是比較合理的。
畢竟在風險相對小的情況下有4%其實 c/p值是蠻高的。這還不算可以貸
款這點。
2、是否應該貸款投資:
這點沒有什麼「應該」或「不應該」而是要看你的取捨:
一、報酬:
2%以下利率貸款投資如果使用我最建議的長期
持有0050或全球股市ETF(更建議,因為風險更小)的方式的確能增加預期收入
(預期扣成本後長期報酬可能在6-10%)
但借400萬要能cover 一月2萬四 (這裡是指長期總報酬不是現金流)
能否達成很難說。 因為那代表的是7.2%的年化報酬,再扣掉2%的
借貸成本,代表投資要達到9%以上,這個需要運氣好市況好才能
達到(並非不可能,但不能先這樣預期)
二、風險:
借錢投資就必然要承受比一般投資更大的風險。
即使長期持有整體市場ETF的風險,已經比個股或短線進出要小了。
光市場風險還是不可小看。這種風險是可能最慘短期幾年內都是虧損,
不但沒辦法當下cover
支出,還要支出利息,還要忍受幾年虧損。 這裡還不知道你平常
其他有些什麼投資,如果加起來的風險心理上不能承受
那可能會賣在低點而導致失敗,這會是最慘的狀況。
然後不要認為用什麼「猜行情漲跌」的方法就能避開這種風險,
這個有人做得到,有人做不到,最安全的方式是要先假設自己做不到,
真要減少風險,以及相應的心理壓力,就是一開始減少借貸投入數額,
但同時增加的前述預期報酬就會減少。
所以一開始就要妥善評估,何者是自己可以承受的風險上限(可以假設
最慘投資進去結果短期跌了50%),那就是你最多可以借貸投資的上限。
三、現金流:
前面建議選擇 長期投資大盤ETF,因為那是 報酬/風險 相對cp值最高的,
在風險可以承擔的情況下,會是對整體長期財務最有利的。
但它就沒辦法顧當下的現金流,雖然ETF隨時可以賣出取錢,但如前述很可能
要用錢時剛好市況差,賣出就等於虧損。 大盤ETF的配息率一般不高,
恐怕連支應貸款的還款都不夠,更不用說是直接用配息去
cover 那2萬4費用。
所以很重要的點在自己是否暫時有其他可靠的來源,可以先cover現金流
(還款,以及照護費用) ,然後耐心讓大盤ETF隨著時間把總資產拉起來。
以後到某一天可能足以用投資收入cover花費,這是最合理的作法。
但如果連現金流都cover不了的話,那可以選擇的標的就變少變差了,
因為高配息的產品, 報酬/風險 的cp值一般比較差。等於需要為了
現金流多少犧牲整體的報酬/風險。
如果這樣,就要先算一下需要的現金流,再來進一步考慮
什麼樣的產品。
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※ 編輯: ffaarr (220.141.40.40 臺灣), 08/13/2022 11:47:31
※ 編輯: ffaarr (220.141.40.40 臺灣), 08/13/2022 11:49:29
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如果能有一筆錢使用全球指數投資,20年後會比現在多,至少幾乎一定贏通膨,這將會是
面臨預防漲費用最大的助力。當然,前提是文中講到的風險承受沒問題,能
長期持有。
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