Re: [請益] 26歲男資產規劃

看板CFP (理財規劃)作者juust (juust)時間1年前 (2023/08/08 16:19)推噓5(5推 0噓 3→)

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先感謝n大以及原文底下版友們給我的回應以及建議看完之後結論是我跟房仲退斡旋了 //// 我沒有在房版 PO 的原因也跟原文版友的回應相同很擔心過去房版 PO 只會得到買的答案也擔心不小心引起戰火 (我其實是有先到房版逛過後才決定來這裡的) 畢竟我可能還是認為買房子跟理財也有很大關係~ 但我之後發文會更注意關聯性的! 感謝sqrt大大提醒 //// 1. 這價格，財務過得去嗎？ 1-1.頭期款 300萬的頭期 => 預計會是家裡 200 自己拿 100 (個人剩下的 50 當備用金) 1-2.現金流月支出 15000 搬出去之後也許會變少~ 因為我目前皆外食就連假日也一樣主要是一直以來跟家人有些隔閡在還沒有克服以前我待在家的時間不多所以預期是不會超支~ 2. 價格是不是溢價？ 2-1.地點小區價格 nyc 預估的滿準的!! 我看的物件叫 - 禮築在三和國中站附近這點也是我那天發文的主因我的開價其實甚至比今年同一棟刊登的實價登錄還高一些了只是一開始我跟仲介喊1250的時候有感覺他不太想收斡旋所以後來才往上加到1300 (但我經驗少如果攻防戰在1250 但跟仲介喊的時候他明顯不收大家會怎麼做呢?) 0. 你為什麼要買房子？為什麼會選擇在此時買房子？ 0-1.需要獨處空間以及需要有伴時可以隱私的空間對我來說滿重要的 0-2.這一兩年房市飛漲的速度真的是肉眼可見，即使生息、政策都沒有抑制這份熱潮，也剛好今年在存款上達到了150萬所以萌生了想法。 0-3.40年房貸，以我目前的狀況來還款的話，確實有點硬，但因為有寬限期，還能在這一兩年內努力把薪資拚上去而不會被房貸影響 0-4.以屋齡、交通便利性、總價，綜合下來也許是我還可以負擔的物件 //// 但也確實，這個"還可以負擔"，有可能只是我的想像，實際情形可能更嚴峻，謝謝版友們的回饋，如果還有我在回答上考慮不太對的也麻煩指正我，或是再追問我，幫助我更好的釐清感謝大家!! ※ 引述《nyc0125 (@)》之銘言： : 你是買家，又是自住目的， : 不用管賣家要賺多少，自己內心演出他人的盈虧小劇場什麼的。 : 那是在你超超超想要這間， : 完全不能接受任何其他選項的時候，要拼成交的時候才在做的。 : 但 99% 以上的人，都不是這狀態。 : 你要想的有以下 : 1. 這價格，財務過得去嗎？ : 2. 價格是不是溢價？ : 以及 : 0. 你為什麼要買房子？ : //// : 快速看短結： : 本板 CFP，純論檯面財務資訊，不建議買， : 退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。 : 如果家裡有其他礦源，或是未揭露的樂觀預期，那麼價格上還行。 : 要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話，可以右轉去房版。 : //// : 首先 : 1. 這價格，財務過得去嗎？ : 1-1. 頭期款 : 房子 1300 萬 : 頭期兩成 260 萬 : 買方有的沒的的費用 20~30 萬 : （七年屋算新，契稅比較重） : 頭期款 300 萬差不多足矣 : 不過沒有額外的錢做軟硬裝修 : 七年屋，裝潢不裝潢，以用的角度來說都有些雞肋 : 以財務規劃來說，就先住吧。別再額外花錢了 : 自己一個人住，探索個三五年， : 下一間房子也會比較有規劃上的想法。 : //// : 1-2. 現金流 : 再來看貸款 : 1300 - 260 = 1040（萬） : 月現金流入 53000 : 月支出 15000（目前住家裡） : 住外面的月支出不明？？？ : 自己住的花費依個人可大可小，但一定是變高。 : 沒有可參考的數值，跳過。 : 繼續住家裡的可支配所得約 38000 : 一般房貸（給其他可能有需要的板友看的） : 目前地板利率 2.07%，30 年 : 每月繳 1 萬，可以貸款 268 萬。 : 1040 萬，每個月要繳 3.88 萬 : 光住在家裡，就超支 800 元一個月 : 但有 90 萬活存，其中約 40 萬的預備金不該動。 : 50 萬可以繳大概 5 年的差額， : 用 5 年把每月薪資拉高 1 千元，應該不太難。 : 新青安貸款 : 1.775 %，40 年，超讚 : 每月繳 1 萬，可以貸款 343 萬。 : 1040 萬，每個月要繳 3.03 萬 : 之後自住的月支出，只能比住家中的月支出多 7700 元， : 不然會超支。 : //// : 1-3. 年收 10~12 倍法 : 年收 80 萬，量力而為的話， : 買 800~1000 萬（總價）的房子，是很處理得來的 : 10 倍大概房貸負擔率 30% : 12 倍大概房貸負擔率 40% : 15 倍的話，房貸負擔率會來到 50% : 房子總價 1300 萬 : 一般來說會叫你別... : //// : 2. 價格是不是溢價？ : 2-1. 地點小區價格 : 用三重區內抓三個捷運站， : 台北橋站、三重站、三和國中站 : 距離一公里畫圓 = 八成以上的三重都劃進去了 : 算是比較無效的資訊 : 不過這價格跟屋齡，推測是三和國中站附近 : //// : 2-2. 空間價格 : 1+1 格局， : 室內主建物加陽台 15~20 坪可以做 : 七年屋，小坪數，幾乎都是 35% 公設以上 : 也就是權狀不含車位 23~30 坪 : 車位大概 110~140 萬 : 2021 年三重區每坪大概 45 萬左右， : 今年落在超過 50 萬。（天哪） : 50 * 23 + 125（車位）= 1275（萬）（下限） : 50 * 30 + 125（車位）= 1625（萬）（上限） : 根據前項對地點的推估，每坪再減個 2~4 萬。 : 44 * 25 + 125（車位）= 1225（萬） : 48 * 25 + 125（車位）= 1325（萬） : 如前面板友推估，今年買賣的話，攻防在 1250 萬上下，差不多。 : 買家開 1300 萬，是有機會被推著往下談談的。 : 如果已經交出去了，退斡旋，至少也有個十萬吧。 : 除非財務發現估得太樂觀（如前述我是覺得太緊繃了）， : 或是對房子內容有不滿意， : 斡旋下了，純論近期房市，可以買吧。 : //// : 結語： : 本板 CFP，純論檯面財務資訊（資訊過少），不建議買， : 退斡旋最多賠 10 萬當體驗吧。 : 如果家裡有其他礦源，或是未揭露的樂觀預期，那麼價格上還行。 : 要填充買自住屋信仰、或是補充區域價值的話，可以右轉去房版。 : 由於我認爲還款能力不足，所以有以下建議： : 如果是為了未來的獨立生活做準備， : 我覺得可以先租再買。 : （還款能力夠的話，我會說可以買了騎驢找馬） : 除非是本來就生長在這區，否則還年輕的時候， : 透過租借的行動便利性， : 真的用一段時間深入理解該地區的生活方式， : 以及全額的支配生活財務， : 都應該會幫助你更堅定自己之後的判斷。 : 加上還年輕，除非職業與收入路徑已經寫死（如公務員）， : 那麼租屋，也是一個方式讓自己的現金流更穩健， : 有更充裕的可支配所得可以用來投資自己，提升主業（本業+副業）收入。 : 價差能致富，而有現金流，才能自由。 : 大部分的人在大部分的生命裡，還是得靠主業來維持現金流。 : 至於原問「買房的決定對嗎？」「是否該繼續等？」， : 以上兩問請回到： : 0. 你為什麼要買房子？ : 為什麼想要買房子？ : 為什麼會選擇在此時買房子？ : 如果買了之後，以資產來說最糟會是什麼狀況？ : （假如被單一物件所迷惑的時候，加問：為什麼選擇這棟房子？） : 是有獨立搬出去的計畫？需要獨處空間？ : 需要有伴時可以隱私的空間？ : 還是需要成家？或是有準備成家？ : 或是 FOMO，擔心真的資產價格暴漲自己追不上？ : 無論是什麼理由，都沒有對錯評判， : 要回到你自己買的理由，以及確立該資產預計了結的方式， : 就算理由有些勢利或是不齒自己的理由，也要誠實面對。 : 才能知道需求奠基在什麼之上，以及行動的代價跟所得如何。 : 信心只有你自己能決定， : 板友只能幫你根據數字分享規劃的看待而已。 : 以上淺見，歡迎板友交流分享。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.134.214.128 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1691482792.A.4E1.html

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