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[請益] 轉增貸投資

看板CFP (理財規劃)作者 ( 諾亞方舟)時間7月前 (2024/04/18 19:30), 7月前編輯推噓15(16推 1噓 58→)
留言75則, 19人參與, 5月前最新討論串1/3 (看更多)
各位好 近期看了很多理財型youtuber的影片， 內心有一個想法想請教大家是否可行？ 我是公務人員，年收入約95w,月薪實領65k, 目前有一自住房產（屋齡2年多的新大樓）之前買1000初w， 貸款800w，還了兩年多，現尚餘750w。 目前初步問到一家銀行最新房屋估價為1600w， 如果我要轉增貸可以讓我貸8成，寬限期3年， 也就是可以拿到1280w-750w=530w 這530w扣掉一些支出需求，大概還剩350w可以投資。 投資標的跟規劃： 目前規劃在美國大選後投入美股ETF VTI 約200w, 另外台灣富邦50也投入150w，大致地分配是如此。 可能各分為3批入場，不會單筆all in (雖然清流君說要歐硬），但可能還是想分散風險。 還款能力評估： 1.如果貸款金額為1280w,以目前大概2.1%房貸利率， 寬限期大概是每個月還23k, 正常還款期就要51k, 我還在努力爭取看看能不能延長寬限期到5年， 若能撐到5年，屆時家人就可以投入就業市場， 每個月就可以歸還我一些錢，多了一筆現金流約15k, 我的薪水也可以到達70k，總計月領85k, 應可勉強負擔51k的還款。 2.因為我是公務人員，正常情況下， 基本上沒有中年失業的問題。 緊急預備金： 目前在高利活存網銀已存有30w， 以應付不時之需。 思維： 1.因為我的房屋是自住， 如果要享受這2-3年來的增值紅利， 確實轉增貸是個途徑。 2.想要利用寬限期的時間， 來累積我市值型ETF的複利成長， 但其實還是有點怕買在高點， 不過打算放長期（15年以上）， 所以應該還好。 預計報酬試算： 1.美股ETF200w 假設年化報酬率算5.5% 9年複利成長後是約323w。 2.台股富邦台50 假設年化報酬率算5.5% 9年複利成長後是約242w。 9年 200+150累積獲利是215w 利息支出 轉增貸後： 貸1280w 假設寬限期3年 貸款年數30年 利息要486w 轉增貸前： 30年利息279w 實施這個方案 9年後約可獲利215w 轉增貸的部分需要多付出利息486-279=207w 所以大概存滿9年多，就可以打平利息支出， 之後複利累積將越可觀， 我目前41歲， 如果持有到60歲或65歲再賣出， 應該可以累積一筆小錢才是。 風險： 1.房貸利率大幅升息（比如說升到5%） 2.美台經濟不振，買點為歷史高點，買後持續向下 我的理財觀念沒有很充足， 希望能得到一些指導，或觀念上的修正， 用力鞭都沒關係， 留言或來信都可以，謝謝大家 更： 大家的留言我都有認真看，正反兩方觀點都有， 我也還在思考，非常感謝 祝各位好人一生平安^^ ----- Sent from MeowPtt on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.98.50 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1713439826.A.A00.html
推
04/18 20:47, 7月前 , 1F
如果你要閒置到美國大選結果幾乎是11月10日後，大概9月
04/18 20:47, 1F
→
04/18 20:47, 7月前 , 2F
送轉增貸即可
04/18 20:47, 2F
好的，現在只是詢問比較有往來的銀行，確定要再送
→
04/18 20:48, 7月前 , 3F
若沒爭取到五年寬限，你就是月領65K,月繳51K.這蠻拮据的
04/18 20:48, 3F
→
04/18 20:49, 7月前 , 4F
家人還款跟加薪 都帶有不確定性喔
04/18 20:49, 4F
家人之後是醫療業，應該不會失業而且會還我錢吧XD，加薪的部分我是以公務員正常每年 的 升一個俸級來計算，當然您說的沒錯，這中間任何一個出現問題，我麻煩就大了，可能不 管持有的股票 當下是賺是賠都要先賣一批，謝謝，我會再仔細評估
推
04/18 20:49, 7月前 , 5F
目前抵押貸款單筆投野村中小D檔投資法，單筆投cspx，看
04/18 20:49, 5F
→
04/18 20:49, 7月前 , 6F
了清流君單筆回測+1，不想閒置資金
04/18 20:49, 6F
可以確定的是你比我專業，謝謝分享，我再研究看看，但畢竟是借錢投資，我心臟較小
推
04/18 20:50, 7月前 , 7F
現在寬限期3年都不太容易了 何況5年
04/18 20:50, 7F
確實欸，我想得太過美好，頂多3年沒錯，很多還不給寬限期，目前問到真的最多3年， 有5年的銀行推薦嗎？
→
04/18 20:50, 7月前 , 8F
銀行評估你還款能力 是本利攤還 不是只還利息喔
04/18 20:50, 8F
推
04/18 20:56, 7月前 , 9F
月薪70k 每月還款51k 這種負債比是有問題的
04/18 20:56, 9F
推
04/18 20:58, 7月前 , 10F
如果你都要用槓桿投資了 年化只有5.5% 這樣不太划算喔
04/18 20:58, 10F
→
04/18 20:58, 7月前 , 11F
因為你槓桿等於先輸2%多 建議還是找年化10%以上的成長股來
04/18 20:58, 11F
→
04/18 20:58, 7月前 , 12F
投資較好
04/18 20:58, 12F
→
04/18 20:59, 7月前 , 13F
房貸地板利率原本為2.06% 升息半碼後 地板利率變2.18%
04/18 20:59, 13F
→
04/18 21:00, 7月前 , 14F
要有心理準備6月有可能再升息半碼
04/18 21:00, 14F
非常感謝，您的意見很專業也直接，年化5.5%我是以很保守的情況去算，市值型正常情況 下應該沒那麼差，不過我會再好好評估，或許只貸到7成之類的，另外跪求pk大大您的投 資標的借我參考，跪求站內信^^ ※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 21:40:12
推
04/18 22:11, 7月前 , 15F
也想了解pk大的投資標的 10%以上的成長股是否風險也
04/18 22:11, 15F
→
04/18 22:11, 7月前 , 16F
不低? 抑或是買房開5倍槓桿?
04/18 22:11, 16F
推
04/18 22:46, 7月前 , 17F
理想很豐滿
04/18 22:46, 17F
沒錯，畢竟過去績效不代表未來績效，開槓桿畢竟就是有點賭注的意味， 所以我就來問看看還有沒有我沒注意到的風險，願聞其詳 ※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:12:44
→
04/18 23:11, 7月前 , 18F
我並不覺的你估算的年化報酬有什麼問題
04/18 23:11, 18F
→
04/18 23:13, 7月前 , 19F
用50%資金買正2曝險一樣100%，留一半現金或買短年期
04/18 23:13, 19F
→
04/18 23:13, 7月前 , 20F
債，真的需要用錢債券也可以質押。
04/18 23:13, 20F
正2我也有考慮，您說的分配策略感覺也是很不錯的選擇，進攻跟防守都有考量到，感謝 ，我會再好好思考跟做功課 ※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:20:17
→
04/18 23:24, 7月前 , 21F
有沒有想過不是單純失業問題但你或家人無法工作的可能性
04/18 23:24, 21F
→
04/18 23:25, 7月前 , 22F
你的現金流可以撐過去嗎
04/18 23:25, 22F
→
04/18 23:27, 7月前 , 23F
正常的情形其實都很好估算，就像工程一樣，很大部分時間是在
04/18 23:27, 23F
→
04/18 23:27, 7月前 , 24F
考慮分析意外的風險
04/18 23:27, 24F
意外的風險往往是壓倒駱駝的最後一根稻草，只希望我盡量不要遇到
→
04/18 23:29, 7月前 , 25F
借錢買股不推薦，更不推借錢買正2(槓上加槓)
04/18 23:29, 25F
正2確實等同開了更大的槓桿，需要再評估，但低利率長時間還款的房貸來買市值型ETF 也是不推薦嗎？ ※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:38:21
→
04/19 00:04, 7月前 , 26F
除非認為房地產會崩跌，增貸100%買0050比50%買正2危
04/19 00:04, 26F
→
04/19 00:04, 7月前 , 27F
險多了，50%現金如果真的收入無法支持利息還可以支
04/19 00:04, 27F
→
04/19 00:04, 7月前 , 28F
持很久，100%買0050才是完全沒空間。
04/19 00:04, 28F
→
04/19 00:05, 7月前 , 29F
開槓桿持有資產最怕是現金流過不去
04/19 00:05, 29F
完全認同這句話，現金流過不去就QQ
→
04/19 00:48, 7月前 , 30F
自住增貸不是這樣玩的
04/19 00:48, 30F
→
04/19 00:49, 7月前 , 31F
請增貸出來存美元定存5% 然後賺台美利差3%
04/19 00:49, 31F
→
04/19 00:50, 7月前 , 32F
風險只有匯損而已
04/19 00:50, 32F
謝謝留言，但我比較想要的是長期複利
→
04/19 09:48, 7月前 , 33F
利差也是風險阿 匯損是風險阿,利差才2%又不穩定= =
04/19 09:48, 33F
→
04/19 09:57, 7月前 , 34F
樓上真的是在講笑話…匯差就算了，美金定存是短期利
04/19 09:57, 34F
→
04/19 09:57, 7月前 , 35F
率
04/19 09:57, 35F
推
04/19 10:27, 7月前 , 36F
風險一定有,但你要從準富裕跳上富裕人生,這投資值得賭,控
04/19 10:27, 36F
→
04/19 10:27, 7月前 , 37F
制的風險與你的心裡準備都足夠了,上吧！
04/19 10:27, 37F
推
04/19 12:40, 7月前 , 38F
我建議不能做滿 你的狀況 大概貸個兩百出來做股票差
04/19 12:40, 38F
→
04/19 12:40, 7月前 , 39F
不多 你貸太滿壓力太大了
04/19 12:40, 39F
→
04/19 12:42, 7月前 , 40F
而且你自己都說投資經驗不足 代表你實戰能力不夠 而
04/19 12:42, 40F
→
04/19 12:42, 7月前 , 41F
且你是增貸 一次拿一筆 又不是理財貸 彈性大 隨借隨
04/19 12:42, 41F
→
04/19 12:42, 7月前 , 42F
還 你單筆在手 操作一個失誤 多少年都回不來 這中間
04/19 12:42, 42F
→
04/19 12:42, 7月前 , 43F
壓力多大 不是開玩笑的 你現在就是每個月閒錢先練個
04/19 12:42, 43F
→
04/19 12:42, 7月前 , 44F
幾年 下次金融風暴約在四年後 再增貸比較好 你現在
04/19 12:42, 44F
→
04/19 12:42, 7月前 , 45F
技術進場 會是災難
04/19 12:42, 45F
→
04/19 12:43, 7月前 , 46F
先練習抓大波段高低點 然後練習存股 等實戰經驗漲跌
04/19 12:43, 46F
→
04/19 12:43, 7月前 , 47F
有把握再去貸比較好
04/19 12:43, 47F
確實貸太滿，認同，但我是要放市值型ETF長期投資，不做個股。之前做個股績效很普通 ，已經不做個股了，謝謝留言 ※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/19/2024 12:57:53
→
04/19 13:35, 7月前 , 48F
不是理財型哦？怎不用理財型的
04/19 13:35, 48F
推
04/19 14:21, 7月前 , 49F
用理財型繳利息不就好
04/19 14:21, 49F
→
04/19 14:21, 7月前 , 50F
不要聽那些借錢買股不推薦的 只有不會賺錢的才會叫你不
04/19 14:21, 50F
→
04/19 14:21, 7月前 , 51F
要借錢買股
04/19 14:21, 51F
→
04/19 14:23, 7月前 , 52F
我4年前開始信貸投資 已經從200滾到1500了 有低利能借
04/19 14:23, 52F
→
04/19 14:23, 7月前 , 53F
更要借錢投資 想辦法快速把本撐大 後續只要小獲利就很
04/19 14:23, 53F
→
04/19 14:23, 7月前 , 54F
夠用了
04/19 14:23, 54F
→
04/19 14:24, 7月前 , 55F
你現在要做的是 先用信貸200來訓練自己的投資能力與抗
04/19 14:24, 55F
→
04/19 14:24, 7月前 , 56F
壓能力 訓練個幾年再來投入房子轉增貸的資金
04/19 14:24, 56F
→
04/19 14:36, 7月前 , 57F
Hello大不是都在房版
04/19 14:36, 57F
→
04/19 20:28, 7月前 , 58F
請問如何於4年內翻7.5倍？再過4年是否可達到1億？
04/19 20:28, 58F
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/19/2024 22:24:05
推
04/20 18:53, 7月前 , 59F
巴菲特對債務的態度，供參https://i.imgur.com/akraIDF.png
04/20 18:53, 59F
推
04/20 21:29, 7月前 , 60F
我是贊成槓桿投資的 只是縱使你公務員 還是得注意現金流
04/20 21:29, 60F
→
04/20 21:30, 7月前 , 61F
因為你的加薪幅度沒辦法和私人相比
04/20 21:30, 61F
→
04/20 21:30, 7月前 , 62F
至於什麼個股 當然不可能跟你說阿 你要投資個股請自己花
04/20 21:30, 62F
→
04/20 21:30, 7月前 , 63F
時間做功課
04/20 21:30, 63F
→
04/20 21:31, 7月前 , 64F
然後專心存股 別去玩波段 除非空頭時你也會做空
04/20 21:31, 64F
推
04/20 21:34, 7月前 , 65F
股市低點時 要敢質押進攻 才能擴大你存股的本
04/20 21:34, 65F
謝謝pk大大 ※ 編輯: calvin77 (180.217.42.57 臺灣), 04/22/2024 21:43:00
推
04/23 09:32, 7月前 , 66F
公務員槓桿可以開更大，不要買個股的話支持你的做法
04/23 09:32, 66F
→
04/23 09:32, 7月前 , 67F
。另外建議買原型別買正二
04/23 09:32, 67F
→
04/24 01:11, 7月前 , 68F
貸款一半買槓桿ETF另一半買債是什麼神奇操作...
04/24 01:11, 68F
→
04/24 16:54, 7月前 , 69F
去看完槓桿ETF這本書你就知道是什麼操作了
04/24 16:54, 69F
推
04/25 12:16, 7月前 , 70F
回測是過去，風險是未來。建議以睡的著為指標
04/25 12:16, 70F
→
04/25 21:32, 7月前 , 71F
風險承受不起，你需要的是調整資產配置跟定時再平衡，花了一
04/25 21:32, 71F
→
04/25 21:32, 7月前 , 72F
堆費用拿槓桿又自己去槓桿，這是天才吧
04/25 21:32, 72F
推
04/28 23:00, 7月前 , 73F
這樣投資滿穩的，另外美股推薦你可以用Firstrade，可以
04/28 23:00, 73F
→
04/28 23:00, 7月前 , 74F
省下不少手續費
04/28 23:00, 74F
噓
06/15 10:47, 5月前 , 75F
長照險失跟失能險請買滿 紅明顯
06/15 10:47, 75F
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