Re: [心得] 留意台灣房地產空頭的逃命波已回收
看板home-sale (房屋交易)作者LeoAquarius (水瓶獅子)時間13年前 (2013/05/09 00:48)推噓37(38推 1噓 82→)留言121則, 32人參與討論串1/11 (看更多)
這位王先生批評百年大泡沫一書作者不懂貨幣政策，我才覺得可笑。
基本上台灣的匯率和物價穩定嗎？沒有貶嗎？
連實質匯率和名目匯率這麼基礎的概念都沒有考慮，
還笑人不懂貨幣政策，真是令人笑掉大牙了。
台灣央行的匯率政策長期以來就是緊盯美元，
問題是美金的實際價值早就因為美國一連串的寬鬆政策貶到亂七八糟，
不信？你以為高漲的油價是原油真的漲？錯！是因為美元貶值！
再不信？那黃金怎麼說？黃金上漲的部分因素固然是炒作，
但是美元貶值也是一個很大因素，因為相對來說黃金保值得多，
所以資金才從棄美元資產改為持有黃金！
所以台幣早就貶得亂七八糟，這作者竟然還以為台幣匯率穩定？
至於物價呢？
石油漲了多少？雞蛋漲了多少？沙拉油呢？糖呢？
之前之所以原物料會大漲，實拜美金貶值所賜啊！
再講到房價。
房價上漲跟黃金上漲的原因很像，
一方面固然是因為炒作，但是很大因素也是因為新台幣貶值，
造成建商進口採購原物料成本提高，因為台幣的實質購買力下降。
當然導致新成屋的成本上漲，連帶也拉升了中古屋的房價。
加上政府支出在公共建設增加，也推動GDP成長，
房地產的熱絡同時也帶動水泥、鋼筋、裝潢建材等需求，
這就是為什麼政府說房地產是火車頭產業的緣故。
然後這樣的效應以台北市為中心向外擴散，新北桃園新竹水漲船高，
連中南部也成為炒作的對象。
這樣推波助瀾也導致房地產熱絡和房價上揚，加上低利率環境，
等於變相鼓勵人民以房貸為名義去借錢買房，持有成本又相當低，
買賣利得又是課稅極少，房價怎麼會跌？
投資房地產的人，另外也因為台灣找不到其他更佳的投資機會，
自住客也好，投資客也好，只好也一起加入這個泡沫的過程，加入買房抗通膨的陣營。
因為不買房錢放銀行，還真的眼睜睜的看著政策慷存款人之慨去補貼借款人嗎？
房價泡沫如何會破？
原物料下跌、原油價格下跌、黃金下跌，已經是美元其實開始不再寬鬆的訊號。
緊釘美元的台灣央行不會沒住意到這些早期訊號，當政府開始回收市場上的爛頭寸游資，
當你一天到晚不再接到銀行打電話來問你要不要借錢，那你就要小心了。
現在我這種小咖還一天接個兩三通銀行打電話來拜託我借錢的的電話，
房價要跌？想太多了。
最後，炒房所形成的利益共犯結構，這泡沫已經有點變成大到不能破，
一旦泡沫破了台灣就會很慘的地步。
而這共犯結構的主要成員就是現在正在制定政策的那些人。
像是前陣子某李部長一天到晚喊五股...
這些人會搬石頭砸自己的口袋，讓自己口袋破洞？
這才是奢侈稅的目的，並非要打房，而是讓交易量縮、房價緩漲而非暴漲。
資金出走都會有訊號，就像明天過後劇情剛開始，洋流溫度突然驟降十幾度，
不懂的人會說只是故障，洞燭機先的人就會知道要開始準備逃命了。
至於訊號出現了沒？我先賣個關子，請待下回分解。
※ 引述《BG666 (十八啦 BG!!!)》之銘言：
: 文章分享
: 王志鈞 台灣財經作家
: 2013/02/21
: 我很少寫房地產相關評論，因為我覺得這問題很複雜，怎麼寫都不對。但今天破例發表意
: 見，因為根據拙見，2013年應是台灣房價最後一波反彈行情，之後，房價恐會因一根不知
: 道是什麼的稻草般利空因素，反轉修正，而且修正期恐怕會拉長到20年！
: 我這個說法，其實兩三年前在網路就已經有人說過了，立論的根據就是台灣人口老化、出
: 生率下降與少子化，使得人口紅利消失，年輕購屋族的需求跟不上房屋供給量時，根據供
: 需法則，房價只會下修，不會上揚。
: 此外，台灣知名的空頭房地產學者，近年來也不斷告訴民眾，買屋要延後，不要高點追高
: ，立論點也是如此：過多的供給、過少的需求，都只會讓市場價格自然修正。
: 但問題是，台灣房價近四年來一直漲，讓這位空頭總司令很委屈，也不斷失去公信力。網
: 路上甚囂塵上的房市空頭論，歷經近兩年奢侈稅與實價登錄等打房政策的洗禮後後，台灣
: 房市，特別是北台灣房價卻只有溫和下修與量縮，未見崩跌。為何如此呢？
: 如果從供、需結構面來看，台灣房市應該走空，但卻不下跌而撐住，且部分北市菁華地段
: 還驚驚漲。最要命的是，這波漲風還蔓延到新北、桃園地區，讓整個北台灣陷入房價發燒
: 的溫水效應中。
: 為何如此呢？
: 我覺得答案可以從兩年前一本暢銷書＜百年大泡沫＞中找到線索。雖然個人觀點長期認為
: ，這本書的作者之立論有問題，因為台灣熱錢效應不是中央銀行阻升匯率而讓貨幣供給量
: 增加，這對9A總裁彭淮南十五年三任期之穩定匯率與物價的重大貢獻，是一種嚴重侮辱，
: 也說明該書作者完全不懂貨幣政策。但該書有另一個重要立論是對的，台灣房地產遲早要
: 泡沫化，原因是---熱錢效應。
: 台灣確實有熱錢，但這是外銷產業國家遲早會面對的游資過剩問題，且游資集中金字塔的
: 企業界頂端，讓貧富差距急遽擴大化。這種問題很難單純透過央行的貨幣政策手段來解決
: ，而必須有賴政府有效政策來疏導游資與弭平財富分配的公平性問題。
: 換句話說，引爆北台灣房價增溫的熱錢效應，其實主要來源是台灣長期貿易出超所導致的
: 資金，超過一個地區的內需經濟所需之問題。這問題不但台灣有，韓國也有，只要匯率不
: 隨出超而升值，就會造成當地的資金供給過多而帶來物價上揚問題。過去幾年，韓元的匯
: 率貶值程度超過新台幣，也就是說，韓元超貶，導致韓國高房價與高物價問題遙遙領先台
: 灣。
: 新台幣過去十多年在彭淮南手上，採取中庸策略，有點貶，卻沒貶太多，導致科技業大老
: 各個都不滿意台幣貶值程度。但台幣與韓元相較略顯升值，卻也讓台灣的通膨問題遠比韓
: 國來得輕上許多。兩相權衡，只要台灣仍處於外銷代工產業型態，熱錢效應問題就不能怪
: 央行的匯率政策，而只能怪台商太會賺錢了。
: 台商賺了錢，如果能有效分配給員工，那就沒話說。但問題是，人們只見科技大老成立藝
: 術基金會，拼命購買骨董、藝術品避稅，卻未見有富商送一張張大千的名畫或國寶給過員
: 工，這說明財富分配是有問題的。
: 最要命的是，2008年馬英九當選總統後，調降遺贈稅稅率，由40%驟降到10%，讓台商長期
: 囤積於海外的避稅資金，一下子鮭魚返鄉，湧回台灣，並鎖定華人最愛的傳世之寶---不
: 動產來傳宗接代，立刻造成台北房價暴漲。
: 此外，2007-2008年美國發生次貸危機，衍生房地產、股市崩盤與金融危機，讓台灣高科
: 技業、白領精英之渡邊太太們的海外投資資金，如共同基金與海外房地產等，均認賠贖回
: 台灣，再次推波助瀾了熱錢回流，並集中湧向保值性較高的不動產上頭。
: 前述因素，才是我認為導致北台灣房價過去四年見回不回、頻頻攀高的主因，也是讓＜百
: 年大泡沫＞與房地產空頭總司令等空頭看法，頻頻槓龜的主因。
: 兩年前，我曾經寫過一篇文章，呼籲媒體不要一直炒作房市新聞，而且，空頭學者最好也
: 不要一直喊空房市，因為這只會讓空頭看法被軋空，導致聽話而沒買房的人最後失去了信
: 心，最終卻於2013 年台灣房價的最高峰進場套牢。
: 這就是我這篇文章要關切的重點---小老百姓們，千萬不要因為實價課稅出爐後，房價只
: 見溫和回跌，就誤認為這是台灣房價的觸底效應，並出手在高檔反彈點買房。
: 很多建商今春以後，拼命於媒體釋出，房價即將觸底反彈，以及未來房價只會漲、不會跌
: ，再等不知等到何時等多頭言論，我認為，這正是在誘殺這些無知百姓與不再相信空頭學
: 者的無辜普羅大眾。
: 為平衡市場氛圍，我個人認為，2013年應是北台灣房價修正後，反彈上漲的逃命波，是建
: 商、財團與政客們集中點火，要於馬英九總統任期屆滿前，拉高出貨的最後一波逃命線。
: 手上有多餘、非自住且租不出去的房屋的人，應該趁機倒貨，以拿回現金；至於想買房自
: 住、卻還沒等到買點的人，再忍耐個三到五年，保證能以比目前更低廉的房價買到理想的
: 二手屋。
: 但要補充說明一點的是，北台灣房價崩跌，不代表台北市房價崩盤。只要台灣的國土開發
: 政策有問題，台北市的房價長期而言，只會上揚，不會下跌，這是因為供給量仍小於需求
: 量的基本面問題。也就是說，即使北台灣房市走空，北市房價只會高點盤整，卻不會大幅
: 修正。
: 由於很多人搞不太懂淡水河以南、以北，台灣是一邊一國，所以常常誤把台北市房價與全
: 台房價綁在一起，這也讓建商可以魚目混珠，大大方方地以北市高房價為指標，鼓動新北
: 、桃園房價也跟進看齊，這實在害慘了居住非台北市的廣大中產階級，是一個很沒有良心
: 的行為。
: 所以，如果要用人們熟知的蛋黃理論來說明北台灣房市狀況的話，我認為，2013年將是：
: 蛋殼滾燙（桃園、基隆）、蛋白持續增溫（新北市）、蛋黃再次發燒（北市）的一年。原
: 因是：景氣復甦、股市好轉、建商拼命炒作、媒體應聲蟲般地附和等因素綜合發酵使然。
: 但這種現象是短期的，持續期間不會超過一到兩年。誠如本文開宗明義所言，台灣人口少
: 子化是必然趨勢，特別是一般預估，2014年後，台灣死亡率將超過出生率；2022年後，台
: 灣總體人口將逐年下降。綜合這些結構面因素，未來10-20年，台灣房市步入空頭將是必
: 然，多頭則為偶然。
: 若果如此，人們何須跳進去當最後一隻高房價的青蛙呢？
: 我認為，如果北台灣的房地產像一顆雞蛋，則房地產泡沫化的破裂點，不會是蛋黃，而將
: 是蛋殼與蛋白區。如果要我預言房產泡沫化劇本，我會如此試為推演：
: 首先，政客們不斷炒作的桃園航空城，將在機場捷運線完工後，利多出盡而成一場泡沫幻
: 影。
: 緊接著，馬英九最後兩年的任期中，雙北市首長與副總統競相爭取執政大位，將衍生政治
: 紛亂，在政客亂開支票下，北市房價會因富商的資金逃離效應而出走，轉為擁抱定存利率
: 較高的人民幣，並帶來指標性建案的價格修正。
: 第三，新北市房價會受蛋黃、蛋殼擠迫而出現一波恐慌性修正波，劇烈修正區將為養蚊子
: 許久的林口、三峽與淡水地區，恐慌修正區為新北特區、板橋等房價過高區段，溫和修正
: 區為偏鄉、較無交通、捷運便利性地段。
: 以上崩盤戲碼，純屬個人看法，若將來有所雷同，純屬巧合。
: 但最重要的結論是：北台灣的普羅大眾與小老百姓們，千萬不要誤信媒體炒作、廣告而興
: 沖沖地跳進去買自住房，如果你一輩子的財力只能買一間房的話，先租而不買，耐心等待
: 更適合人居之新北市都會區房價崩跌後，再進場撿便宜貨，而不要選擇搬去上班通車要長
: 達一小時以上的未來養蚊區，將會是比較明智的買屋抉擇喔！
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其實反轉訊號本文已經說的很清楚了。
當貨幣政策開始緊縮，台幣升值，利率走揚，然後政府開始政策管制，
制定實價課稅、空屋稅、等等，房價要不跌也就很難了吧。
但是目前為止根本沒看到這些措施，所以房價要跌？
這未來還不知道在哪裡。
當然除非天災或是戰爭這種不可抗力的因素，就不是任何人預測的到了。
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我是梭了啊。手邊完全沒有現金，都放在房子裡了。
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以目前來說，房子土地還是最佳選擇吧。
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絕對有關。其實不是房價漲，而是貨幣貶值，造成看起來房價高漲的錯覺。
為甚麼貨幣會貶值？就是鈔票印太多了啊。
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