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[新聞] 都更牛步化 一坪換一坪猶如緊箍咒

看板home-sale (房屋交易)作者 (茫茫)時間2年前 (2022/03/17 06:09), 編輯推噓18(19推 1噓 55→)
留言75則, 21人參與, 2年前最新討論串1/8 (看更多)
連結：https://reurl.cc/rQGaEb 內文： 新居住時代 企劃編輯 2010年8月，當時的台北市長郝龍斌為了加速都更，提出「四、五樓老舊公寓改建方案」 ，其中的「一坪換一坪」是最讓人耳熟能詳的訴求，但這句口號卻猶如「緊箍咒」般，多 年來讓都更推動慢如牛步，迄今仍遺患無窮。 以台北市而言，絕大多數的住宅區屬於「第三種住宅區」（住三），225％的法定容積率 ，無論加上都更的50％容積獎勵，或危老的40％容積獎勵，在扣掉三成左右的公設比後， 根本達不到「一坪換一坪」的要求。 台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑以實例分析，第三種住宅區的50坪基地、坐落五層 樓公寓一層一戶，每層權狀面積30坪，在檢討「原建築容積」時，住戶往往忽略舊建物登 記中，其實也包括樓梯及陽台，也因此，實際室內坪數仍與權狀有10％（因個案不同）左 右的落差，室內應為27坪；以27坪乘以5為135坪，再以135X1.3（獎勵坪效）=175.5坪， 代表未來可興建的樓地板面積。若再加上附屬建物、公設後，簡易公式計算175.5X1.6=28 0.8坪。 重點是，總坪數必須扣除興建的建物成本和相關費用，若是由建商擔任「代理實施者」， 都市更新權利變換的專有名詞為「共同負擔」，概念接近一般民眾常聽到的「合建比」。 台北市的合建比從5:5至7:3都有，房價越高的地段，地主或屋主可分回比例也愈高。 假設房價120萬/坪，地主分回七成，上述280.8X70％=196.56坪，就是地主大約可分配回 來的權狀面積，五層樓公寓，一戶約可分回39.3坪。比原先30坪多9坪的面積，若以35％ 公設比計算，室內部分扣除公設是39.3X0.65，約為25.54坪，僅比原先實際面積少一坪多 ，但都更後每戶的價值卻高達4,716萬元。 但即便如此，仍有不少屋主堅持自己少了幾坪而不願妥協。鐘少佑指出，從案例可清楚得 知，是否能一坪換一坪，在於現有房屋價值與成本之比例，是否有達到「甜蜜點」。 內政部都市更新及爭議處理審議會委員、地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥指出，以現 行都更案，即便地主分回七成，五層樓公寓容積率若在300％以下，也絕無可能做到一坪 換一坪，更何況很多都更合建案地主只能分回五至六成。再加上近幾年營造成本大漲，建 商寧願棄案，也不願意冒太大風險。 也因此，住戶若堅持要「一坪換一坪」，大概只有「自辦都更」才有可行性。王進祥表示 ，都更程序繁瑣，若缺乏專業的統籌者協助溝通、凝聚住戶共識、掌控行政程序，單靠住 戶本身自辦都更十分困難。這也是目前所有顧問公司、建經公司擔任統籌角色協助住戶辦 理都更的原因，因為僅收取一定比例顧問費用，住戶卻可分回較多的坪數。 （特約撰述／楊沛騏） 心得： 台北預售屋其實衝超快超高 南軟兩三年前78 最新推案開120-130 預售屋行情猛衝本來稍微帶動都更危老進展 碰到缺工缺料熄火以後 公寓屋主看到新預售行情也是跟著往上調 所以新案大漲帶來的都更紅利 很快就會被公寓大漲抵銷 工商時報還有幾篇探討同樣的問題 板上有沒有都更樂透得主要讓我們羨慕 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.76.224.171 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1647468567.A.94F.html
推
03/17 07:10, 2年前 , 1F
我早就講過
03/17 07:10, 1F
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03/17 07:10, 2年前 , 2F
如果今天都更容積獎勵是無限大
03/17 07:10, 2F
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03/17 07:10, 2年前 , 3F
早就都更了
03/17 07:10, 3F
推
03/17 07:13, 2年前 , 4F
要求住戶犧牲一點室內坪數和要求建商少賺一點這兩種作法
03/17 07:13, 4F
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03/17 07:13, 2年前 , 5F
都是沒用的
03/17 07:13, 5F
推
03/17 07:32, 2年前 , 6F
哈哈哈再買老公寓樂透啊，都更等你孫子輩吧～
03/17 07:32, 6F
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03/17 07:33, 2年前 , 7F
可以賣我跟洨盒盒，50收☺
03/17 07:33, 7F
推
03/17 07:35, 2年前 , 8F
權狀一換一也很賺吧，室內50坪50年老公寓換室內33坪新
03/17 07:35, 8F
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03/17 07:35, 2年前 , 9F
房我很樂意啊，覺得地主太貪，老房子問題多幫你打掉蓋
03/17 07:35, 9F
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03/17 07:35, 2年前 , 10F
新的不好？
03/17 07:35, 10F
推
03/17 07:36, 2年前 , 11F
太貪的下場就是不都更 多的是空地刻意蓋房
03/17 07:36, 11F
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03/17 07:36, 2年前 , 12F
可以
03/17 07:36, 12F
推
03/17 07:45, 2年前 , 13F
容積大放送好啊 反正不用錢 大家一起發財
03/17 07:45, 13F
推
03/17 07:55, 2年前 , 14F
等天然都更吧，房屋結構越來越老、大地震機會越來越高
03/17 07:55, 14F
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03/17 07:55, 2年前 , 15F
啊
03/17 07:55, 15F
推
03/17 08:02, 2年前 , 16F
老公寓加上違建一路往上蓋 頂樓還增建 實際容積
03/17 08:02, 16F
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03/17 08:03, 2年前 , 17F
也不是表定的那樣住三225%啦...與其放著爛 危 醜 老
03/17 08:03, 17F
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03/17 08:04, 2年前 , 18F
我覺得市政府不用把事情搞複雜 主附屬建物一坪換一坪
03/17 08:04, 18F
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03/17 08:05, 2年前 , 19F
只會多不會少~然後降低同意門檻到5成多數決才會解決
03/17 08:05, 19F
推
03/17 08:10, 2年前 , 20F
最終還是貪字毀了一切
03/17 08:10, 20F
推
03/17 08:11, 2年前 , 21F
住三 五樓公寓 一樓前推後推加地下室使用權，加頂加你225
03/17 08:11, 21F
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03/17 08:11, 2年前 , 22F
怎麼分？
03/17 08:11, 22F
推
03/17 08:15, 2年前 , 23F
南港漲特別快不能拿來類推全部
03/17 08:15, 23F
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03/17 08:37, 2年前 , 24F
就是不知道公寓漲什麼意思的，都至少三十年前的產品了
03/17 08:37, 24F
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03/17 08:43, 2年前 , 25F
建商想貪,住戶也想貪,不用刻意醜化哪一方
03/17 08:43, 25F
推
03/17 08:47, 2年前 , 26F
也是吼，政府真有那個懶趴就違建通通拆起來，修法溯及
03/17 08:47, 26F
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03/17 08:47, 2年前 , 27F
既往小事嘛看多了XD
03/17 08:47, 27F
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03/17 08:49, 2年前 , 28F
窮人沒有爛屋能住又如何？ 都更增加房屋供給是公共利
03/17 08:49, 28F
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03/17 08:49, 2年前 , 29F
益，讓市場機制決定價格，合乎情理
03/17 08:49, 29F
推
03/17 08:58, 2年前 , 30F
現在是好蓋的，三層樓的都弄不完了，四、五樓的慢慢等
03/17 08:58, 30F
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03/17 09:15, 2年前 , 31F
住戶自力救濟訴訟把違建拆除
03/17 09:15, 31F
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03/17 09:16, 2年前 , 32F
無關溯及既往，市府不願意執法拆除
03/17 09:16, 32F
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03/17 09:16, 2年前 , 33F
公權力不拆，只能訴諸私權自己拆
03/17 09:16, 33F
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03/17 09:45, 2年前 , 34F
@matsui55 你根本不懂為什麼坪數會不夠
03/17 09:45, 34F
推
03/17 09:48, 2年前 , 35F
IB兄~應該是我上面文字表達不佳啦 我自己回頭看都覺得
03/17 09:48, 35F
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03/17 09:48, 2年前 , 36F
不正確~XD
03/17 09:48, 36F
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03/17 09:50, 2年前 , 37F
但我真的覺得都更政府要更積極(門檻,坪數,公安義務..)
03/17 09:50, 37F
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03/17 09:51, 2年前 , 38F
台北市民國82年實施容積管制, 那之前蓋的房子跟之後蓋的房
03/17 09:51, 38F
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03/17 09:51, 2年前 , 39F
子, 容積是真的少掉 有的甚至少掉超過一半
03/17 09:51, 39F
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03/17 09:51, 2年前 , 40F
主動(窗口掛號,派員立案輔導都更..)~
03/17 09:51, 40F
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03/17 09:51, 2年前 , 41F
現在雖然允許原容積改建, 但獎勵沒跟上, 結果還是沒辦法動
03/17 09:51, 41F
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03/17 09:53, 2年前 , 42F
容積管制的問題就在管制了合法的新都更,卻放任違建超載y
03/17 09:53, 42F
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03/17 09:53, 2年前 , 43F
民國6X年~7X年 有一陣子放寬到5樓 然後不景氣又縮到4樓
03/17 09:53, 43F
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03/17 09:53, 2年前 , 44F
的舊房屋啊....與其當作沒看見現有超量使用的老屋
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03/17 09:54, 2年前 , 45F
那種4樓的 如果沒有把道路割出去 那容積算起來剛剛好
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03/17 09:54, 2年前 , 46F
那不是放寬
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03/17 09:54, 2年前 , 47F
以前除了路寬之外 也有樓高限制 會根據建築技術/房市景氣
03/17 09:54, 47F
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03/17 09:55, 2年前 , 48F
民國82年未實施容積管制前 就只有管制建蔽率跟高度而已
03/17 09:55, 48F
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03/17 09:55, 2年前 , 49F
高度就看路寬
03/17 09:55, 49F
推
03/17 09:55, 2年前 , 50F
IB兄~這是不是我說的把簡單的事情複雜化了?
03/17 09:55, 50F
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03/17 09:55, 2年前 , 51F
去機動調整 早期限高3層->4層->5層->4層->5層
03/17 09:55, 51F
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03/17 09:56, 2年前 , 52F
都可以蓋到7層了 甚麼五層..
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03/17 09:56, 2年前 , 53F
民國82年以前也是有華廈跟大樓的
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03/17 09:56, 2年前 , 54F
蓋多高 最主要就是看路寬 其次規劃
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03/17 09:57, 2年前 , 55F
路寬夠寬的兩側才有放比較高的限高 比如民生東路45米?
03/17 09:57, 55F
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03/17 09:57, 2年前 , 56F
以前就是看路寬套公式啦 公式久久修一次有可能 但沒有
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03/17 09:57, 2年前 , 57F
巷子裡有些蓋4樓 有些蓋5樓 同樣巷寬 那個就是興建時間差
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03/17 09:58, 2年前 , 58F
直接限蓋幾樓這種 限制區域也是限高
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03/17 09:58, 2年前 , 59F
老一點的市區甚至有3樓公寓
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03/17 09:58, 2年前 , 60F
就像柯文哲最近也改過危老路寬比一樣
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03/17 09:59, 2年前 , 61F
以前看過某建築師的網頁講過 以前巷內住宅區有層數限制
03/17 09:59, 61F
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03/17 09:59, 2年前 , 62F
然後建蔽率會根據層高縮減
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03/17 09:59, 2年前 , 63F
政府要積極?不可能啦，公務員辦事就是牛步、形式化
03/17 09:59, 63F
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03/17 10:00, 2年前 , 64F
角色簡單分為建商和地主，這兩個基本上是處在對立面
03/17 10:00, 64F
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03/17 10:01, 2年前 , 65F
政府要幫誰?幫誰都不是，公務員就有送件就走，沒送件就
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03/17 10:02, 2年前 , 66F
慢慢等，積極輔導?別想了，開個會都要他們的命一樣
03/17 10:02, 66F
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03/17 10:04, 2年前 , 67F
建蔽率超過5樓 每增加一樓減2%
03/17 10:04, 67F
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03/17 10:04, 2年前 , 68F
巷內住宅層數就是看巷寬
03/17 10:04, 68F
推
03/17 10:05, 2年前 , 69F
以前就落後國家，沒都市計畫或亂蓋.....
03/17 10:05, 69F
推
03/17 10:09, 2年前 , 70F
等大自然都更
03/17 10:09, 70F
推
03/17 10:23, 2年前 , 71F
公務員積極就土城見了
03/17 10:23, 71F
推
03/17 10:30, 2年前 , 72F
謝謝piliwu讓我大笑......
03/17 10:30, 72F
噓
03/17 10:35, 2年前 , 73F
亂寫一通 公設就不佔容積率還扣公設比
03/17 10:35, 73F
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03/17 10:36, 2年前 , 74F
最爛的公設不占而已，你要好一點的公設還是要占
03/17 10:36, 74F
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03/17 10:38, 2年前 , 75F
建地小、形狀差，還是要占
03/17 10:38, 75F
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