Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流

看板home-sale (房屋交易)作者 (hi)時間2周前 (), 2周前編輯推噓11(11015)
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※ 引述《rabinson (何時無事一身輕?)》之銘言: : 標題: Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流 : 時間: Tue Jan 24 23:27:17 2023 : : 感冒了無腦亂回 : : 1.早期收租可以超過本利攤的很多,例如我買公寓180月收1.3 : 買210+整修100收2.9 : 買530整修+200收5.5 : 還有150收1.2的。很多很多 : 大樓也有,買430收2的就勉強打平。 : 最近有600+200收5的不過可遇不可求。 : : 2.為什麼越來越少,原因大概就 : 合一稅然後暴漲 : 還有房產教學課很多,造成一堆人亂買。 最主要就是房地產投資 越來越多人知道了 我剛進房地產的時候 那年頭,連閱讀謄本都是 一門學問的年代 格套隨便做投報都 7% 我收件的標準是 12% 那時候親友我問在幹嘛 我解釋了半天格套運作方式 大家還是一連茫然 那個是最好賺的年代 : 3.手上現金少真的很痛苦,因為被逼要把金雞母賣掉,才能回收現金。 : : 我現在思考又進一步了, : 物件要分兩種,一種收租的,一種賺價差的。 : 用前者養後者,前者漲得慢但投報高, : 後者漲得快但收租差。 : 前者改造完成之後就不要賣, : 兩年漲一次租就好。 : 後者每月要貼些錢,忍個兩年之後找機會賣,拿回本金+價差, : 繼續找潛力收租件。 : : 3.資金 : : 關鍵還是要回到大筆現金, : 手上兵越多,越能打。 : 兵少真的很難做事,腦子跟技巧再好也有限,輸給一個有錢傻子亂買。 : : 怎麼找錢? : 有前輩講,理財貸,減少月付。 : : 或者房子漲價了,增貸。 : : 或者說服父母,借用他們還清的房子去增貸。 : 或者跟朋友借錢,給他們高利息例如5趴。 : : 目前我能想到的路就這些, : 有其他方法嗎? 對一個沒有家裡資源 可以用的人來說 銀行就是最好的金庫 增貸就是唯一的管道 要怎麼增加增貸成功的可能性? 兩個方法 1:跟固定銀行培養關係 讓銀行認識你 可以融通更多資金 現在市場上錢很多 只要銀行認可你 基本拿錢不難 2:花錢買認證 說白了就是繳稅 讓國稅局幫你認證收入 : -- : ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.214.166 (臺灣) : ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674574039.A.525.html : → s26492755: 其實收租件又可細分為大樓跟公寓 01/25 00:13 : 推 s26492755: 我是不知道為啥板上好像收租件都會傾向勞力財 我整個20 01/25 00:15 : → s26492755: 22就只去找過一次房客... 如果我懶惰點 叫師傅去也是可 01/25 00:15 : → s26492755: 2021比較久 也是去沒幾次 01/25 00:15 : 對,我的大樓收租件也是簡單 : : 一般整層出租就是單純,但收益低 : 切割出租收益高,但金流好, : 缺點是整理經費多,還有管理稍微累(但如果有sop可以解決很多小問題) : 其實更簡單就是丟給仲介代管,少賺一點但輕鬆 格套就是要衝量 量變可以引發質變 我之前算過 格套大概達到50間的規模 你就可以請一個人來專職處理 自己就輕鬆了 在50間之前,我是用 密碼鎖+遠端+虛擬帳戶+計時工讀生 來處理管理問題 格套最麻煩的就是帶看 在有空房的時候, 就請一個工讀生 stand by 在房間 放一本簽好名的合約 要看的隨時去看,看滿意當場匯款+簽約 房東都不用到現場的~ 虛擬帳戶搭配資料庫查租金 設定好遠端控制搭配密碼鎖 全自動處理不繳租的狀況 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.190.4 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674600776.A.3F0.html

01/25 06:57, 2周前 , 1F
所以大門跟房間都要換密碼鎖
01/25 06:57, 1F

01/25 06:57, 2周前 , 2F
專業的 ,但問題是要怎麼衝到50套的現金?我才不到1000
01/25 06:57, 2F

01/25 06:57, 2周前 , 3F
萬現金,買跟裝修五套就沒錢了
01/25 06:57, 3F
我當年啟動資金才10萬 你已經比我好很多了~ 窮人家小孩,甚麼資源都沒有 一切都是拚出來的 當年談到一個裝潢工班願意給我分期 家具家電買二手的整理一下 1000萬本金可以做很多套了~ 反而是好的物件難找 格套現金會累積的很快 我操作過最厲害的案子在舊庄街 投報達到 25%,四年就回本了! 飛輪一旦轉動起來 接下來就很輕鬆了

01/25 06:58, 2周前 , 4F
密碼鎖有推薦的嗎?
01/25 06:58, 4F
抱歉這都十幾二十年前的往事了 我當年弄的時候 台灣沒幾家廠商有搞 部分的 SI 還要自己處理 不過現在應該很好找~

01/25 07:21, 2周前 , 5F
我覺得主要是因為利率
01/25 07:21, 5F

01/25 08:02, 2周前 , 6F
十年前前一堆資金都去大陸,現在資金回流
01/25 08:02, 6F

01/25 08:37, 2周前 , 7F

01/25 08:38, 2周前 , 8F
你這樣會有很大機會租到垃圾房客 工讀生會懂過濾房客?
01/25 08:38, 8F
我在第三個隔套案東以後 我不用去現場都可以過濾房客!

01/25 08:44, 2周前 , 9F
所以他不是說量變引發質變,五十個房客兩個爛不會影響現
01/25 08:44, 9F

01/25 08:44, 2周前 , 10F
金流啊,該怎麼處理就怎麼處理,五個套房兩個爛咖就會資
01/25 08:44, 10F

01/25 08:44, 2周前 , 11F
金壓力
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01/25 08:49, 2周前 , 12F
以前弄到30間就爆了 因為隔套的流動率比較高 整天帶
01/25 08:49, 12F

01/25 08:49, 2周前 , 13F
看+處理雜務 後來降到15間左右外加整層出租才平衡得
01/25 08:49, 13F

01/25 08:49, 2周前 , 14F
過來
01/25 08:49, 14F

01/25 08:49, 2周前 , 15F
P.S.有請專人處理 自家的親戚
01/25 08:49, 15F

01/25 08:52, 2周前 , 16F
我也是20多間後來處理到剩下十間 整層比較省事
01/25 08:52, 16F

01/25 08:52, 2周前 , 17F
隔套幾乎兩三天就有狀況麻煩 生活品質還是比較重要
01/25 08:52, 17F
格套在房地產投資案中 屬於勞力相對密集型 等到生活水準上來以後 通常就是請專人打理 或者轉換類型 那種拿10%的仲介 不會認真處理你的案子

01/25 08:59, 2周前 , 18F
出租套房舊試管裡麻煩 不然怎麼一堆丟出來賣
01/25 08:59, 18F

01/25 09:12, 2周前 , 19F
關於跟固定銀行培養關係,請問是如何培養呢?多有金融
01/25 09:12, 19F

01/25 09:12, 2周前 , 20F
往來?例如信用卡/存款,還是跟地區經理/襄理熟識呢
01/25 09:12, 20F

01/25 09:54, 2周前 , 21F
我現在覺得出租車位輕鬆多了 房子我都登記為社宅做功
01/25 09:54, 21F

01/25 09:54, 2周前 , 22F
01/25 09:54, 22F
※ 編輯: jamo (1.34.190.4 臺灣), 01/25/2023 14:14:55

01/25 14:43, 2周前 , 23F
銀行培養關係最簡單就是放錢或買金融商品啊
01/25 14:43, 23F

01/25 14:43, 2周前 , 24F
刷刷銀行的貢獻值
01/25 14:43, 24F

01/25 17:31, 2周前 , 25F
S26大說的沒錯 往來銀行整天要我買美金買啥的 不然就
01/25 17:31, 25F

01/25 17:31, 2周前 , 26F
叫我定存別解別轉啥的- -
01/25 17:31, 26F
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