Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流

看板home-sale (房屋交易)作者 (中和金城武)時間2周前 (), 2周前編輯推噓6(6016)
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投資房地產要正現金流非常簡單 關鍵是你要懂得「持有債務」 透過持有債務,很容易就能得到正現金流 問題是大多數人對於債務是抗拒的 總想越快還清越好 所以很多人想要的是 「租金」可以大於「本利攤」的房地產 然而如果要做到租金大於本利攤 起碼要找到投報5%以上的產品 而現在這個時代,除了收租套房 要買到直接整層收租就有5%的根本天方夜譚 所以回到根本 學著控制槓桿(債務),才是正現金流的第一課 我這個人比較懶 C大那種透過買賣價差跑週轉出來的正現金流不太適合我 我大概有七成的案子在做收租,三成做價差 由於做價差的案子都是負現金流(沒有租金收入) 所以我的工作就是確保七成案子的正現金流可以cover我三成價差案子的負數 然後同時又能讓自己生活無虞 這就能達到基本的資產循環 因為價差案要賣到好價格 首要前提就是你不能被資金嘎到,不然缺錢急賣都不會賣到好價格 所以這時候現金流案子的cover就很重要 另外提到控制債務 如我前面所說,只要透過持有債務,正現金流非常簡單 但這其中會有一個問題 你可能持有了非常龐大的債務,現金流卻只有一點點 也就是比例失衡 例如我在台北有一間貸款一千萬的電梯兩房 每個月繳息大約2萬,租金可以租到25000 帳面上看起來,每個月正現金流5000 但這是透過持有1000萬債務達成的 如果我想月淨收5萬 我需要持有到將近1億的負債 先別管貸款貸不貸得到 這整體比例是失衡的 所以這類型案子可以買,但不能多 不然市場一旦有所變動 你會沒有空間閃避,很容易被槓桿一波帶走 因此如以上案件,即使正現金流,我也會將他歸類在價差產品,畢竟債務收入比例相差太多 我倡導的是資產配置 除非可以玩到C大那樣拿價差來當現金流 不然我個人是認為穩定收租的現金流 才是一切的基石 至少你可以安心的玩 不用提心吊膽的每天擔心市場反轉 我是蠻建議卡關在這裡的投資朋友們 去玩一下富爸爸的現金流遊戲 對於價差跟現金流 還有房子要不要賣掉的情況 能更有一個深入的認知跟體會 手機不知道為何很頓 先打到這裡 希望對大家有一點幫助qq -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.74.227.56 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674623636.A.5A3.html

01/25 13:17, 2周前 , 1F
整層收租就有5%的不難啊 我就有好幾間
01/25 13:17, 1F

01/25 13:20, 2周前 , 2F
簡單說,就是要轉成只還利息?
01/25 13:20, 2F
只繳息是最簡單的一步 接下來就是要控制債務比例

01/25 13:21, 2周前 , 3F
現在才要去下手的5%很難吧
01/25 13:21, 3F

01/25 13:22, 2周前 , 4F
說不難的我想都是已經持有很久的 之前有板友說持有十年
01/25 13:22, 4F

01/25 13:24, 2周前 , 5F
南部我想應該還是有5%, 我昨天找三重3%整層都還能找到
01/25 13:24, 5F

01/25 13:24, 2周前 , 6F
台北整層5%非常難
01/25 13:24, 6F
其實5%只是一個門檻 讓你現金流本利攤不為負而已 長期看漲的人 你可以把這樣的案件買滿 等到漲上去,你就爆發了 不漲也沒差 本利攤20年就還完了 只是你每一間一樣要卡頭期款,一樣需持有債務 所以在這個門檻之後 都是要比較投入資金所帶來的效益了 ※ 編輯: HSTim (42.74.227.56 臺灣), 01/25/2023 13:37:21

01/25 13:39, 2周前 , 7F
不需要5%, 4%就夠了, 甚至不需要4%
01/25 13:39, 7F

01/25 13:45, 2周前 , 8F
30年貸款只要3.X%
01/25 13:45, 8F

01/25 14:01, 2周前 , 9F

01/25 14:01, 2周前 , 10F
4.44%
01/25 14:01, 10F

01/25 14:02, 2周前 , 11F
那個數字叫做“貸款常數”,雖然不是常數。
01/25 14:02, 11F

01/25 14:03, 2周前 , 12F
中國翻做“抵押常數”,雖然跟抵押也沒關係
01/25 14:03, 12F

01/25 14:11, 2周前 , 13F
以前真的是追求5% 現在六都可能都往下調很多
01/25 14:11, 13F

01/25 14:12, 2周前 , 14F
高雄三四十年商辦改套還可以達到
01/25 14:12, 14F

01/25 14:12, 2周前 , 15F
或是台南公寓分租
01/25 14:12, 15F

01/25 14:17, 2周前 , 16F
4.44%是相對貸款 但講投報是相對總價..
01/25 14:17, 16F

01/25 14:20, 2周前 , 17F
投報3.54% 剛好可以繳30年@2%
01/25 14:20, 17F

01/25 16:42, 2周前 , 18F
我自己抓3.5% 30年 2成半 可以自償 新莊套房我只能貸
01/25 16:42, 18F

01/25 16:42, 2周前 , 19F
到7成半
01/25 16:42, 19F

01/25 16:42, 2周前 , 20F
不用到5%
01/25 16:42, 20F

01/25 16:43, 2周前 , 21F
我的3.5也是總投報 如果現金投報從來沒低過5
01/25 16:43, 21F

01/25 22:01, 2周前 , 22F
對您的"現金流讓你自由, 價差讓你致富"一句話深表同意
01/25 22:01, 22F
文章代碼(AID): #1ZqBgKMZ (home-sale)
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