Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流

看板home-sale (房屋交易)作者HSTim (中和金城武)時間2年前 (2023/01/25 13:13)推噓8(8推 0噓 16→)

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投資房地產要正現金流非常簡單關鍵是你要懂得「持有債務」透過持有債務，很容易就能得到正現金流問題是大多數人對於債務是抗拒的總想越快還清越好所以很多人想要的是「租金」可以大於「本利攤」的房地產然而如果要做到租金大於本利攤起碼要找到投報5%以上的產品而現在這個時代，除了收租套房要買到直接整層收租就有5%的根本天方夜譚所以回到根本學著控制槓桿（債務），才是正現金流的第一課我這個人比較懶 C大那種透過買賣價差跑週轉出來的正現金流不太適合我我大概有七成的案子在做收租，三成做價差由於做價差的案子都是負現金流（沒有租金收入）所以我的工作就是確保七成案子的正現金流可以cover我三成價差案子的負數然後同時又能讓自己生活無虞這就能達到基本的資產循環因為價差案要賣到好價格首要前提就是你不能被資金嘎到，不然缺錢急賣都不會賣到好價格所以這時候現金流案子的cover就很重要另外提到控制債務如我前面所說，只要透過持有債務，正現金流非常簡單但這其中會有一個問題你可能持有了非常龐大的債務，現金流卻只有一點點也就是比例失衡例如我在台北有一間貸款一千萬的電梯兩房每個月繳息大約2萬，租金可以租到25000 帳面上看起來，每個月正現金流5000 但這是透過持有1000萬債務達成的如果我想月淨收5萬我需要持有到將近1億的負債先別管貸款貸不貸得到這整體比例是失衡的所以這類型案子可以買，但不能多不然市場一旦有所變動你會沒有空間閃避，很容易被槓桿一波帶走因此如以上案件，即使正現金流，我也會將他歸類在價差產品，畢竟債務收入比例相差太多我倡導的是資產配置除非可以玩到C大那樣拿價差來當現金流不然我個人是認為穩定收租的現金流才是一切的基石至少你可以安心的玩不用提心吊膽的每天擔心市場反轉我是蠻建議卡關在這裡的投資朋友們去玩一下富爸爸的現金流遊戲對於價差跟現金流還有房子要不要賣掉的情況能更有一個深入的認知跟體會手機不知道為何很頓先打到這裡希望對大家有一點幫助qq -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.74.227.56 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674623636.A.5A3.html

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Narok

01/25 13:17, 2年前 , 1^F

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推

rabinson

01/25 13:20, 2年前 , 2^F

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只繳息是最簡單的一步接下來就是要控制債務比例

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kagaya

01/25 13:21, 2年前 , 3^F

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kagaya

01/25 13:22, 2年前 , 4^F

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IBIZA

01/25 13:24, 2年前 , 5^F

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k0939770752

01/25 13:24, 2年前 , 6^F

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其實5%只是一個門檻讓你現金流本利攤不為負而已長期看漲的人你可以把這樣的案件買滿等到漲上去，你就爆發了不漲也沒差本利攤20年就還完了只是你每一間一樣要卡頭期款，一樣需持有債務所以在這個門檻之後都是要比較投入資金所帶來的效益了 ※ 編輯: HSTim (42.74.227.56 臺灣), 01/25/2023 13:37:21

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IBIZA

01/25 13:39, 2年前 , 7^F

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abyssa1

01/25 13:45, 2年前 , 8^F

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Yishanhuang

01/25 14:01, 2年前 , 9^F

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