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Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流

看板home-sale (房屋交易)作者 (何時無事一身輕?)時間2年前 (2023/01/24 23:27), 2年前編輯推噓53(53推 0噓 318→)
留言371則, 17人參與, 2年前最新討論串3/8 (看更多)
※ 引述《HAHAHUNG (哭阿)》之銘言： : 各位房板大神新年快樂 : 新年新希望 是再買一棟房子 : 長期目標是FIRE躺平 : 目前努力存錢中 扣除家計支出和存股 : 預計今年有300萬資金可以利用 : 現在有個疑慮想請板友解惑 : 若300萬付頭期款買房出租 : 雖然說房租>利息就是賺 : 然而大多物件還是房貸>房租 現金流為負數 : 每個月需額外負擔一筆費用 : 雖然可以增貸搬錢出來再買一間 : 但就變成（房貸>房租）x2 : 到繳完貸款 也65歲剛好屆齡退休 : 那麼投資房產 會不會離FIRE越來越遠？ : 最終還是得賣掉獲利了結 才能躺平度日嗎？ : 還是有更好的財務操作方式呢？感謝 感冒了無腦亂回 1.早期收租可以超過本利攤的很多，例如我買公寓180月收1.3 買210+整修100收2.9 買530整修+200收5.5 還有150收1.2的。很多很多 大樓也有，買430收2的就勉強打平。 最近有600+200收5的不過可遇不可求。 2.為什麼越來越少，原因大概就 合一稅然後暴漲 還有房產教學課很多，造成一堆人亂買。 3.手上現金少真的很痛苦，因為被逼要把金雞母賣掉，才能回收現金。 我現在思考又進一步了， 物件要分兩種，一種收租的，一種賺價差的。 用前者養後者，前者漲得慢但投報高， 後者漲得快但收租差。 前者改造完成之後就不要賣， 兩年漲一次租就好。 後者每月要貼些錢，忍個兩年之後找機會賣，拿回本金+價差， 繼續找潛力收租件。 3.資金 關鍵還是要回到大筆現金， 手上兵越多，越能打。 兵少真的很難做事，腦子跟技巧再好也有限，輸給一個有錢傻子亂買。 怎麼找錢？ 有前輩講，理財貸，減少月付。 或者房子漲價了，增貸。 或者說服父母，借用他們還清的房子去增貸。 或者跟朋友借錢，給他們高利息例如5趴。 目前我能想到的路就這些， 有其他方法嗎？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.214.166 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674574039.A.525.html
推
01/24 23:33, 2年前 , 1F
刮刮樂
01/24 23:33, 1F
推
01/24 23:36, 2年前 , 2F
重考醫牙電資
01/24 23:36, 2F
推
01/24 23:42, 2年前 , 3F
我喜歡增值件...感覺投報高的是有點像勞力財XD
01/24 23:42, 3F
增值件在賣掉之前都在燒錢 那感覺不太舒服，因為我是數字控，喜歡看戶頭錢增加， 我每週都更新帳本
推
01/24 23:42, 2年前 , 4F
會炒房不用讀台大,醫牙電資都是韭菜
01/24 23:42, 4F
推
01/24 23:49, 2年前 , 5F
增值件跟收租件卡在個人金流跟財務的規劃
01/24 23:49, 5F
對，像我本業賺得少，就不能太多需要等待的增值件。 但收租件也是要花大錢整理， 一樣很燒錢，也是苦惱， 但收租件弄得好，增值也不會太差，純粹就用投報率回推，跟週邊物件脫節。 ※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/24/2023 23:52:34
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01/24 23:50, 2年前 , 6F
本多利小利不小
01/24 23:50, 6F
推
01/24 23:53, 2年前 , 7F
增值物件每隔六年把增值加上還本部分用理財型房貸增貸
01/24 23:53, 7F
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01/24 23:53, 2年前 , 8F
出來投入高股息投資
01/24 23:53, 8F
→
01/24 23:53, 2年前 , 9F
就能兼具兩者效果
01/24 23:53, 9F
理財貸太多間也會被卡，最近有在管。 我兩個理財貸只繳息， 第三個理財貸就強迫我要還本了。 ※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/24/2023 23:58:50
推
01/25 00:00, 2年前 , 10F
收租件整理就當週末休閒活動，弄一間學一些新技術，外包
01/25 00:00, 10F
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01/25 00:00, 2年前 , 11F
出去就只剩水電隔間
01/25 00:00, 11F
推
01/25 00:11, 2年前 , 12F
我是蠻反對收租件花大錢去整理的 除非你是類似翻修可以
01/25 00:11, 12F
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01/25 00:11, 2年前 , 13F
把利潤加在之後的買賣
01/25 00:11, 13F
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01/25 00:12, 2年前 , 14F
我買的類型是社區大樓也不用花大錢整理
01/25 00:12, 14F
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01/25 00:13, 2年前 , 15F
其實收租件又可細分為大樓跟公寓
01/25 00:13, 15F
推
01/25 00:15, 2年前 , 16F
我是不知道為啥板上好像收租件都會傾向勞力財 我整個20
01/25 00:15, 16F
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01/25 00:15, 2年前 , 17F
22就只去找過一次房客... 如果我懶惰點 叫師傅去也是可
01/25 00:15, 17F
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01/25 00:15, 2年前 , 18F
2021比較久 也是去沒幾次
01/25 00:15, 18F
對，我的大樓收租件也是簡單 一般整層出租就是單純，但收益低 切割出租收益高，但金流好， 缺點是整理經費多，還有管理稍微累（但如果有sop可以解決很多小問題） 其實更簡單就是丟給仲介代管，少賺一點但輕鬆 ※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/25/2023 00:18:43
推
01/25 00:21, 2年前 , 19F
550萬收到5.5萬是隔套嗎～
01/25 00:21, 19F
對 5+6 再隔套
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01/25 00:22, 2年前 , 20F
近兩年整層的500收到2.5萬就算不錯了...
01/25 00:22, 20F
※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/25/2023 00:26:45
推
01/25 00:34, 2年前 , 21F
板上攻大樓的好像增值件居多 同社區那些包租公婆有的
01/25 00:34, 21F
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01/25 00:34, 2年前 , 22F
都可以當我爺爺奶奶了 就沒看過比我小的
01/25 00:34, 22F
推
01/25 00:36, 2年前 , 23F
我覺得也可以設一個目標 做到多少先停 像我收租一年有1
01/25 00:36, 23F
→
01/25 00:36, 2年前 , 24F
50萬後 就先放緩
01/25 00:36, 24F
150是扣貸款前還是後？ 月收12萬？那大概是6間？ ※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/25/2023 00:43:09
推
01/25 00:44, 2年前 , 25F
哈哈哈...因為我買房都是看後勢，租只是想降低成本
01/25 00:44, 25F
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01/25 00:45, 2年前 , 26F
勞力財是勞力財 但也還好吧 而且如果真的不想僱 10~15%
01/25 00:45, 26F
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01/25 00:45, 2年前 , 27F
就能找人管啊
01/25 00:45, 27F
隔套的過程是真的很累，因為包商良莠不齊 都要自己監工，而且完工之後還要處理很多小毛病 ※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/25/2023 00:47:00
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01/25 00:46, 2年前 , 28F
s26大好像之前說7間，現在不知道有沒有多了
01/25 00:46, 28F
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01/25 00:47, 2年前 , 29F
而且講增值 不會比現金流正的更能增值
01/25 00:47, 29F
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01/25 00:47, 2年前 , 30F
我很菜...隔套那個我還不敢碰XD，沒做功課...
01/25 00:47, 30F
推
01/25 00:47, 2年前 , 31F
嗯 收租七間 自住一間
01/25 00:47, 31F
還有 302 則推文
還有 4 段內文
→
01/25 03:09, 2年前 , 334F
對 漲幅不是重點 重點在投報跟自償
01/25 03:09, 334F
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01/25 03:09, 2年前 , 335F
腰斬都沒差
01/25 03:09, 335F
→
01/25 03:10, 2年前 , 336F
更何況長期還是會贏
01/25 03:10, 336F
推
01/25 03:10, 2年前 , 337F
所以去年一堆說不能買 我還是買
01/25 03:10, 337F
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01/25 03:11, 2年前 , 338F
能自償 真的放久也不怕
01/25 03:11, 338F
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01/25 03:12, 2年前 , 339F
但論短期賺錢速度 比不上增值件 但增值件要做到自償也
01/25 03:12, 339F
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01/25 03:12, 2年前 , 340F
很困難 其實房產很細
01/25 03:12, 340F
推
01/25 03:13, 2年前 , 341F
就像前面說的 光收租件還有分公寓跟大樓 改套跟整層收
01/25 03:13, 341F
→
01/25 03:13, 2年前 , 342F
租
01/25 03:13, 342F
→
01/25 03:16, 2年前 , 343F
除了拿父母房子去貸款外，全部都是我做過的事
01/25 03:16, 343F
推
01/25 03:16, 2年前 , 344F
01/25 03:16, 344F
→
01/25 03:16, 2年前 , 345F
準備來泡澡睡覺
01/25 03:16, 345F
→
01/25 03:17, 2年前 , 346F
直接跟別人合夥就好了，有工班資源更好
01/25 03:17, 346F
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01/25 03:18, 2年前 , 347F
有錢要大家一起賺，這樣你會發現，其實很多高總價投報更好
01/25 03:18, 347F
→
01/25 03:18, 2年前 , 348F
你一個人絕對吃不下來的好物件，只能眼睜睜看著有錢人實踐
01/25 03:18, 348F
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01/25 03:19, 2年前 , 349F
最後就是當個純投資者，讓其他投資客去忙，你收錢就好
01/25 03:19, 349F
→
01/25 03:19, 2年前 , 350F
這樣不是很棒嗎 y
01/25 03:19, 350F
推
01/25 04:01, 2年前 , 351F
物件少我覺得跟最近市場上作手變多有關，很多自己本身是
01/25 04:01, 351F
→
01/25 04:01, 2年前 , 352F
裝璜或統包專業的，到處地點好但物件狀況差的案件整理後
01/25 04:01, 352F
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01/25 04:02, 2年前 , 353F
出售，可能還帶租約，這樣每個月同時搞個5-10間，整個市
01/25 04:02, 353F
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01/25 04:03, 2年前 , 354F
場基本上一兩年後就沒有A案了，這種人可以從中賺好幾手
01/25 04:03, 354F
→
01/25 04:04, 2年前 , 355F
買隔套回來穩定收租賺正現金流的手法已經有點過時了
01/25 04:04, 355F
推
01/25 04:08, 2年前 , 356F
合夥不好 尤其在出現意見分歧的時候 我都建議獨資
01/25 04:08, 356F
→
01/25 04:36, 2年前 , 357F
獨資合夥各有利弊
01/25 04:36, 357F
→
01/25 04:36, 2年前 , 358F
我有獨資的也有合夥的，合夥對象非常重要
01/25 04:36, 358F
→
01/25 04:37, 2年前 , 359F
基本上我們合夥還沒發生過意見分歧的情況 XD 尊重執行者
01/25 04:37, 359F
推
01/25 04:40, 2年前 , 360F
我以前也合夥過 採用大小股的方式去投票 也是賺錢 但
01/25 04:40, 360F
→
01/25 04:40, 2年前 , 361F
那時機點我覺得還可以再放 事實上也證明放久賺更多 但
01/25 04:40, 361F
→
01/25 04:40, 2年前 , 362F
我小股 投票不會贏
01/25 04:40, 362F
推
01/25 05:32, 2年前 , 363F
你講這個高雄王有講過
01/25 05:32, 363F
推
01/25 06:03, 2年前 , 364F
為什麼半夜吃這麼多還能高中以來+-5公斤T_T
01/25 06:03, 364F
哇各位真厲害 我剛睡醒 基本上我也是物慾算低的 沒啥花錢嗜好 遊戲也只打固定的單機版 跟人合夥我試過兩次 都鬧得不愉快 我覺得是基礎認知差太多 沒實務經驗的人 很難溝通 有經驗的人 又想好處全拿 其實都想不做事又要好處多 然後監工沒人要做 可是又不願意把監工的算一份酬勞分紅 都想用凹的 後來我還是選擇獨資 少受點氣 但就是做很慢 人頭也不好找 我的親友圈 都是裝修小白 對房產他們都是不熟又很恐懼 聽到當人頭都嚇死了 ※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/25/2023 06:55:01
推
01/25 08:29, 2年前 , 365F
我房版菜鳥，不知道原po可以累積至今的成就，大概
01/25 08:29, 365F
→
01/25 08:29, 2年前 , 366F
是以本業薪水多少去投資房產達成的？單純好奇 若有
01/25 08:29, 366F
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01/25 08:29, 2年前 , 367F
冒犯深感抱歉
01/25 08:29, 367F
我沒啥成就啦 你看這麼多大大比我厲害得多 本業喔，我這十年來， 月薪沒超過四萬 ※ 編輯: rabinson (180.217.214.166 臺灣), 01/25/2023 09:11:01
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01/25 10:28, 2年前 , 368F
我吃不胖的體質啊啊啊啊 我超愛甜食超愛吃油炸 每天吃
01/25 10:28, 368F
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01/25 10:28, 2年前 , 369F
宵夜跟手搖杯正常甜 我要強調 我喝正常甜 是你們不正常
01/25 10:28, 369F
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01/25 10:28, 2年前 , 370F
好不好
01/25 10:28, 370F
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01/25 21:44, 2年前 , 371F
正常甜真的不正常啦
01/25 21:44, 371F
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