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Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流

看板home-sale (房屋交易)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間2年前 (2023/01/25 11:53), 2年前編輯推噓44(45推 1噓 125→)
留言171則, 31人參與, 最新討論串7/8 (看更多)
這是玩到中期的煩惱. 你手上的房子不夠多. 然後槓桿還是可以開很大. 所以你就會產生你要一直貼錢進不動產的局面. 這個局面有人一輩子都在這邊沒突破.所以應該也是很多人的煩惱. 以目前市場行情來看.中南部大概在總資產1000~3xxx,槓桿大概在3倍. (這邊是指有概念的狀況... 有些人資產6000萬也搞得沒有正現金流產出,因為他的操作方式的問題..XD) 這邊你能做的只有"賺更多錢去把資產滾更大" 當你總資產滾破4000,你就會開始有手段. 手段就是. 你4000資產應該不會去做長期,做長期的效益對你來講很低. 你一般是中期和短期. 而4000資產,你手上會有五間房子以上. 那你這些房子在買賣換物件之間. 就會產出一些餘額. 例如你蛋黃區下1000,漲起來賣掉拿回1400. 然後去買兩間6xx的中古屋. 這樣你可能就會有個50萬的餘額. 這50萬就開始是你的"正產出"現金. 而你兩間6xx漲到賣掉拿回兩個900. 你這時候又回頭買蛋黃區1600.(假設他又漲了一點) 你就又有一百多萬餘額產出. 而你50萬去支付6xx漲到900的利息是還會有找的. 至於付的本金,會在你賣掉的時候又拿回來. 所以你第二次賣房子,除了正產出的1xx於額外,你還可以拿回這段時間支付的本金. 而因為你手上物件超過五間. 所以你等同一年會交易1~2次... 在扣除有時候冷盤不好操作之類的你要貼錢進本利和. 5間以上應該還是可以開始讓你貼完錢還是有找... so..通常在中南部,你資產4000萬(含負債,所以你本金大概在1800~2500萬左右). 你只要"懂怎樣操作" 你就可以擺脫你還要貼錢進不動產的狀況. 喔我是指普通人的操作. 你如果是老鳥,中短期又很熟練. 那2000萬資產你可能就可以變出正現金流. 但我們先排除太專業的能力背景. 記得 長期持有是你資產破5000在做的. 沒事不要那麼早在那邊等等等等等.投報率很爛的. 你資產破4000之後就會發現你的槓桿大概剩下50%...XD 之後在擴大資產,大概槓桿都會維持在40~50%...當然在上去還會更少. (這邊排除用人頭的選項,不討論這種灰色地帶操作) 你槓桿縮減的時候. 你就會思考囤置的選項. 要嘛就是長期屯在未來發展區. 要嘛就是屯高收益物件來撐高現金流(為了借更多錢) 長期兩條路看你的需求而選擇.. 當然另一方面. 你本來規畫的中期和短期操作也不會減少. 單純就是當你正產出資金越來越多,然後槓桿開到緊繃銀行不願意借你更多錢. 這些多的錢,就可以拿去屯長期持有物件. 喔你說你要屯台指數正二....也可以拉....XD...但這邊只講不動產. so.... 沒錢的時候. 現金流基本上都是"靠買賣價差"取得. 你靠租金,現在很難補得起來.(是指高槓桿的時期) 除非你就養到你貸款都還清...XD 一般人做投資都很愛"穩定收益"(包含長期穩定增值) 喜歡穩定收益不是問題,這樣你比較沒壓力,你的精神和體力可以拿去做更多快樂的事情. 但是穩定收益基本上就不用太期望可以發財. 在投資市場,買賣永遠是最強勢的賺錢方式. 但當然同時也是壓力最大,刺激度最高,最直接表現實力,也是最有趣的操作. 搞買賣的人,通常都有殺氣....因為買賣市場本來就是戰場. 不會在那邊跟你幽幽雅雅客客氣氣... 外表再斯文,他骨子裡也是一個戰士. 而喜歡買賣的人,就是在享受買和賣的成就感. 抓住機會,獵捕物件,順勢出脫,改變策略... 市場又是一個會變化的環境....所以在這個環境當中,想盡辦法獲取最佳收益. 這就會成為你對你自己價值的肯定. 而不需要別人肯定你. 那你不需要別人肯定你的時候. 你對他人會客氣嗎??.... 不會!!! 別人的眼光是屁...XD 尤其你玩的東西是世界上最現實最六親不認的"鈔票"!!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.107.101 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674618797.A.412.html
推
01/25 11:56, 2年前 , 1F
推，真的是這樣，感謝
01/25 11:56, 1F
推
01/25 11:59, 2年前 , 2F
注意看，這位西卡大太狠了
01/25 11:59, 2F
→
01/25 12:00, 2年前 , 3F
大過年的就發一篇醒腦的戰文 XD
01/25 12:00, 3F
一般人會有一個問題. 你的投資手段會侷限在一兩種操作模式. 而這一兩種操作模式,會在某個時期可能有最佳表現. 但是在其他時期可能並不是很好的優先選擇. 而這也是不動產比較麻煩的地方. 一般人沒那麼多錢去做太多不同種的炒房操作模式. 短期中期長期改套收租店面. 這還牽扯到物件又不同,公寓大樓透天新屋預售屋. 地點又不同.蛋黃蛋白蛋殼,話題區,被遺忘區(例如林園..顆顆) 你全部都做一輪,可能要十年並且資金可能要幾千萬. (以前一輪大漲大概10年) 所以不動產最難是經驗難取得. 所以大多數人就是一招打到底.. 那你自然在某些時候就會覺得操作起來會卡或是沒那麼爽. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:05:09 另外. 其實最泛用的手段是短期..XD 只是短期會弄髒自己的手,例如跟鄰居吵架吵到要幹架,在小房間跟對方對嗆之類的. 但是短期只有在"漲太兇"的時候難操作. (你買賣的時間差損失的漲幅很大,讓你覺得賣了再買好像在做白工) 以及跌的時候不能操作(跌的時候哪一種炒房方式可以操作...XD) 這也是為啥那些仲介店東,投資集團(非開放式),都是做短期. 這手段適應環境性超高,收益又很屌. 當然資產龐大+卡到槓桿成數後. 短期會有短期的侷限. 因此資產龐大之後,你一定會被逼著挪移很多錢去做中期和長期. 除非你用人頭. (投資集團愛用人頭...有店東用房仲店的房仲...有高利貸用欠債的人,喔通常是軍公教 工廠老闆用工人之類的 不過這邊講一個黑暗的....當發生事情的時候,人頭會是替死鬼. 所以用人頭他們會做ab約,並且有很多黑心裝潢...反正出問題又不是上面的人擔) ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:11:15
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01/25 12:14, 2年前 , 4F
這數字都高雄版本 台北大概要*3吧
01/25 12:14, 4F
台北會是另外一個生態. 台北最大的問題應該是"卡到你貸款上限" 你隨便兩間公寓就破槓桿上限了. 所以台北有台北的玩法. 要問台北的投資客. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:15:27
推
01/25 12:15, 2年前 , 5F
推
01/25 12:15, 5F
推
01/25 12:15, 2年前 , 6F
推～是啊，客氣幹什麼...只是要不要浪費力氣問題
01/25 12:15, 6F
補一下. 台北物件總價很高. 總價很高代表甚麼. "代表你翻修的成本相對房價很低....XD) 你一間2000萬的公寓,翻修費50萬70萬.... 翻好賣2300.... 這是台北的優勢. 當然反過來就是,你兩間2000萬的公寓,你要貸款八成,總貸款額3200萬. 你怎麼貸?? 所以在細節玩法和資金以及貸款控管上面. 會跟中南部差不少. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:17:28
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01/25 12:20, 2年前 , 7F
關鍵字一次買兩間 兩間一起送 不同銀行 沒有負債比問題
01/25 12:20, 7F
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01/25 12:20, 2年前 , 8F
我用過
01/25 12:20, 8F
這招我有問過銀行房貸專員. 國泰說它們會查..@@ 看起來可能要找特定銀行. 台北的數字算起來會跟中南部不一樣. 另外為啥我上面會抓槓桿3倍. 因為你買了500萬,翻修50萬. 你現金要準備170萬...所以大概三倍. 但是在台北. 買2000萬翻修70萬. 你現金準備470萬,槓桿還是4.5倍. 所以台北有台北的玩法. 操作細節差很多.. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:22:33
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01/25 12:20, 2年前 , 9F
兩間一起對保
01/25 12:20, 9F
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01/25 12:21, 2年前 , 10F
樓上….其實也可以加碼三間四間一起送 不過要有中途出狀
01/25 12:21, 10F
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01/25 12:21, 2年前 , 11F
況的備案跟準備金就是
01/25 12:21, 11F
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01/25 12:23, 2年前 , 12F
一次要找到三四個都適合物件蠻難的除非亂買，或者同一個
01/25 12:23, 12F
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01/25 12:23, 2年前 , 13F
房子門牌三個
01/25 12:23, 13F
推
01/25 12:24, 2年前 , 14F
貸款時間差要看銀行
01/25 12:24, 14F
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01/25 12:24, 2年前 , 15F
有的送件核貸放款 會拉你兩次以上的聯徵
01/25 12:24, 15F
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01/25 12:24, 2年前 , 16F
銀行我就不說了反正投資客適合銀行就那幾個，絕對不是大
01/25 12:24, 16F
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01/25 12:24, 2年前 , 17F
樹
01/25 12:24, 17F
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01/25 12:24, 2年前 , 18F
就不能這樣搞
01/25 12:24, 18F
推
01/25 12:25, 2年前 , 19F
覺得估價能力也是門檻. 另外算上交易成本.賣出再買屬於神
01/25 12:25, 19F
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01/25 12:25, 2年前 , 20F
人級的操作，想想真的很難，目前還是常用省吃減用和用本業
01/25 12:25, 20F
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01/25 12:25, 2年前 , 21F
收入硬剛貸款。
01/25 12:25, 21F
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01/25 12:25, 2年前 , 22F
嗯 每家掛聯徵時間不同 衝到卡住會很尷尬…
01/25 12:25, 22F
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01/25 12:26, 2年前 , 23F
大樹我覺得不差耶 可能我自營商 他認列收入的方式跟海
01/25 12:26, 23F
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01/25 12:26, 2年前 , 24F
一樣寬 目前我貸款大宗就是大樹 三千多萬
01/25 12:26, 24F
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01/25 12:27, 2年前 , 25F
嗯…當然就講好了只送這兩家 不會亂槍打鳥，再來有些銀行
01/25 12:27, 25F
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01/25 12:27, 2年前 , 26F
一定額度下不用送總行 分行內自己搓掉就好了
01/25 12:27, 26F
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01/25 12:27, 2年前 , 27F
第一間走延後交屋 後面才有時間找物件 分時買同時辦
01/25 12:27, 27F
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01/25 12:27, 2年前 , 28F
其實多房會更輕鬆 只是成本會增加 但收益更增加了 這
01/25 12:27, 28F
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01/25 12:27, 2年前 , 29F
有點像是房地合一賺錢才課稅 你為會了怕被課稅而不去
01/25 12:27, 29F
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01/25 12:27, 2年前 , 30F
賺錢嗎
01/25 12:27, 30F
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01/25 12:27, 2年前 , 31F
大家會不會講太多了？
01/25 12:27, 31F
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01/25 12:27, 2年前 , 32F
反而起頭比較難 金流比較緊
01/25 12:27, 32F
推
01/25 12:27, 2年前 , 33F
當我狗屎運就好不用太認真哈哈
01/25 12:27, 33F
這要看銀行. 小銀行甚麼鬼狀況都有可能...XD 不過要做這個可能要特別研究哪幾家. and... 其實不動產容錯率很高. 買3xx,翻好賣4xx. 這個3xx可能是300~350,賣可能是450~500. 利潤還有總價的10%以上. 你抓錯了要嘛就是少賺,要嘛就是賣很久而已. 沒想像中那麼難. 但要有一些經驗. 累積基本的判斷能力. 因為有些人的想法總是太天真. 沒經歷過市場的洗禮,判斷會走錯路. ※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 12:31:01
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01/25 12:28, 2年前 , 34F
這都已知用火 沒啥好不能講的 跟增貸一樣
01/25 12:28, 34F
還有 98 則推文
還有 2 段內文
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01/25 14:55, 2年前 , 133F
貸款本來就很謎 不同銀行 不同承辦 不同時間點結果都會
01/25 14:55, 133F
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01/25 14:55, 2年前 , 134F
不同
01/25 14:55, 134F
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01/25 14:56, 2年前 , 135F
我去年沒有22倍的問題 而且我記得22倍是信貸吧
01/25 14:56, 135F
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01/25 14:57, 2年前 , 136F
不然我去年貸款3187萬不就代表我月薪要快150萬
01/25 14:57, 136F
※ 編輯: ceca (61.227.107.101 臺灣), 01/25/2023 15:09:36
推
01/25 15:09, 2年前 , 137F
房子有抵押品不用算22倍，算多少很迷的XD
01/25 15:09, 137F
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01/25 15:10, 2年前 , 138F
不過應該最少能用房子價格的一半給你，資產負債比
01/25 15:10, 138F
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01/25 15:11, 2年前 , 139F
銀行有心要放給你的話，租金股息收入拿得出帳本的
01/25 15:11, 139F
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01/25 15:12, 2年前 , 140F
全部會請你拿出來認列，然後算最高給你，這要看個人
01/25 15:12, 140F
推
01/25 15:24, 2年前 , 141F
信貸才有22倍的問題 房貸沒有 只有負債比的問題
01/25 15:24, 141F
推
01/25 16:11, 2年前 , 142F
這篇含金量很高，推！
01/25 16:11, 142F
推
01/25 16:19, 2年前 , 143F
推
01/25 16:19, 143F
推
01/25 17:11, 2年前 , 144F
感謝以上大大
01/25 17:11, 144F
推
01/25 17:16, 2年前 , 145F
最近我在貸 也沒想像難貸 公股把租金股票啥都有認列
01/25 17:16, 145F
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01/25 17:16, 2年前 , 146F
前年本來要貸 土銀說應該過不了就打現金 今年再貸一
01/25 17:16, 146F
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01/25 17:16, 2年前 , 147F
間 一樣的條件合庫直接過 實在很神奇
01/25 17:16, 147F
推
01/25 18:13, 2年前 , 148F
非常感謝C大這篇文，今年朝這個方向去市場走跳XD，
01/25 18:13, 148F
推
01/25 18:19, 2年前 , 149F
01/25 18:19, 149F
推
01/25 18:21, 2年前 , 150F
C大你說中我的點，明明資產和房子數目超過您文中提到的
01/25 18:21, 150F
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01/25 18:21, 2年前 , 151F
，但沒什麼現金流
01/25 18:21, 151F
→
01/25 18:22, 2年前 , 152F
或許我是只買不賣，玩了十多年只賣出四間房有關
01/25 18:22, 152F
推
01/25 18:27, 2年前 , 153F
目前手上的貨大概已經持有＞5年，我該思考一下到底是要
01/25 18:27, 153F
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01/25 18:27, 2年前 , 154F
繼續租還是賣掉換標的
01/25 18:27, 154F
→
01/25 18:28, 2年前 , 155F
另外貸款限制真的十分哭爸，越來越難存房…
01/25 18:28, 155F
推
01/25 18:55, 2年前 , 156F
01/25 18:55, 156F
推
01/25 21:26, 2年前 , 157F
感謝C大教學，目前正在這瓶頸區，不斷本業貼錢進去滾大
01/25 21:26, 157F
→
01/25 21:26, 2年前 , 158F
資產，一番話點醒我，謝謝
01/25 21:26, 158F
噓
01/25 21:54, 2年前 , 159F
又在複雜化笑死 ，不就低買高賣
01/25 21:54, 159F
推
01/26 00:58, 2年前 , 160F
佛
01/26 00:58, 160F
推
01/26 10:07, 2年前 , 161F
收入要短期買賣來，收租這種穩定收益是被動收入
01/26 10:07, 161F
→
01/26 10:07, 2年前 , 162F
兩者並存才是王道
01/26 10:07, 162F
→
01/26 10:08, 2年前 , 163F
不難聽到一些純買賣，結果瞬間畢業的例子 XD
01/26 10:08, 163F
推
01/26 15:47, 2年前 , 164F
ceca大神厲害，22倍是記錯了，負債比才對，星展轉增貸是說
01/26 15:47, 164F
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01/26 15:47, 2年前 , 165F
要收入的七成左右，但國泰確實是直接說沒有在辦這業務，還
01/26 15:47, 165F
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01/26 15:47, 2年前 , 166F
推薦我問外商銀行
01/26 15:47, 166F
推
01/30 18:00, , 167F
精華
01/30 18:00, 167F
推
02/01 01:07, , 168F
要收藏這篇
02/01 01:07, 168F
推
03/07 23:12, , 169F
3/7
03/07 23:12, 169F
推
04/13 01:02, , 170F
謝謝
04/13 01:02, 170F
推
07/26 22:51, , 171F
謝謝
07/26 22:51, 171F
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