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Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我做過最好的理財決定」

看板home-sale (房屋交易)作者 (lalalo)時間9月前 (2024/02/17 22:56), 9月前編輯推噓40(40推 0噓 79→)
留言119則, 30人參與, 9月前最新討論串9/19 (看更多)
※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言： : 今日02/16/2024買進00878國泰永續高股息 : 總買進成本包含手續費 : NT$ 1,999,176買進90張90,000股 : 均價NT$ 22.2/股 : https://i.imgur.com/Zi29vq4.jpg
: 這是我的真金白銀標的物 : 講一下規則，免得爭議 : 1. 比較兩個標的物的槓桿前年化報酬率 : 也就是說買橋頭房一千萬貸八成出來的兩百萬本金和我買00878兩百萬的本金的槓桿前 年 : 化報酬率% : 所以，不包含任何槓桿後擴大本金的總收益 : 一千萬的總租金與兩百萬的00878的總現金流會有差，但要比較的是產生的淨報酬並經 過 : 時間推移計算年化報酬率 : 要比較的只有 槓桿前年化報酬率% : 2. 租金/股利等收入都需要扣除相關費用精算 : 因為是年化報酬，要精算到稅後淨現金 : 00878 : 領股利扣除各種股利合一稅 : 減碼賣出扣除證交稅等等 : 橋頭房 : 租金要扣相關費用及綜所稅 : 賣出要扣適用期間的房地合一稅 : 3. 沒有質押後和租金/股利再投入的再投資收益 : 沒有再投資收益，純粹比較兩者標的物能產生的 : 報酬，只有是租金或股利或賣出的資本利得 : 沒有再質押或歷年股利再投資的報酬複利 : 4.現價的比較 : 未來某一個點會有標的物現值價值的比較 : 我認為房地產應屬於近三個月最近實價登錄 : 橋頭房在20樓，理當此特定社區在18-22樓之間的實價登錄，為現價參考 : 00878則為每日市場現價報價 : 以上四點 : 會每半年更新一次 : 包含領股利的狀況和持有的部位 : 小帳戶分享一下，兩百是很小部位 : 我是價值投資的堅持投資流派 : 所以買00878在高點完全不是我的投資邏輯 : 失敗的機率很高呵呵 : https://i.imgur.com/RSvF7zW.jpg
: 還有我有我在北海道滑雪沒空回太多 : https://i.imgur.com/PpJwpTd.jpg
從北海道回來啦，爽滑五天，吃住都舒服 https://i.imgur.com/ONU15ji.jpg
https://i.imgur.com/dAUB2HM.jpg
言歸正傳 找了一下橋頭水岸花園標的物 嘗試模擬槓桿前報酬率 https://i.imgur.com/Jg6TaVk.jpg
以上標的 https://i.imgur.com/VTRRd0y.jpg
以上查到最近的實價租賃登錄 所以，十一樓單坪租金大約665/坪，包含管理費，那標的二十樓給他加個5趴 700/坪，權 35.67/坪乘下去，月租金24,969，包含管理費 減去管理費2182/月，毛租金大概22,787/月 一簽三年比照實價登錄，所以可預期2024-2026 每年毛租金273,444/年 算一下成本988萬買價成本，不包含家具家電 （假定議價後含佣金2趴，各項雜費一併含入） 家具家電給他搞個50萬搞定 所以總成本1038萬 用每年273,444毛租金除下去 大概是年毛報酬2.63%年 還未扣租金併綜所稅/房屋稅/地價稅 不用扣利息費用（槓桿前 這是橋頭房的2024-2027三年租約預測啦 房價會怎麼漲我無法預測 資本利得獲利都還是要適用 房地合一稅，才能稅後淨現金 那換到00878的年化報酬試算 假設兩百萬90,000股 00878 未來三年都發1.3好了（我下修了 那股利總共351,000 稅後0.28就287,820稅後淨現金 然後股價三年後假定25塊，價差2.9/股 九萬股就261,000的資本利得 假設賣出，證交稅0.3% 得260,217淨現金 成本1,999,176 含手續費 股利淨現金287,820 資本利得淨現金 260,217 本利和 2,547,217 三年期 無槓桿（槓桿前）年化報酬8.41% 這是我的預測 我就比這個 以上 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.163.210.225 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708181789.A.586.html
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02/17 23:04, 9月前 , 1F
舉手 房子最強的是五倍槓桿 拿掉這個跟綁住手腳對打一樣啊
02/17 23:04, 1F
他月還款27,512跟毛租金22,787還有每月4,725的缺口，我不知道要不要開下去欸？ 然後橋頭是摸擬盤 00878兩百萬是我的錢 我也是可以多買個八百萬00878啦 或槓桿五倍八百萬，信貸利息超低比房貸低 買到一千萬的00878 ※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:07:35 ※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:10:26
推
02/17 23:09, 9月前 , 2F
認真給推
02/17 23:09, 2F
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02/17 23:11, 9月前 , 3F
要用寬五年算吧,租金還要扣仲介與空租,目前看起來是無
02/17 23:11, 3F
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:11:42
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02/17 23:11, 9月前 , 4F
法秒出租的. 另外不算槓桿,買房本來就沒優勢,沒啥好比
02/17 23:11, 4F
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02/17 23:11, 9月前 , 5F
起手就是貸8成寬5年,威力加成就強很多了
02/17 23:11, 5F
忘記有個寬五年四十年房貸的新青安 其實我認為比槓桿前年化報酬率相對簡單 槓桿後年化報酬率有太多工具可以使用 我也不計再投資複利繼續滾 不然00878計算會複雜化 簡單就是資產報酬率 一千萬房對兩百萬00878
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02/17 23:14, 9月前 , 6F
另外還要看如何結算,只看淨值還是要獲利(房地合一),這
02/17 23:14, 6F
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02/17 23:14, 9月前 , 7F
就差更多,一直不結算比投資也許沒差,凡人來看卡一戶首
02/17 23:14, 7F
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02/17 23:15, 9月前 , 8F
購在高雄不能自用,很容易影響到自己的人生規劃
02/17 23:15, 8F
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:19:30
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02/17 23:16, 9月前 , 9F
喔..結算還要仲介費2-4%總價喔..
02/17 23:16, 9F
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02/17 23:19, 9月前 , 10F
有點想念以前冬天會去Aspen/Vail 滑雪的日子（亂入
02/17 23:19, 10F
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02/17 23:21, 9月前 , 11F
Aspen現在物價已經壞掉了超貴
02/17 23:21, 11F
推
02/17 23:28, 9月前 , 12F
話說新屋會有人買來出租等嗎？
02/17 23:28, 12F
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02/17 23:28, 9月前 , 13F
你要不要他選最近一個案子預售的實價登錄
02/17 23:28, 13F
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02/17 23:30, 9月前 , 14F
然後今年會交屋的
02/17 23:30, 14F
最近實價又高樓層是這筆 後續看看交屋會不會拿出來租參考租金 https://i.imgur.com/Heo5gBD.jpg
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:33:27
推
02/17 23:37, 9月前 , 15F
你算的是全款買股跟全款買房的比較，跟真實世界兩回
02/17 23:37, 15F
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02/17 23:37, 9月前 , 16F
事
02/17 23:37, 16F
我也覺得，正常來講都會定期定額平均投資法買ETF不會這樣全款all in 買房一定也是開槓桿視個人風險開幾倍 離現實都有點差距 所以我才想根據標的物來做年化化報酬比較就好
推
02/17 23:38, 9月前 , 17F
話說哈密瓜+螃蟹吃到吐 幾年去一次就好..….
02/17 23:38, 17F
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.210.225 臺灣), 02/17/2024 23:41:42
→
02/17 23:40, 9月前 , 18F
先不論 比較方式合不合理，總是這樣看才有趣
02/17 23:40, 18F
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02/17 23:42, 9月前 , 19F
最快的方法還是一摸一樣投入比較真實
02/17 23:42, 19F
推
02/17 23:43, 9月前 , 20F
畢竟一個是ETF 一個是單一房價 多找幾個差不多的房當E
02/17 23:43, 20F
→
02/17 23:43, 9月前 , 21F
TF看也好
02/17 23:43, 21F
→
02/17 23:44, 9月前 , 22F
模擬阿 一起用權重下去
02/17 23:44, 22F
推
02/17 23:51, 9月前 , 23F
已視公平 高股息成分股前十 五倍槓桿期權 ？
02/17 23:51, 23F
→
02/17 23:53, 9月前 , 24F
然後到期前一週換月？
02/17 23:53, 24F
推
02/17 23:54, 9月前 , 25F
房出租 還會空租 還要帶看或找仲介 時間成本很高啊
02/17 23:54, 25F
→
02/17 23:54, 9月前 , 26F
正常人的做法是買房 頭期+房貸 vs 同樣的頭期投入ETF+
02/17 23:54, 26F
→
02/17 23:54, 9月前 , 27F
本利和定期定額
02/17 23:54, 27F
→
02/17 23:55, 9月前 , 28F
再來買的屋很多都是自住 .....
02/17 23:55, 28F
推
02/17 23:55, 9月前 , 29F
推推
02/17 23:55, 29F
→
02/17 23:58, 9月前 , 30F
其實很簡單啊 改高股息成分股拿去質押到槓桿接近五倍
02/17 23:58, 30F
→
02/17 23:59, 9月前 , 31F
質押買入 質押買入這樣然後留一點錢付利息
02/17 23:59, 31F
→
02/18 00:00, 9月前 , 32F
咦不對啊 反正買房本來就要付房貸 ，你利息另外補就好
02/18 00:00, 32F
還有 53 則推文
還有 3 段內文
你跟我在想的是一樣，就是要真實盤 才會槓桿五倍的真實情況 才可以去紀錄和計算
→
02/18 06:03, 9月前 , 86F
這樣股市也要加上房貸本金的定期定額 條件才相似
02/18 06:03, 86F
推
02/18 06:09, 9月前 , 87F
不過我認為目前也不用太計較這樣 到時如果報酬接近再說
02/18 06:09, 87F
→
02/18 06:14, 9月前 , 88F
現在算太多反而模糊焦點XD 就下好離手每年來看就好
02/18 06:14, 88F
推
02/18 06:31, 9月前 , 89F
二世谷今年雪況很差，連鎖裡面柏悅還行，隱世很雷。
02/18 06:31, 89F
雷暴，很少很少粉雪
→
02/18 09:05, 9月前 , 90F
開價988，你們就988買噢？
02/18 09:05, 90F
推
02/18 09:23, 9月前 , 91F
哥，他意思就是，股票再怎麼玩，本金就是200，沒有
02/18 09:23, 91F
→
02/18 09:23, 9月前 , 92F
銀行協助五倍槓桿就是很難贏房地產
02/18 09:23, 92F
→
02/18 09:23, 9月前 , 93F
你一直講去槓桿，很不符合你的身價捏
02/18 09:23, 93F
推
02/18 09:26, 9月前 , 94F
人家就無槓桿比了 是看不懂嗎？
02/18 09:26, 94F
→
02/18 09:26, 9月前 , 95F
房版正常人，都會自己算報酬率，開這個模擬盤就是d
02/18 09:26, 95F
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02/18 09:26, 9月前 , 96F
iss 那些嘴砲股神
02/18 09:26, 96F
應該這麽說 我在嘗試用一個apple to apple 的比較基礎，有兩者 1. 槓桿前年化報酬率 無槓桿前一千萬房和無槓桿兩百萬00878下去跑，精算紀錄實際發生的淨現金流，時間推 移來計算年化報酬率 2. 五倍槓桿橋頭房和無槓桿00878 這樣會變成討論槓桿的可行性 但我認為這個就不能說摸擬盤是真正的投入 五倍槓桿雖然你們說常見安全穩定，但操作下去也須要精算紀錄而不是摸擬盤 那00878也還是保持無槓桿去跑 我覺得這兩個上面我都接受 但第二種我建議要真實盤 apple to apple ※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 09:35:04 ※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 09:45:20
推
02/18 09:44, 9月前 , 97F
case1實際案例應該不存在，因為理性投資人會拿去掛
02/18 09:44, 97F
→
02/18 09:44, 9月前 , 98F
4,再拿800萬去買00878XD
02/18 09:44, 98F
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02/18 09:44, 9月前 , 99F
case2就等大佬的發文紀律明年公布了，明年其他人可
02/18 09:44, 99F
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02/18 09:44, 9月前 , 100F
能都忘了
02/18 09:44, 100F
所以這樣了解後 一個就是單純資產的報酬精算成年化報酬 摸擬盤vs 現實盤 大概可推算一二 一個是現實世界的真正兩個投資活動 現實盤vs 現實盤 五倍槓桿為什麼我說現實盤，因為他牽涉到 很多真實發生的變數（當然00878更多） 寬限期內的利率變化/個人承受風險/寬限期五年後的利率變化/貸款利率（假設青安） 這些是融資成本，還有買賣費用，家具裝潢購置和日常維護費用，這些可以推估，但實際 發生才是最有基礎比較信服力 ※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 09:52:23
推
02/18 09:49, 9月前 , 101F
股票的波動度較大，交易成本低，限定時間比較不利，一
02/18 09:49, 101F
→
02/18 09:49, 9月前 , 102F
年內或許可以進出兩次到三次。
02/18 09:49, 102F
→
02/18 09:49, 9月前 , 103F
不動產漲幅平穩，交易成本高，點對點比較有利。
02/18 09:49, 103F
推
02/18 09:53, 9月前 , 104F
200萬丟十口大台，賺1000點就翻倍了，相當於現在大盤
02/18 09:53, 104F
→
02/18 09:53, 9月前 , 105F
的6%不到，可能三個月就可以達成了，何必放一年，大概
02/18 09:53, 105F
→
02/18 09:53, 9月前 , 106F
是這個意思。
02/18 09:53, 106F
→
02/18 09:53, 9月前 , 107F
一般都是200萬丟進去，一年後看看增加的幅度，不管中
02/18 09:53, 107F
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02/18 09:53, 9月前 , 108F
間是怎麼操作的，這樣最公平簡單。
02/18 09:53, 108F
→
02/18 09:54, 9月前 , 109F
我是打算不動如山放很久 不交易
02/18 09:54, 109F
推
02/18 10:24, 9月前 , 110F
現實盤>>>>模擬盤 真實世界真金白銀
02/18 10:24, 110F
推
02/18 10:55, 9月前 , 111F
1000萬掛4借出八百萬等於1.8倍槓桿而已欸
02/18 10:55, 111F
推
02/18 11:07, 9月前 , 112F
真金白銀就給推 怎麼比已經不重要了
02/18 11:07, 112F
推
02/18 16:41, 9月前 , 113F
那間930 買走了 租金約18000 不含管 那邊还很多空地 空屋
02/18 16:41, 113F
謝謝提供資訊 確定是這案？ 如方便可提供門牌之後實登核實 我方便計算 感謝 https://i.imgur.com/m4V4rFh.jpg
※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 16:44:27
推
02/18 16:55, 9月前 , 114F
打591 电話仲仲說的 座等實豋囉 那裡 900 以上都覺得盤
02/18 16:55, 114F
好喔，感謝 這樣真的可以真實比較了 ※ 編輯: LINPINPARK (114.137.61.58 臺灣), 02/18/2024 16:58:00
→
02/19 10:50, 9月前 , 115F
推L大，教主也說過房產不像股票可以直接曬單，大家都能
02/19 10:50, 115F
→
02/19 10:50, 9月前 , 116F
直接看懂
02/19 10:50, 116F
→
02/19 10:52, 9月前 , 117F
L大願意親自實測，幫助版友甚大
02/19 10:52, 117F
推
02/19 11:09, 9月前 , 118F
實際上房產也不完全是五倍槓桿吧，槓桿率會隨著還款下
02/19 11:09, 118F
→
02/19 11:09, 9月前 , 119F
降阿
02/19 11:09, 119F
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