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Re: [新聞] 白手起家千萬富翁：租房取代買房「是我做過最好的理財決定」

看板home-sale (房屋交易)作者 (小風)時間9月前 (2024/02/18 00:36), 編輯推噓24(26推 2噓 69→)
留言97則, 18人參與, 9月前最新討論串10/19 (看更多)
※ 引述《LINPINPARK (lalalo)》之銘言： : 言歸正傳 : 找了一下橋頭水岸花園標的物 : 嘗試模擬槓桿前報酬率 : https://i.imgur.com/Jg6TaVk.jpg
: 以上標的 : https://i.imgur.com/VTRRd0y.jpg
: 以上查到最近的實價租賃登錄 : 所以，十一樓單坪租金大約665/坪，包含管理費，那標的二十樓給他加個5趴 700/坪，權 : 35.67/坪乘下去，月租金24,969，包含管理費 : 減去管理費2182/月，毛租金大概22,787/月 : 一簽三年比照實價登錄，所以可預期2024-2026 每年毛租金273,444/年 : 算一下成本988萬買價成本，不包含家具家電 : （假定議價後含佣金2趴，各項雜費一併含入） : 家具家電給他搞個50萬搞定 : 所以總成本1038萬 : 用每年273,444毛租金除下去 : 大概是年毛報酬2.63%年 : 還未扣租金併綜所稅/房屋稅/地價稅 : 不用扣利息費用（槓桿前 : 這是橋頭房的2024-2027三年租約預測啦 : 房價會怎麼漲我無法預測 : 資本利得獲利都還是要適用 : 房地合一稅，才能稅後淨現金 : 那換到00878的年化報酬試算 : 假設兩百萬90,000股 00878 : 未來三年都發1.3好了（我下修了 : 那股利總共351,000 : 稅後0.28就287,820稅後淨現金 : 然後股價三年後假定25塊，價差2.9/股 : 九萬股就261,000的資本利得 : 假設賣出，證交稅0.3% 得260,217淨現金 : 成本1,999,176 含手續費 : 股利淨現金287,820 : 資本利得淨現金 260,217 : 本利和 2,547,217 : 三年期 : 無槓桿（槓桿前）年化報酬8.41% : 這是我的預測 : 我就比這個 : 以上 你比這個根本就偏離現實，意義是什麼？ 今天ceca的設定就是有一個年輕人，身家兩百萬，負擔得起這間房子頭期跟 房貸，現在這個年輕人要做出一個決策，是要買房，還是選擇另一個買房就 得放棄的機會成本：買股？（或是其他例如期貨、選擇權，等等 ...） 這個年輕人白手起家，以千萬富翁為目標，現在資產好不容易存到了兩百萬 ，正在苦惱該怎麼辦，請各位幫幫他： 上面兩個選擇，哪一個獲得較佳結果的機率比較高？ 就這樣而已。 租金按你算的273,444扣除貸款800萬2%利息16萬跟房屋稅地價稅綽綽有餘， 但這部分ceca自己說當送你，不用滾入本金，所以不用算。 至於買房要負擔房貸，沒錯，但ceca也沒有阻止買股開槓桿啊，你可以在「 同樣的條件」下，也就是與房貸同樣還款額的前提下開信貸，照你說的還款 額缺口是每月4725，你大可以拿去信貸開槓桿，用這4725借好借滿，或是把 每月還款額再加上你的股利去信貸，甚至股票質押再質押，要怎麼操作隨便 你，你算得合理就行了，沒有任何限制，也不質疑一般人敢不敢這麼做，反 正你敢講就當你辦得到。 但是無論你怎麼做，基礎設定就是這個年輕人身家兩百萬。 這個年輕人不可能多買800萬00878，也不可能信貸800萬買00878。 所以回到本文開頭，這個模擬盤的目的是幫助這個年輕人做出決策，而決策 ，就該基於現實，現實就是：買房自帶5倍槓桿。 買股當然也可以有槓桿（我認為也應該要有），但怎麼規劃一個現實可行的 股票標的槓桿組合，不就是各位股神要發揮的重點？ 如果你比較無槓桿報酬率，那要如何幫助這個年輕人基於這個比較結果做出 決策，幫助他成為千萬富翁呢？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 106.107.181.33 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1708187791.A.2AC.html
推
02/18 00:39, 9月前 , 1F
比賽開始兩年後就知道結果了。我也蠻好奇的
02/18 00:39, 1F
推
02/18 00:42, 9月前 , 2F
就開5倍槓桿質押+本利和部分都拿去下Vix吧？ 比較合理
02/18 00:42, 2F
→
02/18 00:42, 9月前 , 3F
的五倍做法大概是這樣
02/18 00:42, 3F
推
02/18 00:42, 9月前 , 4F
房地產厲害就在開五倍槓桿還能安心睡覺 你其他的投資商品開
02/18 00:42, 4F
→
02/18 00:42, 9月前 , 5F
看看呀
02/18 00:42, 5F
推
02/18 00:42, 9月前 , 6F
每月4725是攤還本金橋頭房的缺口
02/18 00:42, 6F
→
02/18 00:43, 9月前 , 7F
真的開下去賺錢算你厲害 因為真的敢賭
02/18 00:43, 7F
→
02/18 00:43, 9月前 , 8F
所以我就說 比槓桿前年化報酬相對公允
02/18 00:43, 8F
→
02/18 00:43, 9月前 , 9F
我幹嘛開 我要多丟八百萬 還要付利息？
02/18 00:43, 9F
→
02/18 00:43, 9月前 , 10F
我是覺得ceca是在壓漲幅啦
02/18 00:43, 10F
推
02/18 00:44, 9月前 , 11F
本金差 etf 加碼零股補上如何？
02/18 00:44, 11F
推
02/18 00:45, 9月前 , 12F
一個摸擬盤搞到你們在真金白銀開槓桿計算
02/18 00:45, 12F
→
02/18 00:45, 9月前 , 13F
攤還不夠 當然就是加錢進去 另外一邊加錢就好
02/18 00:45, 13F
→
02/18 00:46, 9月前 , 14F
我建議就是真的買下去橋頭水花園
02/18 00:46, 14F
→
02/18 00:46, 9月前 , 15F
開五倍槓桿，我不用借直接在買八百萬00878
02/18 00:46, 15F
→
02/18 00:47, 9月前 , 16F
這樣一千萬房對一千萬ETF 真實盤
02/18 00:47, 16F
→
02/18 00:49, 9月前 , 17F
某c都說自己真金白銀
02/18 00:49, 17F
推
02/18 00:49, 9月前 , 18F
不用那麼麻煩 就假裝L大信貸補或怎樣的200萬，其他800
02/18 00:49, 18F
→
02/18 00:49, 9月前 , 19F
是借來的或開槓桿上去的878。 直接看最後1000萬878淨
02/18 00:49, 19F
→
02/18 00:49, 9月前 , 20F
值vs房子實價就好了
02/18 00:49, 20F
→
02/18 00:49, 9月前 , 21F
但真的要拿錢出來的時候就模擬盤了
02/18 00:49, 21F
→
02/18 00:50, 9月前 , 22F
房地產持有 交易成本那麼多 空氣盤沒啥意義吧
02/18 00:50, 22F
推
02/18 00:50, 9月前 , 23F
跑山眼殘仔就是一張嘴而已
02/18 00:50, 23F
→
02/18 00:50, 9月前 , 24F
反正只是模擬的嘛～～～
02/18 00:50, 24F
→
02/18 00:50, 9月前 , 25F
又不像股票績效資料那麼好查 沒真的買下去 那個賺多
02/18 00:50, 25F
→
02/18 00:50, 9月前 , 26F
賺少都馬沒可信度
02/18 00:50, 26F
→
02/18 00:53, 9月前 , 27F
真的對自己的view這麼有信心就砸下去 說槓桿很好開
02/18 00:53, 27F
→
02/18 00:53, 9月前 , 28F
掛一掛四來去自如 結果真的要投資的時候要模擬盤？
02/18 00:53, 28F
推
02/18 00:53, 9月前 , 29F
痾說交易成本多的…是忽略可以轉增貸嗎= =增值要變出
02/18 00:53, 29F
→
02/18 00:53, 9月前 , 30F
來很難？啊就比資產淨值啊 你878賺爆出來之後勒 要馬
02/18 00:53, 30F
→
02/18 00:53, 9月前 , 31F
上投資什麼嗎
02/18 00:53, 31F
→
02/18 00:53, 9月前 , 32F
然後整天在講自己的二倍納斯達克怎樣怎樣
02/18 00:53, 32F
→
02/18 00:54, 9月前 , 33F
增轉貸也要成本的好嗎 講什麼傻話你真的做過嗎
02/18 00:54, 33F
→
02/18 00:54, 9月前 , 34F
而且增貸轉貸根本鑑價都遠低於實價
02/18 00:54, 34F
推
02/18 00:54, 9月前 , 35F
所以年輕人不需要看兩百萬貸槓桿五倍出來
02/18 00:54, 35F
→
02/18 00:54, 9月前 , 36F
和兩百萬全買ETF不槓桿的兩組對照嗎
02/18 00:54, 36F
→
02/18 00:55, 9月前 , 37F
我社區同坪數同坐向樓層比我低成交到2350左右 我去增
02/18 00:55, 37F
→
02/18 00:55, 9月前 , 38F
轉貸才給我1960的八成而已
02/18 00:55, 38F
→
02/18 00:55, 9月前 , 39F
我想這也是一個很好的實驗
02/18 00:55, 39F
推
02/18 00:55, 9月前 , 40F
莫忘無限增貸，哈哈哈哈哈
02/18 00:55, 40F
推
02/18 00:56, 9月前 , 41F
啊你會計資產的怎麼認列？怎樣算淨資產不賣的時候還要
02/18 00:56, 41F
→
02/18 00:56, 9月前 , 42F
算交易成本哦？
02/18 00:56, 42F
推
02/18 00:56, 9月前 , 43F
就直接比2年後哪種方式淨獲利更多不就好了
02/18 00:56, 43F
推
02/18 00:57, 9月前 , 44F
大部分土地廠房設備本來就用成本認列好嗎
02/18 00:57, 44F
推
02/18 00:57, 9月前 , 45F
年化報酬率會比較適合我建議
02/18 00:57, 45F
→
02/18 00:58, 9月前 , 46F
根本就不用市價 你要資產重估價基本都是準備出售了
02/18 00:58, 46F
→
02/18 00:58, 9月前 , 47F
比irr就行了
02/18 00:58, 47F
→
02/18 00:58, 9月前 , 48F
業界不同屬性資產投報率很少在用淨獲利
02/18 00:58, 48F
推
02/18 00:59, 9月前 , 49F
只要你的低樓層2350 人家有貸到8成就是值這個價了啊…
02/18 00:59, 49F
→
02/18 00:59, 9月前 , 50F
不然呢…轉增貸銀行鑑價會慢慢跟上去很難懂嗎？還是你
02/18 00:59, 50F
→
02/18 00:59, 9月前 , 51F
收支比有其他原因嗎
02/18 00:59, 51F
→
02/18 00:59, 9月前 , 52F
都適用年化報酬率再評估
02/18 00:59, 52F
→
02/18 01:00, 9月前 , 53F
不過我們在這邊推測這麼多
02/18 01:00, 53F
→
02/18 01:00, 9月前 , 54F
未來3/5/7年回頭看就好
02/18 01:00, 54F
→
02/18 01:00, 9月前 , 55F
我是真實盤，自負盈虧
02/18 01:00, 55F
→
02/18 01:01, 9月前 , 56F
摸擬盤... 老實講，我已經能評估都評估
02/18 01:01, 56F
推
02/18 01:05, 9月前 , 57F
推L大真金白銀出來玩 之後再來看～～
02/18 01:05, 57F
推
02/18 01:08, 9月前 , 58F
槓桿五倍這件事，1. 每個年輕人都敢開五倍？
02/18 01:08, 58F
→
02/18 01:14, 9月前 , 59F
其實兩邊各說各話沒交集
02/18 01:14, 59F
→
02/18 01:14, 9月前 , 60F
的確ceca主推就是五倍槓桿
02/18 01:14, 60F
推
02/18 01:15, 9月前 , 61F
推L大，順便想聽聽L大對買房五倍槓桿投資的看法
02/18 01:15, 61F
→
02/18 01:17, 9月前 , 62F
幾十億身價起跳的人沒在看什麼自住房五倍槓桿
02/18 01:17, 62F
→
02/18 01:17, 9月前 , 63F
商用不動產跟開發商的槓桿跟管理又是不一樣的狀況了
02/18 01:17, 63F
推
02/18 01:17, 9月前 , 64F
槓桿是健康的，本來貸款不是壞事
02/18 01:17, 64F
→
02/18 01:18, 9月前 , 65F
很多大案子我們也都跑六七成土建融
02/18 01:18, 65F
→
02/18 01:18, 9月前 , 66F
五倍槓桿買自住房還是很穩很難賠的投資啦 巴菲特都認同
02/18 01:18, 66F
→
02/18 01:18, 9月前 , 67F
五倍槓桿買投資房想賺價差做小投客就不一定了
02/18 01:18, 67F
→
02/18 01:19, 9月前 , 68F
五倍這件事我沒研究過
02/18 01:19, 68F
→
02/18 01:19, 9月前 , 69F
但我從一個風險管理角度出發
02/18 01:19, 69F
→
02/18 01:20, 9月前 , 70F
任何一個本金借貸到五倍的商業行為
02/18 01:20, 70F
→
02/18 01:20, 9月前 , 71F
除非有很好的安全邊際 通常都要謹慎
02/18 01:20, 71F
推
02/18 01:27, 9月前 , 72F
感謝樓上L大指導，菁英免費指導非常感恩
02/18 01:27, 72F
→
02/18 01:32, 9月前 , 73F
六成才2.5倍啊 還算健康 買到後來多戶也是會被限縮槓桿
02/18 01:32, 73F
→
02/18 01:32, 9月前 , 74F
我上一間裝修算下去只剩五成2倍…
02/18 01:32, 74F
→
02/18 01:32, 9月前 , 75F
所以房版大戶近期討論股票可能還比較多…
02/18 01:32, 75F
推
02/18 01:34, 9月前 , 76F
最謹慎的安全邊際是房貸利息小於相同房子的租金
02/18 01:34, 76F
→
02/18 01:35, 9月前 , 77F
高薪族 剛畢業一兩年 信貸+房貸 幾乎全額貸 也是很安全的
02/18 01:35, 77F
→
02/18 01:35, 9月前 , 78F
投資 除非工作收入不穩 房租>房貸利息就是安全
02/18 01:35, 78F
→
02/18 01:36, 9月前 , 79F
不然相同房子也要付租金啊 這樣相比就知道買房安全了
02/18 01:36, 79F
→
02/18 01:37, 9月前 , 80F
不過這僅限於剛畢業一兩年的高薪族 貸款實際上只是借用未
02/18 01:37, 80F
噓
02/18 01:37, 9月前 , 81F
笑屎 不敢真金白銀還模擬盤
02/18 01:37, 81F
→
02/18 01:37, 9月前 , 82F
來的薪水而已 破億身價的人不是靠工資收入了 自然很難這
02/18 01:37, 82F
→
02/18 01:37, 9月前 , 83F
樣五倍槓桿
02/18 01:37, 83F
→
02/18 01:42, 9月前 , 84F
資產配置和邊際效益角度不同而已
02/18 01:42, 84F
推
02/18 02:04, 9月前 , 85F
Lin的資產跟背景無法理解
02/18 02:04, 85F
→
02/18 02:04, 9月前 , 86F
一般平民百姓的起家模式，
02/18 02:04, 86F
→
02/18 02:04, 9月前 , 87F
純粹是看事情的角度不一樣，
02/18 02:04, 87F
→
02/18 02:04, 9月前 , 88F
沒有什麼絕對的對錯。
02/18 02:04, 88F
推
02/18 07:48, 9月前 , 89F
小台兩口就差不多5倍槓桿了
02/18 07:48, 89F
推
02/18 07:51, 9月前 , 90F
說錯 10口
02/18 07:51, 90F
→
02/18 09:15, 9月前 , 91F
其實就是記得把MDD列上去就好了 中間有爆過就算策略輸了
02/18 09:15, 91F
→
02/18 09:15, 9月前 , 92F
原文沒限制你要開幾倍槓桿的策略 模擬單你想開一百倍也行啊
02/18 09:15, 92F
→
02/18 09:17, 9月前 , 93F
你只每年看一下年終價格可能會忽略年中期MDD早就歸零
02/18 09:17, 93F
→
02/18 11:05, 9月前 , 94F
不開槓桿就沒有意義沒錯，這是房地產最強的地方
02/18 11:05, 94F
→
02/18 11:06, 9月前 , 95F
這是對中產最強但有錢人不需要高槓桿那是另一回事
02/18 11:06, 95F
噓
02/18 11:44, 9月前 , 96F
你好了啦人家願意實測，你只出張嘴
02/18 11:44, 96F
推
02/18 12:43, 9月前 , 97F
L大的身價反而是這個實驗的一個敗筆
02/18 12:43, 97F
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