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[請益] 買台北市商辦自用的考量

看板home-sale (房屋交易)作者 (Tennis Elves)時間4天前 (2024/09/14 08:17), 3天前編輯推噓6(7推 1噓 65→)
留言73則, 9人參與, 1天前最新討論串1/2 (看更多)
如題。因為自己做生意開業的關係，一直都有在付辦公室租金，最近被房東調漲租金，心裡興起了租不如買的念頭。 想請教各路大神： 1. 決定要不要買，是否也依照每個月需要付的租金大於未來每個月要付的房貸利息（不含房貸本金）來判斷？ 要不要買住宅，我們是用這個判斷標準，商辦是否也是如此？ 2. 台北市的商辦未來15-20年內走勢如何？ 現在錢擺在ETF也舒舒服服的，如果台北市商辦前景不佳的話，我其實也不想淌這趟渾水，尤其我現在能夠負擔的上班大概都是屋齡30年以上。但是一旦興起了租不如買的念頭，腦袋又一直盤旋，總覺得買自用商辦也是沒錯的。 在此請教各路大神，謝謝！ -- Sent from nPTT on my iPhone 15 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.162.146.165 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1726273023.A.68B.html
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09/14 09:04, 4天前 , 1F
商辦的市場和
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推
09/14 09:19, 4天前 , 2F
看商辦跟兩三年前價格比，貴很多就別買，沒差多少就買
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。
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推
09/14 09:21, 4天前 , 4F
濟南路47年商辦如何？精華地段絕佳地點
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09/14 09:23, 4天前 , 5F
商辦較少不能裝潢和被房東趕的問題 還有財稅會計考量
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09/14 12:28, 4天前 , 6F
買台中商辦增值性可能比較優…
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台北是真的貴，但也是保值，看你
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噓
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蛤？應該是用本業來判斷吧 本業不行就別鬧惹
09/14 12:38, 8F
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09/14 12:59, 4天前 , 9F
商辦需求跟選擇沒住宅那麼剛 先看你本業對辦公室的需求 一
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09/14 12:59, 4天前 , 10F
般而言賺錢的公司都是把資金拿去投資 不會鎖死在不動產 因
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09/14 12:59, 4天前 , 11F
為公司的投資報酬率一定比不動產高 不然直接當包租公就好
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了 幹嘛開公司
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您跟樓上D大、樓下B大說的是，我本業的成本就是辦公室跟人事，不太需要高額的周轉金 ，也不需要買機器原物料，目前業務勉強過得去，沒賺大錢，但預計到退休前都會繼續做 這行，離開的可能性不大。商辦是否是我自己的，對業務沒有影響，不過我這行早期的前 輩很多都是自己買，地段要多好有多好、裝潢要豪華就有多豪華=.= (我是魯蛇) 現在打算用來買商辦的自備款是放在ETF，本來想說過幾年能夠搬家的時候拿來買更好的 自住房，但現在想想如果買自己的商辦好像也行。 思路是這個樣子的： 1. 假設自備三成，開3.3倍槓桿，大概商辦價值要每年穩定漲個3%-3.2%才能抵過ETF的 報酬。以過去這五年來看，商辦大概就是差不多每年漲個3%，勉強達標。 2. 金流部分，辦公室房租大於房貸利息沒錯，但如果加上商辦的持有成本(較高的XX稅率 跟翻修維護成本)，也許可能與租金差不多，或只比租金略低一些。 3. 自己買商辦的優點是跟住宅一樣，不用被房東漲租，另外會比較捨得花錢在辦公室裝潢 上，心理上也會有某種程度的安心感與成就感。 4. 但憂慮的點是，在大安區自己能負擔的商辦都是屋齡30年-40年以上，會擔心20年後要 退休時不好轉手。還有，如果1、2算下來差不多的話，何必白忙一場？？ 這樣一想，腦袋就打結了XD，需要各路大神解救!
推
09/14 14:16, 4天前 , 13F
我也有考慮幾年後配置商辦，
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以下淺見供參。
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1. 商辦當然要看租金的報酬率，
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而且比住宅用的更重要，畢竟是商用；
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重點是公司本身的資金&投資報酬率，
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對企業來說，資產負債跟損益一目了然，
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就算租真的不如買好了，
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但如果同一筆資金：
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購置商辦的投資報酬率比不上
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持續擴大本業的投資報酬率，
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在資金有限的情況下，
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也不會先購買房地產。
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2. 這問題很廣，大方向還是看總經，
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經濟好自然有更多的開業需求，
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也才會有更多的辦公室需求，
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如果大方向逆轉的話就會偏慘；
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再來就是目前ESG看起來很重要，
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這是趨勢，不參與好像也沒辦法，
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未來ESG商辦的供給應該是短缺，
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許多企業也持續在蓋新的總部，
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這幾天就南港的聯強正式啟用。
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但也不是說舊商辦大樓就等死，
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地點ok、其他持有者的組成不複雜，
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後續要活化就相對容易一點。
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結論就是
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如果公司還在前中期，資金有限，
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而且前景看好、事業還在擴張階段，
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就不建議買；
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如果是穩定階段，想要分散風險，
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那就可以考慮配置一點到房地產。
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※ 編輯: Leylah2021 (1.162.146.165 臺灣), 09/14/2024 15:33:35
推
09/14 16:37, 3天前 , 43F
看完你的狀況 我覺得你可以買 稍微挑一個管理佳的 我不覺
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得之後會難脫手 我現在看五十年的商辦 管理保持佳的也不難
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脫手 如果是律師代書之類的 地址一直固定也是有好處的 或
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是買管理佳的住辦混合大樓也是可以考慮
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推
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盲點就是投資哪有穩贏的？
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商用對於景氣變化又更敏感，
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沒人可以預測20年後的經濟，
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你只能用期望值來評估：
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屆時 vs 入手成本
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A. 漲幅大於通膨
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B. 漲幅小於等於通膨
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C. 資產的帳面價值不變
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D. 資產的帳面價值下跌
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你認為哪些情況發生的機率較高，
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你就該往那個方向去做決策，
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然後後果自負，因為這就是投資。
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and no offense, 你4. 的擔憂跟那些
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覺得租房大於買房的魯空有87%像。
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最後，一個簡單的邏輯推導，
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如果一個國家的首都＆政商中心
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的商辦需求隨著時間逐漸變少，
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從而讓其資產的帳面價值下跌，
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成因通常是伴隨著經濟下滑，
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那其他資產的表現也不會多好。
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所以真正的風險大概是CBD轉移、
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科技進步造成的商辦需求減少
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(e.g. WFH / VR office)；
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前者在至少20年內是看不到的，
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後者的影響層面暫時應該也不大，
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至少連美國都做不到了何況台灣。
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09/16 19:37, 1天前 , 73F
問就是中國航運大樓，唯一推薦
09/16 19:37, 73F
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