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Re: [閒聊] 越晚買房是否越有利已刪文

看板home-sale (房屋交易)作者 (Sea)時間1年前 (2025/02/21 12:45), 編輯推噓27(28推 1噓 29→)
留言58則, 28人參與, 1年前最新討論串7/11 (看更多)
※ 引述《pujos (lks)》之銘言： : 台北十年37%考慮3%的通膨 : 那等於完全沒動 : 基期跟豪宅稅一卡 : 就是會有個無形天花板卡住 : 錢還是會往容易漲的地方流去 : 沒人是笨蛋啊 台北市我只買具都更價值的老屋，以下是我個人評估的做法： 我拿我其中一間為例： 座標信義區 2020 年買 1700 左右的物件，商X用地，現況為出租。 初始投入 2成自備款 + 100 多萬的裝修費(弄成主題式物件出租) + 1%仲介費 + 買房 契稅...etc，以及跟原屋主要回 20 萬的漏水修繕費，總計初始投入成本 500 萬以內， 算 500 萬。 目前運作到第五年，扣除所有的花費(包含房貸 / 稅金 / 修繕)，租金完全自償，多的 部分略過不計。 房價漲幅這 5 年目前保守計大約就 30% 左右，但忽略。用原PO說的10年漲 37% 來算。 沒問題的。 我買台北具都更潛力的公寓，最主要的大前提是為了要等都更。 ※所謂有潛力我的定義是至少可一坪換室內一坪 目前這間老公寓一坪約 80，鄰近新房一坪大約 120。 我這間都更換算 "至少" 可分為現有坪數的 2 倍 (商X用地) + 一個車位 10年後： 2030 沒都更 - 房價漲幅 37% + 租金收入(已扣貸款後本金350萬)，同時假設 這 10 年我這房貸都不再做轉增貸利用，可得總利潤 979 萬， 對比原始投入 10年總投報 979 / 500 = 195.8% 2030 有都更 - 新房漲幅同樣抓 37%，分回坪數 * 120 * 37% = 7000 萬+，算 7000 萬 算式： 1700 / 80 * 120 * 2(分回2倍原有坪數) * 37%(10年漲幅) 因都更後面五年都不算租金收入，總利潤約 5460 萬(已扣貸款成本) 10年總投報 5460 / 500 = 1092% 20年後： 2040 沒都更 - 房價漲幅 37% * 37% + 租金收入約 800 萬(本金越還越多)，同樣期間 不做任何轉增貸利用，可得利潤 2290 萬，20年總投報 458%。 2040 有都更 - 房價漲幅37% * 37% + 15年租金收入扣利息約 560 萬， 總利潤約 8500 萬，20年總投報 1700%。 30年後： 2050 沒都更 - 房價漲幅 37% 三次方 + 租金收入 1360 萬，同樣無腦不做任何轉貸 操作，可得利潤 4031 萬，30年總投報 806.2% 2025 都更 - 25年租金收入扣利息約 1060 萬，總利潤約 1.25 億，30年總投報 2500% 以上計算 a. 沒有計算租金增幅 b. 沒有把租金 - 房貸剩餘的部分列進去 c. 沒有每3年 ~ 每5年轉增貸再投入 即便在這樣無腦的操作下，換算的報酬大約如此。 當初會買本身就具有都更潛力的物件就是看在即便沒有都更，也是個妥妥的防禦型資產 ，而我個人是堅信 30 年內這些具有都更潛力的物件基本上都會都更完成。 理由很簡單，政府對於都更的態度和力度都是越發推廣以及給予更多獎勵支持，以及 台北的地蓋一塊少一塊，素地少。次要理由很殘酷，30年內台北大地震的機率不低。 事實上有在看台北都更潛力物件的人都知道，其實真的具備都更潛力物件的案子目前 扣除大部分住三225 五樓 / 臨路面寬太窄 / 被小基地危老強姦...etc 物件後， 真實具有潛力的比例大約只有 2 成左右甚至不到。 所以買台北老屋看似漲幅較低，但納入都更的機會，我是考慮配置的。 相反的如果只看漲幅，其他縣市10年漲幅 100%，後續也能再 100% 嗎？ 城市間價差已收斂，我認為有難度。 這就個人判斷不同，沒有對錯。 所以錢確實會往容易漲的地方去，沒人是笨蛋， 只是每個人的策略或看法不見得相同罷了。 而時間會證明一切！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.196.144 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1740113142.A.F56.html
推
02/21 12:47, 1年前 , 1F
好像有搞頭
02/21 12:47, 1F
→
02/21 12:48, 1年前 , 2F
有都更 年化報酬11%複利
02/21 12:48, 2F
推
02/21 13:08, 1年前 , 3F
太強啦
02/21 13:08, 3F
推
02/21 13:19, 1年前 , 4F
理想上 我是認同你的算法 但全文看不到風險評估 完全沒風險
02/21 13:19, 4F
→
02/21 13:19, 1年前 , 5F
嗎？都更就一定有你想像的利潤嗎？
02/21 13:19, 5F
推
02/21 13:20, 1年前 , 6F
信義區公寓80 那應該是仁愛路四段 國館對面了
02/21 13:20, 6F
推
02/21 13:24, 1年前 , 7F
風險就是現金流啊，租金都自償了沒什麼風險
02/21 13:24, 7F
推
02/21 13:25, 1年前 , 8F
連我的安平廢墟都從13漲到22了
02/21 13:25, 8F
→
02/21 13:25, 1年前 , 9F
完全自償繼續睡
02/21 13:25, 9F
推
02/21 13:26, 1年前 , 10F
台北市靠各位神仙抬高天花板了
02/21 13:26, 10F
→
02/21 13:35, 1年前 , 11F
租金也不是一定都沒問題啊？
02/21 13:35, 11F
推
02/21 13:39, 1年前 , 12F
以後人口變少，地段不好也難保證租的出去
02/21 13:39, 12F
推
02/21 13:56, 1年前 , 13F
投資一定有風險，沒有穩賺的，不敢扛風險還是租房子安心
02/21 13:56, 13F
推
02/21 14:31, 1年前 , 14F
買0050也有風險，配息也不固定 ，什麼都要沒風險，做夢
02/21 14:31, 14F
→
02/21 14:31, 1年前 , 15F
比較快
02/21 14:31, 15F
推
02/21 14:37, 1年前 , 16F
怎麼有辦法談到 1% 仲介費呀
02/21 14:37, 16F
推
02/21 14:38, 1年前 , 17F
差不多就這樣 少年股神1年就做到了
02/21 14:38, 17F
→
02/21 14:39, 1年前 , 18F
如果用現金來說的話，我家這10年房產多1e，投入現金3X00w
02/21 14:39, 18F
→
02/21 14:42, 1年前 , 19F
這10年就是中南部才有辦法...但這都過去了，重點是未來
02/21 14:42, 19F
推
02/21 14:47, 1年前 , 20F
原來是這樣子，買都更潛力宅真的好猛
02/21 14:47, 20F
推
02/21 14:55, 1年前 , 21F
綠色房屋買方不就1%
02/21 14:55, 21F
→
02/21 15:03, 1年前 , 22F
又幻想人口變少，人口變少引進人口啊不然誰來長照
02/21 15:03, 22F
→
02/21 15:28, 1年前 , 23F
等下 租金不太可能自償吧
02/21 15:28, 23F
推
02/21 15:30, 1年前 , 24F
就算40年貸款一個月也要4w5左右房貸
02/21 15:30, 24F
→
02/21 15:31, 1年前 , 25F
30年貸款一個月要6w7
02/21 15:31, 25F
→
02/21 15:37, 1年前 , 26F
樓上, 我懷疑你把總價拿去算貸款金額了
02/21 15:37, 26F
→
02/21 15:38, 1年前 , 27F
不然就是數學老師在哭... QQ
02/21 15:38, 27F
→
02/21 15:41, 1年前 , 28F
人口變少 大都市只會吸外圍人進來
02/21 15:41, 28F
推
02/21 16:18, 1年前 , 29F
房屋總價1700 貸款八成不是嗎？
02/21 16:18, 29F
→
02/21 16:20, 1年前 , 30F
不是 你算了半天 但就是要380年呀
02/21 16:20, 30F
→
02/21 16:22, 1年前 , 31F
每年1/380機會 抽40年也只有1/10機會
02/21 16:22, 31F
推
02/21 16:22, 1年前 , 32F
30年貸款我按錯了是5w4 不過40年是對的 你那間能租
02/21 16:22, 32F
→
02/21 16:22, 1年前 , 33F
超過4w5???
02/21 16:22, 33F
→
02/21 16:23, 1年前 , 34F
理論上買商X能排前面 但跨到幾十年尺度 怕到時住三
02/21 16:23, 34F
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02/21 16:23, 1年前 , 35F
全部大放送 商的優勢馬上死掉 跳回1/380pool等死
02/21 16:23, 35F
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02/21 16:43, 1年前 , 36F
超過4w5
02/21 16:43, 36F
→
02/21 16:43, 1年前 , 37F
住三大放送, 死的肯定是外圍.
02/21 16:43, 37F
推
02/21 16:47, 1年前 , 38F
營造量能太低了 台北的房子一百年也都更不完
02/21 16:47, 38F
推
02/21 17:03, 1年前 , 39F
那真的撿到寶了 台北市還能有自償的
02/21 17:03, 39F
推
02/21 17:04, 1年前 , 40F
北市自償真的猛
02/21 17:04, 40F
→
02/21 17:04, 1年前 , 41F
你是不是藏正妹在裡面
02/21 17:04, 41F
推
02/21 18:10, 1年前 , 42F
真心佩服，出了台北就沒什麼都更件了
02/21 18:10, 42F
推
02/21 20:39, 1年前 , 43F
台北等都更的出租件隨便買，光收租金+房價漲幅就夠了，
02/21 20:39, 43F
→
02/21 20:39, 1年前 , 44F
若幸運都更真的賺爛
02/21 20:39, 44F
推
02/21 21:05, 1年前 , 45F
好強 各種細節 大推
02/21 21:05, 45F
噓
02/21 23:40, 1年前 , 46F
一坪換兩坪笑死
02/21 23:40, 46F
推
02/22 00:11, 1年前 , 47F
推 謝謝分享
02/22 00:11, 47F
推
02/22 00:18, 1年前 , 48F
謝謝分享
02/22 00:18, 48F
推
02/22 13:15, 1年前 , 49F
你這樣算＇老屋更珍貴了！
02/22 13:15, 49F
推
02/22 19:29, 1年前 , 50F
應該是商三吧，那有可能1坪換2坪啊
02/22 19:29, 50F
→
02/22 19:30, 1年前 , 51F
事實上還有商三特的公寓，不過釋出很少
02/22 19:30, 51F
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02/22 19:30, 1年前 , 52F
通常是繼承後分割才會丟來賣
02/22 19:30, 52F
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02/22 19:31, 1年前 , 53F
台北市公寓租金要cover 房貸還有賺
02/22 19:31, 53F
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02/22 19:31, 1年前 , 54F
要做共生公寓 或 Airbnb
02/22 19:31, 54F
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02/22 19:32, 1年前 , 55F
或長租來台工作或學中文的外國人
02/22 19:32, 55F
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02/23 03:40, 1年前 , 56F
「特」要看原使用分區，很多商三特是適用住三容積率
02/23 03:40, 56F
→
02/23 03:41, 1年前 , 57F
當然也有適用原商二容積的 但是很少
02/23 03:41, 57F
推
02/24 20:18, 1年前 , 58F
感謝分享 商業區1坪換2坪合理
02/24 20:18, 58F
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