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Re: [心得] 買不如租已回收

看板home-sale (房屋交易)作者 ( )時間14年前 (2012/06/06 00:21), 編輯推噓4(4推 0噓 28→)
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※ 引述《evangelew (uwe)》之銘言： : 我回後面這一段 : 套房投報率的確可以做到2%、4%甚至6%以上 : 但有時真的沒這麼美好 : 1.要衝高投報率還是要以分割套房為主，但新成屋的電梯大樓 : 大都有難搞的管委會，它不見得會讓你爽爽隔 : 管委會沒辦法禁止你出租，但有辦法禁止你做隔間變更，增設 : 廁所與浴室等，讓你無法做分割套房出租 : 所以搜尋的物件會以公寓為主或是老舊的電梯大樓甚至是獨棟等 隔間套房當然是只以公寓為目標， 華夏或大樓的殼天生就比較貴，投報率是做不到6%的（北部）。 : 2.當你找到合適的物件時，會有一筆裝潢費用和空租期， : 裝潢費用大約是2~3年可以回收。 基本上裝潢費用早就算到頭期裡面去算整個購屋成本。 : 3.接著就是看不到的管理成本，以及維持一定的住房率，不然租金無法 : 負擔房貸 管理成本可以看的到，付租金10%給專業房東公司， 幫你打理全部事情、簽合約、收租金、找房客， 當然如果自己或是家人可代管那就又省一筆。 住房率不是問題，591成本低效率高，只要租金不誇張，裝潢找對師傅做， 做到6%，扣掉雜七雜八成本外加空窗期給你也算2%好了，利息2%，淨賺2%，不難吧。 : 4.每個月會有10%租金預繳，而你創造的現金流有機會讓你的所得級距增加 : 5月報稅時你的所得稅級距至少會在12%以上吧 : 當你有能力買了1000萬的房子，你的本薪加上租金所得應該不會只要繳 : 最低的所得級距吧 這個見人見智，如果你真的投報率做出來租金可以cover房貸， 理論上不管多少錢的房子你都可以購買，只要付得出頭期，剩下全都是房客幫你扛。 甚至每個月還淨賺，本薪不見得需要多高，我年薪不到80，五月辦房貸共12XX， （當然有些特殊條件加上一些遊走法律邊緣的撇步，這邊就不提了） 可是我沒壓力，基本上只要有房客，我每個月要繳的房貸比租金少， 每個月賺的錢沒一元是花在還房貸。 : 5.當你繳完房貸後可能已經二十年、三十年後，加上原本為了做分割套房而 : 找尋的老舊物件，你要如何處理? 隔間套房缺點如你所說的，脫手不易， 當初買來投資用，賣的時候十之八九也是投資客接手，如果到時候房價上漲， 租金市場不漲，投報率不高沒人想接，這是事實。 但是別忘了，只要樓不垮，就算房子賣不掉，一樣可以收租金。 其實會貸款20年不見得真的要到20年才還清，如前面所說， 我自己的薪水存款可以直接去還掉，十年內要還清，一點都不難。 還光貸款之後每個月的租金幾乎就是淨收益。 不過有一點，真的是只能說每個人對於金錢、投資的觀念落差很大。 普通人只想著快點還清貸款，而有錢人卻巴不得身上貸款越多越好。 當普通人被薪水這個框架綁住的時候，有錢人卻知道用錢去賺錢是更快致富的方法， 這也是為啥這是一個M型化的社會，差別其實就只是一個觀念。 : 買了房子後可以自住，不想自住就出租。 : 但自住是找你能負擔且自己相對滿意的物件 : 這樣的物件不見得是可以讓你選擇出租後又有好的投報率 找自住跟找投資是不同方向，在買之前就該有自知之明，至少以我來說是這樣。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 118.169.128.110
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你講借錢的想法跟我一樣 我跟老婆說把家裡的房子貸個2千萬出
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來 去買隔好的套房租人 她還不太爽 問我這樣睡的著喔 我說一
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間房子繳完貸款擺著不活化我才會睡不著
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如果我是你老婆的話，我也不鼓勵你去"買隔好套房租人"
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除非你是對於相關房價行情、收租市場、屋況十分了解
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不然以現在的我來說，會努力去找便宜的殼，用自己的設計師
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不過很多人剛開始當包租公婆都是先從買別人隔好的狀況屋做起
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就跟剛開始打麻將，總是要先繳一些學費的，我媽就是這樣
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當然這都要作功課 要找好的案件 也不是隨便下手 區域行情、潛
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力 來客源都要瞭解
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推
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ujma你這樣是對的 邊租還是邊賣看看 2000買 就開個2500
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賣掉再找其他的 沒賣掉就租 以目前狀況 尚不會出事
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u大自己有一戶自住，再買一棟兩年內不能賣除非有別的人頭
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還有一點，買隔租套房脫手有投報率太低難賣的問題，
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2000買2500賣，除非遇到傻子
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會買隔好的不可能會是自住，必定是投資，不太可能是傻子
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當然這狀況是建立在 租屋市場沒問題..最近景氣蠻刺激
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謝謝各位的建議 以各位的觀點 租金報酬率大概都抓多少%才會
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願意做 現在探聽到的報酬率似乎落在3.8%以上就算不錯 各位的
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看法如何
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推
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你會在哪裡做分割套房?
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租屋市場怎麼會有問題，連月收10W以上的醫生都喊買不如租了
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哪裡做分割套房，看哪裡的潛在租客多啊，當然管理方便也重要
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我自己是做中永和 1.還可以找到便宜的屋殼 2.台北通勤族最大
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租客市場 3.本身是永和人，了解這裡各方面行情 也方便管
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推
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我問的是u大 他問投報率落在3.8以上就算不錯 我想問他想
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在哪裡做?
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台北市文山區 但以我而言要到4.5%才覺得風險小
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北市要做到4.5%難喔，找公寓頂加才有機會
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頂加是好衝報酬率 但有風險 特別是買好再下去隔 穩死機會大
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推
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以目前狀況 2000 2500萬不一定做不到喔
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澳洲 中國又降息了 台北有機會再往上墊看看
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