Re: [心得] 今天退斡旋不愉快的經驗

看板home-sale (房屋交易)作者LionsWang (獅子王)時間10年前 (2014/12/10 15:29)推噓2(2推 0噓 2→)

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※ 引述《sindy520 (Sindy)》之銘言： : 就此案而言 : 1. 斡旋單屋主有沒有簽是一個問題，仲介死不拿出來，合理推論是沒有 : 就現行法令來看，斡旋就是可以取回，無法律問題 : 現行法令買方可以用要約書載明條件，一毛都不用拿出來 : 且斡旋金與訂金是不同，但房仲99%都會無視甚至不說明此權利(寫要約書) 就此處提到的斡旋書與要約書，小弟在此做個補充說明 1.斡旋書(不動產買賣意願書): 簡單來說，斡旋書上面會記載買方出價、買方根據出價所拿出來的"斡旋金" "通常" "通常" "通常" ← 很重要所以說三次斡旋金會以買方出價之2%為主也就是買方出價500萬斡旋金 = 10萬、買方出價550萬斡旋金 = 11萬 a.如果屋主"同意"以買方斡旋書上的出價售出並簽名之當下，斡旋金就會轉成定金 b.如果屋主"不同意"以買方斡旋書上的出價售出，就必須全數退還該筆斡旋金以上a.b為正常流程那怎麼樣才算違約呢? 例如出現上述a.之情況，屋主簽完名後，買方or賣方悔買or悔賣視為違約違約時的處罰方式: 買方→沒收斡旋金、賣方→加倍返還買方斡旋金所以這筆斡旋金對買賣雙方都有一定的約束力不過身為一位有良心的仲介，通常我們都會盡量為違約方向對方爭取不沒收但是，畢竟「決定權不在仲介，我們也只能盡量爭取，而不是"一定"不用沒收」 2.要約書: 更簡單來說，要約書跟斡旋書大致上意義相同，只是不需要"斡旋金" 在違約發生的時候，違約賠償金為買方出價之3% 買方出價 500萬違約→罰15萬、買方出價 600萬違約→罰18萬 "但是" "但是" "但是" ← 很重要所以說三次「要告才有」「要告才有」的意思是要告也不一定有所以除非屋主或仲介吃飽太閒，才會去告，告了也不一定有導致，要約書與斡旋書在房仲間的地位很不一樣因為不管誰違約，對對方都沒有任何保障，同時對對方通常就不會有說服力 Ps.某些有品牌的仲介，斡旋書格式大致應該是這樣的: (以下我只拿其中一種出來介紹，不代表"全部") 由左至右共三聯，左為斡旋書、中為服務費確認單、右為要約書且，服務費確認單(中)與要約書(又)相連處有騎縫章供買方簽名故有品牌的仲介要避開要約書的存在實在有些困難當然，某些消費者喜歡找小品牌仲介交易，因為服務費更有空間殺價如果往後造成任何交易上的不愉快，不也應該後果自負? 根據以上補充，不是要戰小品牌仲介，且大品牌之人員素質可能也是參差不齊但樹大必有枯枝，我們不能保證每一位不動產從業人員素質、品行都很優良只能盡量建議消費者，懂得選擇品質好的仲介交易至少就能做到，我們沒佔到別人便宜、至少也不會被別人佔便宜 : 2. 只要違反公平交易法、消保法的條約一律無效 : 3. 最重要的一點，加註的"不退斡旋"完全違法 : 不爽房仲的話，已有人在原文推文，跟地政檢舉，查核一件不合格罰6-30萬 : 有房仲(加盟店)就因此查到倒 : 最近在賣房遇到房仲用霸王條款強迫認定契約成立，我們連斡旋單都沒簽收， : 他就說斡旋直接轉成訂金，依條文契約已成立 : 幸好有認識的房仲和代書，代書專做房地產，教了我們很多房仲典型奧步與破解方法 : 他自己也吃過悶虧~ : 除了地政查核之外，若他說已轉訂金真的要你們買，到時買賣完成沒開發票， : 還能去國稅局檢舉逃漏稅。地政與國稅局檢舉都是全體系全年度檢視，一件不合格就罰， : 但我們市井小民哪知道這些，一般都是拿收據，遇到不公平也只想息事寧人， : 我想會這樣搞的人應該是專業投資客。 : 我同學自己也是房仲，他自己也說不搞奧步根本不用怕。 : 一般遇到這種事，只要說要去消保會(不是消基會喔!!)申訴，大部份會解決。 : ※ 引述《SDboxer (生人勿近~ 漂流者Andy)》之銘言： : : 不管什麼理由簡單來說就是沒履行契約 : : 但仲介說的"本票的四倍"依法無據 : : 至於本票的部分依據民法的契約自由原則 : : 房仲確實可以要求用本票的部分 : : 以此案例房仲已經符合依買家的金額要求達成契約規範 : : 而買家違反了契約規範 : : 根據民法債篇房仲有權力要求買方請求損害賠償過去也有法例 : : 賠償依就是法律最高的規定的服務費的6% 但法官通常不可能判到滿 : : 依此案例大概就賠個2%左右 : : 無知的是仲介不是你媽好好的一張牌亂打~ : : 首先契約修改要雙方在修改條文上畫押此外就算畫押了 : : 這條在法院的判決恐怕也無效斡旋就只是斡旋 : : 本來就存在談不攏的狀況 "此約不退斡旋"以法律來看站不住腳 : : 首先依民法第12條規定你母親已滿20歲已成年 : : 再來依民法第15-1條你母親並非精神障礙或其他心智缺陷或意思表現效果能力不足者 : : 所以認定你母親屬於完全行為能力者 : : 在仲介認為斡旋金不足的狀況下確實可以在雙方合意下簽署本票 : : 此行為符合民法的契約自由原則 : : 對所以說這個仲介蠢到爆不是契約上寫什麼就都一定有用 : : 與法律牴觸或違背公共秩序及善良風俗者無效 : : 好好的一張牌亂打大公司都有專門的法務在專門處理制式條文 : : 自以為聰明亂添加條文原本可以合法請求損害賠償的 : : 礙於可能破壞該公司之聲譽而不敢要求 : : 基本上他只是陳訴一項法律事實不算恐嚇~ : : 至於哪條法律? 依據"民法" 得就損害的服務費的6%中請求損害賠償 : : 當然不可能判到6% 但買方要賠錢是肯定的!! : : 只能說你運氣好碰到笨蛋仲介亂搞 : : 店長應該是依據上層或法務指示要息事寧人 : : 其實這個案例仲介仍可要求損害賠償 ※ 引述《sindy520 (Sindy)》之銘言： : 就此案而言 : 1. 斡旋單屋主有沒有簽是一個問題，仲介死不拿出來，合理推論是沒有 : 就現行法令來看，斡旋就是可以取回，無法律問題 : 現行法令買方可以用要約書載明條件，一毛都不用拿出來 : 且斡旋金與訂金是不同，但房仲99%都會無視甚至不說明此權利(寫要約書) : 2. 只要違反公平交易法、消保法的條約一律無效 : 3. 最重要的一點，加註的"不退斡旋"完全違法 : 不爽房仲的話，已有人在原文推文，跟地政檢舉，查核一件不合格罰6-30萬 : 有房仲(加盟店)就因此查到倒 : 最近在賣房遇到房仲用霸王條款強迫認定契約成立，我們連斡旋單都沒簽收， : 他就說斡旋直接轉成訂金，依條文契約已成立 : 幸好有認識的房仲和代書，代書專做房地產，教了我們很多房仲典型奧步與破解方法 : 他自己也吃過悶虧~ : 除了地政查核之外，若他說已轉訂金真的要你們買，到時買賣完成沒開發票， : 還能去國稅局檢舉逃漏稅。地政與國稅局檢舉都是全體系全年度檢視，一件不合格就罰， : 但我們市井小民哪知道這些，一般都是拿收據，遇到不公平也只想息事寧人， : 我想會這樣搞的人應該是專業投資客。 : 我同學自己也是房仲，他自己也說不搞奧步根本不用怕。 : 一般遇到這種事，只要說要去消保會(不是消基會喔!!)申訴，大部份會解決。 : ※ 引述《SDboxer (生人勿近~ 漂流者Andy)》之銘言： : : 不管什麼理由簡單來說就是沒履行契約 : : 但仲介說的"本票的四倍"依法無據 : : 至於本票的部分依據民法的契約自由原則 : : 房仲確實可以要求用本票的部分 : : 以此案例房仲已經符合依買家的金額要求達成契約規範 : : 而買家違反了契約規範 : : 根據民法債篇房仲有權力要求買方請求損害賠償過去也有法例 : : 賠償依就是法律最高的規定的服務費的6% 但法官通常不可能判到滿 : : 依此案例大概就賠個2%左右 : : 無知的是仲介不是你媽好好的一張牌亂打~ : : 首先契約修改要雙方在修改條文上畫押此外就算畫押了 : : 這條在法院的判決恐怕也無效斡旋就只是斡旋 : : 本來就存在談不攏的狀況 "此約不退斡旋"以法律來看站不住腳 : : 首先依民法第12條規定你母親已滿20歲已成年 : : 再來依民法第15-1條你母親並非精神障礙或其他心智缺陷或意思表現效果能力不足者 : : 所以認定你母親屬於完全行為能力者 : : 在仲介認為斡旋金不足的狀況下確實可以在雙方合意下簽署本票 : : 此行為符合民法的契約自由原則 : : 對所以說這個仲介蠢到爆不是契約上寫什麼就都一定有用 : : 與法律牴觸或違背公共秩序及善良風俗者無效 : : 好好的一張牌亂打大公司都有專門的法務在專門處理制式條文 : : 自以為聰明亂添加條文原本可以合法請求損害賠償的 : : 礙於可能破壞該公司之聲譽而不敢要求 : : 基本上他只是陳訴一項法律事實不算恐嚇~ : : 至於哪條法律? 依據"民法" 得就損害的服務費的6%中請求損害賠償 : : 當然不可能判到6% 但買方要賠錢是肯定的!! : : 只能說你運氣好碰到笨蛋仲介亂搞 : : 店長應該是依據上層或法務指示要息事寧人 : : 其實這個案例仲介仍可要求損害賠償目前想到的部分就這樣，其他有想到再補充上來吧! 如果資訊錯誤或誤導消費者之部分，歡迎各位批評指教! 剛好有點時間發表一些個人拙見，希望有幫上一點點忙 ^^ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 218.161.101.180 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1418196541.A.77E.html

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