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Re: [請益] 一堆人在買房，租金投報率會不會變低？

看板home-sale (房屋交易)作者 (春日部四郎)時間1年前 (2024/06/01 15:00), 編輯推噓21(21推 0噓 160→)
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※ 引述《KingSnoW (隔壁老王)》之銘言： : 延伸這個觀點，現在ㄧ堆1200低總的房 : 一次幹進3-4間，未來要租給誰？ : 跟你同等級的都上車了 : 高品質租客看不上低總 : 要租的肯定是沒錢收入不穩定 : 的高風險租客 : 也沒法拉太高租金 : 還是說大家想的是直接空個幾年 轉手 : 直接賺差價？ 好問題 不同投資客有不同招式。 毛胚空著五年再賣的話確實不用管出租。 但你就要自己負擔利息。而且比較多是超低總價負擔小。 以我最熟悉的A7來說。（非合宜） 一堆兩三年前買七八百萬的兩房車。 一來是低總貸款負擔率低， 二來說兩三年前A7是要租給鬼喔？ 現在是還沒有滿五年的案建案。 不過建案兩年降一個級距時，就會有一些純毛胚丟出來賣。 但上述招式不是我能用的。 這不是我一個資本不足靠本業慢慢賺的人的玩法。 個人極度重視正現金流。 這會影響我能買下一間的時間。因為我的路線是存到就買。 我連車位都租同棟住戶來沖掉管理費。 那就回到原PO的問題，一堆供給不怕租不出去嗎？ 租屋的「總數」供需還算平衡， 但總數甘我屁事？ 我要的是我的物件空租期短快速出租。 所以我的招式是 「有優質產業支撐的低基期區」 優質產業 就會比較容易出租 而且比較容易找到優質租客 低基期的話 當然是漲幅比較大。而且這樣我才買得起。 所以我的選法是未來賺價差，期間靠出租抵房貸金流。 但是呢，有優質產業，又要低基期還真的不容易。真的是賣一戶少一戶。 看看新竹，優質產業。除此之外什麼都沒有，還不是噴的亂七八糟？ 要滿足這兩個少見條件，就必然附帶一個大缺點（沒這缺點早就噴上去了）： 機能狗幹爛。 所以，除了上述兩個條件外，還有一個隱藏條件：機能現在爛 但有機會發展起來。 所以自住房外，我買了兩間： 1. A7華亞科旁 A7機能不用說了吧，蓋個全聯住民就高興得要死。 華亞科學園區，產業也夠優了。 基期也夠低。 而他的機能會不會起來？顯然會。 去年以前買A7很爽，根本送分題。 今年A7仍然有肉吃。這地方就是這麼穩。 最大風險是買不到= = 我買的A7案，就近華亞科 距廣達900公尺 距美光1.5公里 加上我還會做簡單的擺飾（最近這幾個月都在學怎麼擺設、哪些施工可以省） 很難租不出去啦。 2. 南科善化 說是善化，但我不是買靠車站那邊，是FG旁邊。 優質產業不用說了吧， 南科比華亞科還純。而且還要擴三期。 基期也很低。 機能更爛。靠車站還好，基本東西都有。 靠FG就真的沒東西。 現在很多人說法也是南科工作的人會住市區， 善新啥都沒。 啊這不就是我要的嗎？ 你說FG蓋起來後，都大樓 人口多。 人進來，FG旁邊的機能不會起來嗎？ 當善新機能起來 跟北郊的鹽行商60機能差異縮小時，離公司近的不香嗎? 然後同區域我買價又比FG單價低十萬。租不贏嗎？ 當然啦，南科的上漲時間會比A7久。 前幾篇轉移棟數那篇就在吵高雄台南。 我買之前就已經有心理準備台南一兩年內都會漲輸高雄啦。 但沒差啊， 我2027交屋，房地合一五年就2032了欸。 我是真的覺得南科被嚴重低估。 南科不會是下一個竹科，但也不至於是現在的白菜價。 我一直擔心優質租客上車沒人租啊， 所以區域中我也都選在離工作地點近的建案。 我是一直都有做準備租屋市場可能會內卷啦。 真的到要卷的時候也還租的出去。 最後我得說，房地產就是基於想像的世界， 想像不到的獲利方式，就賺不到這段。這是基礎中的基礎。 像我老家台中，還是現在最熱的十四期 但十四期完全不符合我的定義的任何一個條件。 產業爛、沒優質租客、舊市區機能早就好了機能價值早就反映在單價上。 所以我沒買 而且就算我買了，我也不知道我的目標租客是誰。 所以我賺不到這段。 ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.25.212.44 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1717225203.A.8C4.html
推
06/01 15:30, 1年前 , 1F
我設定的故事就是市區2-3房地板價+社宅吃補助豆腐，盡量
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06/01 15:30, 1年前 , 2F
不碰套房避開單身人口
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06/01 15:30, 1年前 , 3F
有設定好獲利模式就可以一直滾下去
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推
06/01 15:34, 1年前 , 4F
讚，在優質租客還沒成為房東前租給他
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06/01 15:35, 1年前 , 5F
小弟的設定比較簡單：台北舊精華區，比同區同級商品略高的
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06/01 15:36, 1年前 , 6F
租金，“鼓勵” 報補助。以略高的租金做簡單房客篩選。風
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06/01 15:36, 1年前 , 7F
險是：可能空租。但空租對小弟沒差，光掛四進股市存股，扣
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06/01 15:36, 1年前 , 8F
完貸款利息都還有賺了。
06/01 15:36, 8F
推
06/01 15:55, 1年前 , 9F
有時候覺得 直接買gg股票就好了 看地段看產業什麼的
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06/01 15:55, 1年前 , 10F
真累
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06/01 16:01, 1年前 , 11F
房產就是保值，當作資產的防線，掛4轉回股市的概念是：萬
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06/01 16:01, 1年前 , 12F
一股市回擋了，至少還有一間房子。另外卡個貸款，也比較不
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06/01 16:01, 1年前 , 13F
會陷入 越攤約平的陷阱。
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06/01 16:02, 1年前 , 14F
掛四前提是有明顯漲幅，銀行鑑價有到才能增貸
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06/01 16:02, 1年前 , 15F
個人覺得 會操作的話，股市的爆發力還是比房地產高很多。
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06/01 16:03, 1年前 , 16F
今天還在看中正區一個預售屋轉約
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06/01 16:04, 1年前 , 17F
不用 掛四本質是“閒置資金再利用”，當你有金額問題時，
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06/01 16:04, 1年前 , 18F
表示 你的資金操作還不適合。
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06/01 16:04, 1年前 , 19F
111年買，現在要轉約，沒什麼增值到
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06/01 16:05, 1年前 , 20F
你說的是理財型房貸吧
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06/01 16:05, 1年前 , 21F
就是把已繳的本金再貸出來利用吧
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06/01 16:06, 1年前 , 22F
掛4，掛1 以資產配置觀點是不一樣的，掛四 叫做“週轉金”
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06/01 16:06, 1年前 , 23F
跟上面說單純增值貸出，是兩回事
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06/01 16:06, 1年前 , 24F
意思是 短期需要/長期閒置用。所以 如果你的掛四不能隨
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時抽回來 表示你用錯地方了。
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06/01 16:06, 1年前 , 26F
增貸、理財型房貸都是掛四啊
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06/01 16:07, 1年前 , 27F
簡單說，板上主流就是5年寬限下去，當時後增值賣掉
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06/01 16:08, 1年前 , 28F
賣不掉就增貸出來
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06/01 16:08, 1年前 , 29F
掛四是 跟理財房貸是不一樣的.... 金額跟原鑑價也沒連動，
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06/01 16:08, 1年前 , 30F
細節... 可以問銀行，小弟有點懶得在這裡解釋...
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06/01 16:09, 1年前 , 31F
e大 你的掛四就是理財型房貸啦
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06/01 16:09, 1年前 , 32F
版上“主流” 未必是對的，沒有自己的判斷 跟著所謂的主流
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06/01 16:09, 1年前 , 33F
就是個FOMO. 這是危險的
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06/01 16:09, 1年前 , 34F
就是把繳的本金貸出來運用
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06/01 16:10, 1年前 , 35F
所以前提是你有繳「本金」
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06/01 16:10, 1年前 , 36F
板上主流 我不看好啊，尤其今年進場的
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06/01 16:11, 1年前 , 37F
所以板上主流最大問題，是設定未來一定漲，一定有增
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06/01 16:12, 1年前 , 38F
值，凡正最差就賠15%的頭期款啊
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06/01 16:13, 1年前 , 39F
說真的，沒有能cover 本金+本息，還有增值的物件
06/01 16:13, 39F
還有 102 則推文
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06/01 23:15, 1年前 , 142F
我甚至認同你的穩健投資方法
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推
06/01 23:16, 1年前 , 143F
好好笑，沒貸款的房子去跟銀行借錢就一定是掛4吧，
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06/01 23:16, 1年前 , 144F
難道沒貸款還可以掛1，規則都搞不清楚，房地產真的
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06/01 23:16, 1年前 , 145F
很容易賺錢
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推
06/01 23:18, 1年前 , 146F
所以好奇到底理財型是不是一定是掛4啦 是不是外商銀在胡
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06/01 23:18, 1年前 , 147F
搞 我也平均2-3年清掉一間XD
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06/01 23:18, 1年前 , 148F
我補充一下 “增貸”，因為 最近一次辦“這個” 銀行跟
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06/01 23:18, 1年前 , 149F
我說的是“增貸”，特別有提“不是理財型房貸” 所以我以
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06/01 23:18, 1年前 , 150F
為是現在銀行改了說法， 看來大概是特別銀行的定義不同吧.
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06/01 23:18, 1年前 , 151F
..
06/01 23:18, 151F
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06/01 23:19, 1年前 , 152F
上面不是就貼圖了XD
06/01 23:19, 152F
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06/01 23:20, 1年前 , 153F
所以我一開始才說各間銀行定義名稱都有點不一樣 樓上在吵
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06/01 23:20, 1年前 , 154F
1 4 應該是每間銀行都貸款過吧XDD
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06/01 23:20, 1年前 , 155F
小弟比較弱 銀行跟我說 掛1/掛4都可，反正利率一樣，我問
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06/01 23:20, 1年前 , 156F
那個限制少，銀行說掛4，所以就掛四嘍，我沒特別質問銀行
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06/01 23:20, 1年前 , 157F
的確是小弟疏失，下次會注意~
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推
06/01 23:20, 1年前 , 158F
還有人看不懂 真的很好笑 哈哈
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06/01 23:21, 1年前 , 159F
那我當年理財型掛1還可以抵稅是見鬼了嗎!? 那我只能猜是
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06/01 23:21, 1年前 , 160F
外商銀要撤離台灣在胡搞惹
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06/01 23:22, 1年前 , 161F
m大你是怎麼判斷整筆都是掛1
06/01 23:22, 161F
推
06/01 23:24, 1年前 , 162F
每年都可以調兩次聯徵啊 長期放款項目的用途會寫週轉金或
06/01 23:24, 162F
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06/01 23:24, 1年前 , 163F
購屋貸款
06/01 23:24, 163F
推
06/01 23:26, 1年前 , 164F
我曾經華南 轉增貸 花旗，花旗整筆包含增貸都給我掛1購屋
06/01 23:26, 164F
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06/01 23:26, 1年前 , 165F
貸款喔XDD 並不是分兩筆原貸(1購屋)+增貸(4週轉金)
06/01 23:26, 165F
推
06/01 23:27, 1年前 , 166F
沒關係啦，不動產容錯率就是這麼高，貸款規則搞不
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06/01 23:27, 1年前 , 167F
清楚照樣賺，一直買就好了
06/01 23:27, 167F
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06/01 23:27, 1年前 , 168F
所以你每次都是購屋貸款，還是只有撤出外商銀行那次
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06/01 23:27, 1年前 , 169F
是
06/01 23:27, 169F
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06/01 23:28, 1年前 , 170F
那你現在還是一直掛1掛著嗎？
06/01 23:28, 170F
推
06/01 23:32, 1年前 , 171F
轉增貸掛1就那次 但是花貿撤出前幾年轉貸的。而我說理財
06/01 23:32, 171F
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06/01 23:32, 1年前 , 172F
型房貸掛1又是更久以前了，也是外商銀 總之我覺得外商銀
06/01 23:32, 172F
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06/01 23:32, 1年前 , 173F
有時可能沒在care央行金管會
06/01 23:32, 173F
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06/01 23:32, 1年前 , 174F
*花旗
06/01 23:32, 174F
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06/01 23:33, 1年前 , 175F
然後花旗撤出前 我又再跟花旗增貸一次 這次增貸的部份在
06/01 23:33, 175F
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06/01 23:33, 1年前 , 176F
聯徵上就出現週轉金了XDD
06/01 23:33, 176F
→
06/01 23:34, 1年前 , 177F
所以就討論清楚了啊XD
06/01 23:34, 177F
推
06/01 23:37, 1年前 , 178F
哈哈 好好笑喔
06/01 23:37, 178F
→
06/02 09:54, 1年前 , 179F
現在貸款成數高利率低，人人買得起，沒有所謂“優質租
06/02 09:54, 179F
→
06/02 09:54, 1年前 , 180F
客”，因為“優質”的早就買2,3間了
06/02 09:54, 180F
推
06/04 12:22, 1年前 , 181F
樓上不認識 一堆優質的租5~10萬 也是沒買房
06/04 12:22, 181F
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