Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？
看板home-sale (房屋交易)作者CaLawrence (CaLawrence)時間1月前 (2024/07/27 16:15)推噓32(32推 0噓 39→)留言71則, 34人參與討論串18/33 (看更多)
如果是第一間的話沒什麼好講的，有錢就買吧，到不是說什麼哪一個比較好賺什麼的，我一
直都覺得買房買股最終的意義是提升生活品質，而不是把財富當成打電動的分數，越高越好
。
買房就是提升生活品質最有效最快的方法。
單純講投資報酬率，第一間的政策優惠加上貸款成數與利率也很sexy，沒甚麼不買的理由。
所以我所謂的買房都是指買房投資收租或者轉售這個模式。
1. 流動性
股票沒甚麼好講的，想賣隨時能賣。一定是贏很多，證券化產品的優勢就是這麼不講理，又
有市場價格，很好計算損益。過市價單進場，出場也不就幾秒的事情。
房地產買賣需要最少1-2％的仲介費，如果不透過仲介等於你要跳下去自己花時間，時間也
是你的
資源之一。普遍來講大多數人都需要上班，還是會找仲介協助。這點我覺得其實很難真的省
下來。但有些人會說賣不掉什麼的我覺得是多慮了，價格到位，以台灣房仲的數量也沒甚麼
賣不掉的東西。
房地產流動性就稍微差一些，不只體現在不容易出售這一點，交易的成本也高非常多，台灣
股票交易不用資本利得，而房地產即便持有很久最少都要10％，（重購退稅不算，你並無法
真正的把獲利洗出來，而是要投入在新的自住房，而且必須真的入住一段時間。）
交易手續費的多寡也是股票勝出很多。
2.alpha
房地產一個特性是，跟股票相比，投報中alpha的比例是比較少一點（並非完全沒有）。
在漲的時候，排除那些豪宅海景特殊案件凶宅，基本上就是一起往上，你買到新竹當然賺的
比比買a7甚至買臺北市多很多。但漲幅的差距相對是比較小的。
絕對不會有nvda vs intc那麼大。
一方面容錯率會高一點，但同時間也鎖定了你的上限。（即便這個上限對一般人來說其實也
很夠了。）
但股票的彈性在這邊是很高的，你可以直接買大盤，將alpha歸零，但房地產很難做到這件
事情。
要買地產證券化etf，報酬普遍落後真正持有房地產。
3.槓桿
房地產又分成預售跟成屋，預售大概可以做出十倍的槓桿沒問題，但缺點就是流動性跟稅務
的缺點基本要吃滿。投資期間會進一步拉長。
長期投資本身就是一個風險。
一般房地產最大的理論可能槓桿是五倍，但實際上我認為很難真的維持在五倍。
隨著房地產價格上漲，你的槓桿倍數就會開始不斷下降，而且很難即時馬上去借錢出來。ir
r就會被拖累。
再來是第二間其實現在規定只有六倍。
若用掛四的方法，你先出100％，然後借80％出來，這邊我跟版上的人看法不同，我覺得槓
桿率應該算是1.8倍，也就是1.8/1，而不是1/（1-0.8）＝5倍。
就好像你股票質押，你100的中華電信，沒有重複值壓的話你的槓桿率最多就是1.6倍，而不
是1.6/0.4＝2.5倍。
你可能會說那就重複押就好了，但這借款的過程中，你的利率，成數都會開始不斷變差，而
且對金流的考驗也會越來越高，我認為是非常難達成真正的持續五倍槓桿的。
而即便是第一間，五倍槓桿這個說法我是很難完全認同，他有一些前提在，像是得在寬限期
之內，或者要增貸等等，不斷取得寬限期則需要轉貸，這些手續都需要額外花時間跟成本。
每次費用可能小幾萬，並不是那麼便宜。
而且槓桿本身就是需要利息成本，能開很大的槓桿這件事情我覺得是存在兩面性的，等於如
果你的標的成長性很有限，那槓桿的成本就會吃掉很大部分的收益。
股票的槓桿則相對多元一些，可以用期貨\槓桿型的etf達成，或者質押，這些方法各有各的
優缺點。
我先拿我認為最有利的台股期貨為例。
首先期貨的槓桿可以自己控制，而且對金流基本沒需求，不需要審核財力，這是房地產貸款
過不去的坎。你的槓桿倍數需要符合法規以及現金流。但股票這一點可以做的非常大也可以
非常彈性。
槓桿型etf則是有耗損的問題，老實說我個人沒有那麼喜歡，加上海外etf通常以swap的形式
做槓桿，在現今美金利率較高的環境，我會覺得沒那麼適合。
4.投資規模
我的觀察是，房地產的進入門檻通常更高，而且會投資規模而造成邊際報酬率快速遞減。
央行的高價住宅管制線加上法規以及銀行對金流的要求，會讓你在後續貸款難以進一步擴張
規模。
報酬率與風險
我自己其實是股房都有的，我放在股票跟地產的啟動資金是差不多的，從2020到現在，用本
金去算，我的房地產淨值大約成長為3.3倍附近，但我的股票大概是4.6倍。單看台股指數期
貨的收益，因為初始投入很小，即便最近狂跌，算起來甚至是16倍的收益。
單論報酬的爆發力來說，我根據我自己的經驗會更喜歡股票一點。但我並不是完全的被動投
資人，多少有一些主動選股（nvda等等）的成分，搞不好哪一天就賠回去了也不一定，但房
地產我覺得應該下行可能性相對較小。
地產的槓桿就是五倍左右，股票的槓桿有浮動，但大概是2.7-3.5這個區間，組合是國內期
貨加上海外的槓桿etf為主。等於說就我自己而言，我的房地產是開較大的槓桿但收益是落
後的。所以可能論調上我會私心偏愛股票一點。但真要說的話，我覺得房地產的運氣成分比
較小，我不會建議複製我的股票投資組合，但房地產買個a7我是覺得大概率是贏錢的。
一點意見參考看看
https://pigeonfinance.blog/2024/07/27/stock-or-house/
潤飾了一下放在自己blog
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※ 編輯: CaLawrence (1.200.26.79 臺灣), 07/27/2024 16:17:22
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