Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？

看板home-sale (房屋交易)作者bustinjieber (賈小斯汀)時間1月前 (2024/07/27 21:34)推噓6(6推 0噓 73→)

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※ 引述《CaLawrence (CaLawrence)》之銘言 : 如果是第一間的話沒什麼好講的，有錢就買吧，到不是說什麼哪一個比較好賺什麼的，我一 : 直都覺得買房買股最終的意義是提升生活品質，而不是把財富當成打電動的分數，越高越好 : 。 : 買房就是提升生活品質最有效最快的方法。 : 單純講投資報酬率，第一間的政策優惠加上貸款成數與利率也很sexy，沒甚麼不買的理由。 : 所以我所謂的買房都是指買房投資收租或者轉售這個模式。 : 1. 流動性 : 股票沒甚麼好講的，想賣隨時能賣。一定是贏很多，證券化產品的優勢就是這麼不講理，又 : 有市場價格，很好計算損益。過市價單進場，出場也不就幾秒的事情。 : 房地產買賣需要最少1-2％的仲介費，如果不透過仲介等於你要跳下去自己花時間，時間也 : 是你的 : 資源之一。普遍來講大多數人都需要上班，還是會找仲介協助。這點我覺得其實很難真的省 : 下來。但有些人會說賣不掉什麼的我覺得是多慮了，價格到位，以台灣房仲的數量也沒甚麼 : 賣不掉的東西。 : 房地產流動性就稍微差一些，不只體現在不容易出售這一點，交易的成本也高非常多，台灣 : 股票交易不用資本利得，而房地產即便持有很久最少都要10％，（重購退稅不算，你並無法 : 真正的把獲利洗出來，而是要投入在新的自住房，而且必須真的入住一段時間。） : 交易手續費的多寡也是股票勝出很多。流動性的部分沒意見，交易手續費也沒意見。但重購退稅拿出來的就是真實獲利。照你邏輯，股票獲利了結再重新投入這樣你也要說這不是真實獲利？重購退稅獲利了結就是重新配置，（就算是大換小的實際稅率也不高）而‘’卡自住‘’這部分從來不該考慮進來，因為這是你生活固定開銷的一部分，難道你買賣股票就不用付房租？你把自住房(資產)跟金流損益拆開看，自然就會知道我在說什麼。再說了，還有6年400萬可以用。 : 2.alpha : 房地產一個特性是，跟股票相比，投報中alpha的比例是比較少一點（並非完全沒有）。 : 在漲的時候，排除那些豪宅海景特殊案件凶宅，基本上就是一起往上，你買到新竹當然賺的 : 比比買a7甚至買臺北市多很多。但漲幅的差距相對是比較小的。 : 絕對不會有nvda vs intc那麼大。 : 一方面容錯率會高一點，但同時間也鎖定了你的上限。（即便這個上限對一般人來說其實也 : 很夠了。） : 但股票的彈性在這邊是很高的，你可以直接買大盤，將alpha歸零，但房地產很難做到這件 : 事情。 : 要買地產證券化etf，報酬普遍落後真正持有房地產。同意 : 3.槓桿 : 房地產又分成預售跟成屋，預售大概可以做出十倍的槓桿沒問題，但缺點就是流動性跟稅務 : 的缺點基本要吃滿。投資期間會進一步拉長。 : 長期投資本身就是一個風險。 : 一般房地產最大的理論可能槓桿是五倍，但實際上我認為很難真的維持在五倍。假設一個人，沒人頭可利用，無腦買一間自住+一間預售拿來換屋，符合法規且金流大部分時間沒影響，總共是幾倍槓桿？投報是多少？然後不同意長期投資是風險，你股票都是在做短期買賣？就算考量到房地產的流動較慢，這也跟風險扯不上關係，房地產的趨勢變化本來就慢，看市況調整完全沒問題。 : 隨著房地產價格上漲，你的槓桿倍數就會開始不斷下降，而且很難即時馬上去借錢出來。 ir : r就會被拖累。 : 再來是第二間其實現在規定只有六倍。第二間6成這種東西就不用討論了，早就在卡7成的時候就該換策略了。 : 若用掛四的方法，你先出100％，然後借80％出來，這邊我跟版上的人看法不同，我覺得槓 : 桿率應該算是1.8倍，也就是1.8/1，而不是1/（1-0.8）＝5倍。這是‘’總資產槓桿‘’不是‘’房地產槓桿‘’，貸出來的資金還是可以拿去其他投資。 : 就好像你股票質押，你100的中華電信，沒有重複值壓的話你的槓桿率最多就是1.6倍，而不 : 是1.6/0.4＝2.5倍。 : 你可能會說那就重複押就好了，但這借款的過程中，你的利率，成數都會開始不斷變差，而 : 且對金流的考驗也會越來越高，我認為是非常難達成真正的持續五倍槓桿的。同上，可結合預售屋一起看。 : 而即便是第一間，五倍槓桿這個說法我是很難完全認同，他有一些前提在，像是得在寬限期 : 之內，或者要增貸等等，不斷取得寬限期則需要轉貸，這些手續都需要額外花時間跟成本。 : 每次費用可能小幾萬，並不是那麼便宜。部分同意，成本高低每個人體感不一樣。 : 而且槓桿本身就是需要利息成本，能開很大的槓桿這件事情我覺得是存在兩面性的，等於如 : 果你的標的成長性很有限，那槓桿的成本就會吃掉很大部分的收益。看錯標的、成長性不如預期，利息成本當然會侵蝕到獲利，這件事在股票or房地產皆然。 : 股票的槓桿則相對多元一些，可以用期貨\槓桿型的etf達成，或者質押，這些方法各有各的 : 優缺點。 : 我先拿我認為最有利的台股期貨為例。 : 首先期貨的槓桿可以自己控制，而且對金流基本沒需求，不需要審核財力，這是房地產貸款 : 過不去的坎。你的槓桿倍數需要符合法規以及現金流。但股票這一點可以做的非常大也可以 : 非常彈性。股票門檻低、槓桿比較多元性沒意見。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.231.200.194 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1722087276.A.761.html

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