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Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?

看板home-sale (房屋交易)作者 (aloness)時間3年前 (2021/04/09 10:35), 3年前編輯推噓23(23推 0噓 117→)
留言140則, 10人參與, 3年前最新討論串5/9 (看更多)
: 所以為了接近公平跟方便直接進位 : 總共拿222萬出來 : 　 : 資金成本 （每月貸款本利和 14476） : 本10726 (會隨著時間影響投報 之後得增轉貸） : 利息3750（會慢慢變少 先抓第一筆 : 一年共45000 （本金買賣就回來所以只算利息） : 持有成本（每年） : 地價稅 1036 : 房屋稅 2311 : 保險 4400 (含凶宅險可賠100萬） : 修繕基金 12000（沒用完過 但貼補家具折舊） : 空租 8500（抓半個月算客氣 我這幾間沒有空到一週過 還有無縫接軌） : 一年共28247 : 　 : 資金+持有攤提到每個月 是6173 : 　 : 我只要租到7000必定打平成本還有剩 : 然後我租17000 淨利10000 : 　 : 當然你可以嘴 我的時間成本 （整理約一週） : 後續房客管理 blabla : 　 推一下S大 很少有看到投資觀念正確的文章 不過稍微修正一下 **由於不知道貸款年限 先假定貸20年 把所有的成本金流都納入 最後再加算20年後的未實現獲益 (售房所得) 20年後，即便原價賣出也有IRR5% 若是依正常20年房價成長100%來看 也有IRR9%的獲益 絕對沒有您想的4%那麼少 租金能超越每月本利還貸 就是這麼好 一樣的價錢，在求穩的情況下 拿去買死魚般的西瓜金 每年都領4%股利，最後再原價賣掉 IRR也就4%而已 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.75.96.63 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1617935711.A.D56.html
推
04/09 10:39, 3年前 , 1F
那個...你如果買到西瓜金 和買到玉山金 結局也不太一樣
04/09 10:39, 1F
s大是求穩，所以我選擇用西瓜金這個最低標準來對照 股市這兩年有大多頭 長榮陽明都翻了400% 房市也有土地炒作，3年內可以翻200%, 上述我都有身歷其境 用兩邊各自的好處來批，沒意義
→
04/09 10:40, 3年前 , 2F
但也同理 套房地點也會有興替 一樣要賭眼光的話 股票無腦
04/09 10:40, 2F
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04/09 10:40, 3年前 , 3F
收租相對還是比較麻煩 所以不要再一堆人跑進來玩了
04/09 10:40, 3F
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 10:45:06
推
04/09 10:45, 3年前 , 4F
股市多頭其實11年邁進12年了
04/09 10:45, 4F
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04/09 10:46, 3年前 , 5F
樓上賺多少了?
04/09 10:46, 5F
推
04/09 10:50, 3年前 , 6F
很少 加工資 十年來目前手上liquid不到5000， 純交易投資所
04/09 10:50, 6F
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04/09 10:50, 3年前 , 7F
得五年來不超過1000
04/09 10:50, 7F
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04/09 10:50, 3年前 , 8F
看看現在本金部位多一點 下一個十年會不會好一些
04/09 10:50, 8F
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04/09 10:51, 3年前 , 9F
1000萬? 那還不錯 不過我早期入手的房地產應該有更多XD
04/09 10:51, 9F
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04/09 10:51, 3年前 , 10F
股市多頭12年 房地產多頭都17年了XD
04/09 10:51, 10F
推
04/09 10:52, 3年前 , 11F
別爭了...資產多頭一百多年了...
04/09 10:52, 11F
推
04/09 10:53, 3年前 , 12F
我2011才退伍 時間還不夠
04/09 10:53, 12F
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04/09 10:54, 3年前 , 13F
ptt真的是一堆股神
04/09 10:54, 13F
推
04/09 10:54, 3年前 , 14F
各國政府持續印鈔 借貸 如果不打仗/外星人入侵/移民火星/滅世
04/09 10:54, 14F
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04/09 10:54, 3年前 , 15F
瘟疫 稀有資產還會再多頭一百年
04/09 10:54, 15F
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04/09 10:54, 3年前 , 16F
不過房地產的話 買對時間基本上不用股神也能賺這麼多就是
04/09 10:54, 16F
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04/09 10:55, 3年前 , 17F
股市就明顯兩個歷史低點，房地產只有20年前普遍殺比較兇
04/09 10:55, 17F
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04/09 10:55, 3年前 , 18F
，但換成是物件跟區域又是不一樣的光景
04/09 10:55, 18F
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04/09 10:55, 3年前 , 19F
這十幾年 持有房地產賺一千萬以上應該是普遍現象
04/09 10:55, 19F
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04/09 10:55, 3年前 , 20F
股票難多了
04/09 10:55, 20F
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04/09 10:56, 3年前 , 21F
上述提到重點 房市多頭17年 I大進場在低點 但新莊
04/09 10:56, 21F
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04/09 10:56, 3年前 , 22F
王進場在高點
04/09 10:56, 22F
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04/09 10:56, 3年前 , 23F
不過房子進場在高點 只要租金跟貸款設定好 長期下來還是穩
04/09 10:56, 23F
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04/09 10:57, 3年前 , 24F
因為房子的收支其實都很固定
04/09 10:57, 24F
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04/09 10:57, 3年前 , 25F
股票進場在高點就....
04/09 10:57, 25F
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04/09 10:57, 3年前 , 26F
20年後 新莊王的房價市值 個人不看好會漲100%
04/09 10:57, 26F
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04/09 10:58, 3年前 , 27F
但他收的房租已經100%了吧
04/09 10:58, 27F
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04/09 10:58, 3年前 , 28F
事實上應該是 +400%, 因為他只投入20%
04/09 10:58, 28F
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04/09 10:58, 3年前 , 29F
所以他的IPR投報率 很大的機會是在10%以下
04/09 10:58, 29F
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04/09 10:59, 3年前 , 30F
就算他到時候房子還是原價 都已經賺400+%了
04/09 10:59, 30F
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04/09 10:59, 3年前 , 31F
不會
04/09 10:59, 31F
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04/09 10:59, 3年前 , 32F
以他設定的報酬率 我相信會在IRR 10+%以上
04/09 10:59, 32F
推
04/09 10:59, 3年前 , 33F
持有房地產賺千萬 也要看一開始是什麼房地產 像是我老家 應
04/09 10:59, 33F
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04/09 10:59, 3年前 , 34F
該有40年的房子了 買66.5 前陣子買對面當倉庫 才270
04/09 10:59, 34F
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04/09 11:00, 3年前 , 35F
40年 200萬 呵呵
04/09 11:00, 35F
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04/09 11:00, 3年前 , 36F
那也四倍了 如果當初你是貸款買, 那就20倍了...
04/09 11:00, 36F
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04/09 11:00, 3年前 , 37F
是的，低點部局眼光比較重要，當年能買apple在10美金，
04/09 11:00, 37F
還有 69 則推文
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04/09 11:27, 3年前 , 107F
房子裡啊
04/09 11:27, 107F
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04/09 11:27, 3年前 , 108F
本金的支出 14xxx多
04/09 11:27, 108F
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04/09 11:28, 3年前 , 109F
每個月付給銀行是本利和14xxx多 不是嗎
04/09 11:28, 109F
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04/09 11:31, 3年前 , 110F
不過這樣好像期末用510萬不對，
04/09 11:31, 110F
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04/09 11:32, 3年前 , 111F
嗯 你的設定應該有少計入300萬房貸還款部分
04/09 11:32, 111F
推
04/09 12:04, 3年前 , 112F
舉例這間就是因為20年1.5% 大家都很容易做到 我有30
04/09 12:04, 112F
→
04/09 12:04, 3年前 , 113F
年現金流更漂亮的 但是會被嘴貸款條件每人不同
04/09 12:04, 113F
推
04/09 12:07, 3年前 , 114F
另外回一下 我這人就是玩遊戲會把天賦集中點在某項的
04/09 12:07, 114F
→
04/09 12:07, 3年前 , 115F
人 買房也是 我每次選擇都是穩定收租大於增值 要拼
04/09 12:07, 115F
→
04/09 12:07, 3年前 , 116F
增值就不會選現在選的物件
04/09 12:07, 116F
推
04/09 13:02, 3年前 , 117F
請問一下這一連串的討論有考慮租屋者沒先花掉的頭期款可
04/09 13:02, 117F
→
04/09 13:02, 3年前 , 118F
拿去複利投資股市（假設股市年報酬5%）的機會成本嗎？
04/09 13:02, 118F
年5%很容易啊，只是沒人願意接受那麼低的報酬，大家都期望要10% 20%以上的 所以才去炒房，炒股
推
04/09 13:04, 3年前 , 119F
樓上不要鬧了 那種超高風險的事請在這裡不行啦
04/09 13:04, 119F
台泥年年5%up 卻極少變成股版標的 而年利率不到4%已是18年前 相信市場，5%風險很低的
推
04/09 13:05, 3年前 , 120F
我以前算過 其實真的很會投資還是能贏 但就看你對房
04/09 13:05, 120F
→
04/09 13:05, 3年前 , 121F
產的定義 你要一個屬性穩的賺比股票快 難 平均而言
04/09 13:05, 121F
→
04/09 13:05, 3年前 , 122F
是這樣
04/09 13:05, 122F
→
04/09 13:06, 3年前 , 123F
但是你看很會投資的還是會有自住房 所以不管要不要投
04/09 13:06, 123F
→
04/09 13:06, 3年前 , 124F
資房市 有一間自住房我覺得是必要的
04/09 13:06, 124F
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:08:51 ※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:15:25
推
04/09 13:28, 3年前 , 125F
04/09 13:28, 125F
這個機會成本相當不合理 你看你選的台中某區 30年前房價跟現在相比？ 就算是雲嘉南沿海鄉鎮 30年也是足足翻一倍
→
04/09 13:28, 3年前 , 126F
我用這個網站算自己目前住的地方的結果，如果考慮股市報
04/09 13:28, 126F
→
04/09 13:28, 3年前 , 127F
酬率5%的機會成本的話，看起來租房比較划算？不知道是不
04/09 13:28, 127F
→
04/09 13:28, 3年前 , 128F
是我有哪邊的參數設定是不合理的？
04/09 13:28, 128F
→
04/09 13:29, 3年前 , 129F
補上圖
04/09 13:29, 129F
推
04/09 13:29, 3年前 , 130F
這樣看我今年買到鑽油業 運氣好像真的滿狗的
04/09 13:29, 130F
→
04/09 13:30, 3年前 , 131F
不過滿煩的 怎樣都賺不贏父母 本大優勢太強了
04/09 13:30, 131F
→
04/09 13:31, 3年前 , 132F
都不用幹什麼事 只是把資產放在那邊就一直漲 很怪 不科學
04/09 13:31, 132F
資本主義啊 平平去買台泥領那5%股利 資本40萬跟4000萬就差了100倍獲益
→
04/09 13:32, 3年前 , 133F
你房屋增值設 -1?
04/09 13:32, 133F
→
04/09 13:32, 3年前 , 134F
你房屋增值設 -1%?
04/09 13:32, 134F
※ 編輯: aloness (42.75.96.63 臺灣), 04/09/2021 13:36:16
推
04/09 13:37, 3年前 , 135F
對 假設房價不變 折舊1%
04/09 13:37, 135F
→
04/09 13:37, 3年前 , 136F
或許要再考慮房價通膨 +2%？
04/09 13:37, 136F
推
04/09 13:39, 3年前 , 137F
羨慕父母會賺 我爸不要捅婁子讓我收拾就偷笑了
04/09 13:39, 137F
→
04/09 13:48, 3年前 , 138F
那怎麼不預設投資虧1%? XD
04/09 13:48, 138F
→
04/09 13:49, 3年前 , 139F
老實講 投資虧的機率比長期房價每年虧1%可能性大得多
04/09 13:49, 139F
推
04/09 13:52, 3年前 , 140F
大概四十年從80萬到四億這樣很厲害嗎 感覺很廢欸
04/09 13:52, 140F
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