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Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?

看板home-sale (房屋交易)作者 (BBX)時間3年前 (2021/04/09 00:37), 3年前編輯推噓80(80推 0噓 122→)
留言202則, 61人參與, 3年前最新討論串2/9 (看更多)
我分享一下房東的成本 其實我以前提過多次 只是通常會被質疑說假的 怎麼可能 是不是很早時期買的 還是違法改套 我這次逐一細項打 攤開我的成本 為什麼我會強調 無敵包租公 房東不敗 也是我在做不管是居家裝潢或是辦公室家具所看到的 拿我在2019年12月簽約的一間套房為例 （後面做過債務整合 小的只剩這間掛貸款） 買價510萬 貸款300萬 租金17000（14.57坪） 頭期210萬 仲介費5萬1 規費18743 代書費17000 共86743 買了 40吋電視 4600 IKEA 電視櫃 429 IKEA 茶几 895 沙發 3200 掀床 3500 乳膠床墊 4000 雙門小冰箱 5888 洗衣機 6999 共29511 油漆跟清潔劑是拿家裡的去用 這部分就比較難估計了 所以為了接近公平跟方便直接進位 總共拿222萬出來 資金成本 （每月貸款本利和 14476） 本10726 (會隨著時間影響投報 之後得增轉貸） 利息3750（會慢慢變少 先抓第一筆） 一年共45000 （本金買賣就回來所以只算利息） 持有成本（每年） 地價稅 1036 房屋稅 2311 保險 4400 (含凶宅險可賠100萬） 修繕基金 12000（沒用完過 但貼補家具折舊） 空租 8500（抓半個月算客氣 我這幾間沒有空到一週過 還有無縫接軌） 一年共28247 資金+持有攤提到每個月 是6173 我只要租到7000必定打平成本還有剩 然後我租17000 淨利10000 當然你可以嘴 我的時間成本 （整理約一週） 後續房客管理 blabla 以這個房客為例 租了快10個月 只有第一天找我換個蓮蓬頭（角度不合） 後面都是房租 已匯 我類似這樣租期且沒找過我半次的模範房客有三組 前任房客有換個毛巾架2xx元的樣子 租四個月的正妹跟開賓士男跑了 直接解約給一個月17000 然後我打掃一天 隔天租給現任 後天算起租 有人嘴過我房客是白癡 這種價格比貸款高的也租 事實上 我五個物件都差不多這樣比例的投報 所以你想想看 我要空租多久 升息升多高 持有成本加多少 才能讓我虧錢 大概只剩房價崩跌比較快 我買一坪35萬 然後這個社區差不多的物件今年一個38.32 一個43.4 目前沒實登 但這個房仲跟我成交 過也知道我會看實價 騙我沒有道理 市場才是最真的 Ps： 我選房子就是圖穩定加熟悉 就算是我的十幾次交易經驗都賺錢算倖存者偏差 但房 市勝率高不用爭辯吧 當然我知道有少年股神 租屋股聖 會把這222萬各種翻倍甚至買比特 幣等等 但追求穩定臭了嗎 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.119.211 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1617899865.A.D2E.html ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:43:14
推
04/09 00:43, 3年前 , 1F
市場才是真的 我高雄買兩房415 出租月收15000 繳11654
04/09 00:43, 1F
所以好心報給大家一個方向 根本沒有什麼壞心思 真的太多人亂買像去年一樣 我才頭痛
→
04/09 00:44, 3年前 , 2F
房客就短期的 一買一賣仲介費稅費就虧爆啦 當然租就好
04/09 00:44, 2F
呃 我這種專攻出租的增值幅度小 但也足夠付交易成本了 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:47:12 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:48:49
推
04/09 00:48, 3年前 , 3F
哪個地區？
04/09 00:48, 3F
新北市下新莊 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:49:23
推
04/09 00:50, 3年前 , 4F
這麼詳細的分享不推不行
04/09 00:50, 4F
→
04/09 00:51, 3年前 , 5F
話說新北市新莊區 套房能租到17000應該也有獨到之術
04/09 00:51, 5F
其實超過17000的加這間有三間 另外的15500 16000 我是有比同社區租的貴啦 但其實不難 重點現在那些人也學我拉高租金在租 但有的不整理 所以租的沒我快
推
04/09 00:52, 3年前 , 6F
空空都會說租客幹嘛不自己買 租客不見得有頭期款啊-.-
04/09 00:52, 6F
然後我有三組房客去買房了 我都有當軍師 但有一組叫他別買預售不聽話....
→
04/09 00:52, 3年前 , 7F
這才是我最想跟新莊王學習的地方XD
04/09 00:52, 7F
→
04/09 00:53, 3年前 , 8F
而且一堆人眼高手低 不想買套房自住 首購就要2000萬
04/09 00:53, 8F
→
04/09 00:54, 3年前 , 9F
買套房自住其實也不錯 省租金 等之後財務自由剛好換豪宅
04/09 00:54, 9F
其實我覺得如果沒結婚 可以先套房 結婚先兩房 怕突然懷孕 先求有再求好 我當初也可以買三房來住 但我只買了兩房就是要留錢去做其他事情 ※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:59:05
推
04/09 01:00, 3年前 , 10F
推細項
04/09 01:00, 10F
推
04/09 01:03, 3年前 , 11F
仔細到扯
04/09 01:03, 11F
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 01:07:02
推
04/09 01:07, 3年前 , 12F
怎麼沒有最貴的冷氣
04/09 01:07, 12F
你說到一個重點 我買房出價一定含冷氣 冷氣很貴的 ※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:10:41
推
04/09 01:15, 3年前 , 13F
這租金有點誇張耶.... 上新莊或頭前15坪內都租不到17K
04/09 01:15, 13F
推
04/09 01:15, 3年前 , 14F
成本用510萬算，年收20萬，其實只有約4%而已，不算高
04/09 01:15, 14F
你這種算法是很多人盲點 排除現金買房的大咖 我實際只拿了220萬出來 另外增值不算算嗎？ 比不上股市我承認 但也沒你說的只有4% 買房記得要槓桿
推
04/09 01:15, 3年前 , 15F
我結了婚也買套房自住啊 100多萬 XDDD 然後其它錢拿去
04/09 01:15, 15F
我老婆會殺了我 她最近還想我買個莊園別墅之類的渡假用
→
04/09 01:16, 3年前 , 16F
其實提供一個最簡單的思考方式就好了
04/09 01:16, 16F
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:17:57
→
04/09 01:16, 3年前 , 17F
買邊間透天（商業建地），700萬，6套房，月收46000
04/09 01:16, 17F
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04/09 01:16, 3年前 , 18F
買N萬，收租一段時間，賣N萬，獲利就是收的租金扣交易成本
04/09 01:16, 18F
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04/09 01:16, 3年前 , 19F
只要房租打得掉房貸，現金流夠，就可以這樣搞
04/09 01:16, 19F
進階版本是 現在房子增值 我拿去轉貸 原本貸六成300 房產增值變550的話可以貸出330 這樣你多了30萬現金可用 多幾間 金額很可觀
→
04/09 01:17, 3年前 , 20F
老投資客跟我買來說要給兒子收租 我開900他嫌貴 出750
04/09 01:17, 20F
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04/09 01:17, 3年前 , 21F
我叫他去吃大便XDDD 你以為是10年前錢這麼大喔XDD
04/09 01:17, 21F
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04/09 01:18, 3年前 , 22F
雖然有點麻煩，但這是輕鬆累積資產的一個好方法
04/09 01:18, 22F
我一開始的想法就是 累積資產 擴大本業戰果 不快 但紮實 ※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:19:41
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04/09 01:18, 3年前 , 23F
月收46k願意賣900也是佛心了
04/09 01:18, 23F
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04/09 01:19, 3年前 , 24F
賣1100都還有5%
04/09 01:19, 24F
推
04/09 01:19, 3年前 , 25F
本不是510...
04/09 01:19, 25F
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04/09 01:21, 3年前 , 26F
我們在花蓮啊 花蓮老投客的腦袋落後西部好幾年 收租靠
04/09 01:21, 26F
還有 147 則推文
還有 56 段內文
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04/09 13:24, 3年前 , 174F
冷氣我都買大金日立富士變頻 畢竟這耐久財還是買好一點的
04/09 13:24, 174F
→
04/09 13:24, 3年前 , 175F
可減少之後租客煩我的頻率
04/09 13:24, 175F
自用我推三菱 買房我只有一間是不含冷氣的 便宜到前屋主要拔什麼我都沒意見
→
04/09 13:25, 3年前 , 176F
一堆買房的都講短期做價差，完全沒發揮不動產優勢，當然
04/09 13:25, 176F
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04/09 13:25, 3年前 , 177F
結論是不如買股
04/09 13:25, 177F
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04/09 13:26, 3年前 , 178F
一堆非營建類的上市公司怎麼處理不動產？ 其實答案就放
04/09 13:26, 178F
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04/09 13:26, 3年前 , 179F
在那裡
04/09 13:26, 179F
其實看推文還是不少房東的 只是平常潛水
→
04/09 13:53, 3年前 , 180F
機會成本有算嗎0.0 同樣的錢丟台G 中華電勒
04/09 13:53, 180F
每個人的選擇不同囉 含增值大概平均是13% 這個去股版應該被笑死
推
04/09 15:02, 3年前 , 181F
台積電股東大概一半50萬人都600以上進場的報酬率都還是負
04/09 15:02, 181F
推
04/09 15:03, 3年前 , 182F
感謝新莊王，小弟正在新莊學習。
04/09 15:03, 182F
不要這樣抬舉小弟啦 很多包租公更多間 常常覺得貧窮限制了我的想像 ※ 編輯: s26492755 (101.12.15.119 臺灣), 04/09/2021 15:21:09
推
04/09 15:16, 3年前 , 183F
只能說股市起伏大 以前50股宏達買900多盤子以為能回
04/09 15:16, 183F
→
04/09 15:17, 3年前 , 184F
1300下跌就放棄換房市了，股市賺錢比例是少數，現階
04/09 15:17, 184F
→
04/09 15:17, 3年前 , 185F
段至少我投報2.2%房子漲25-28%持有六年，股市六年都
04/09 15:17, 185F
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04/09 15:17, 3年前 , 186F
維持這樣應該很難
04/09 15:17, 186F
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04/09 15:41, 3年前 , 187F
591打開來 真的挺好奇誰會花17000租新莊14坪
04/09 15:41, 187F
小情侶 小夫妻 目前一個13坪 一個14坪都17000的經歷過四組 ※ 編輯: s26492755 (101.12.15.119 臺灣), 04/09/2021 16:01:09
→
04/09 16:37, 3年前 , 188F
桃園大園都有人要租13000
04/09 16:37, 188F
→
04/09 16:37, 3年前 , 189F
坪數也差不多
04/09 16:37, 189F
→
04/09 16:37, 3年前 , 190F
我是不可能幹這種事但其實每個人價值觀差異很大
04/09 16:37, 190F
我也是 以前為了省錢 10000不到的都租過 ※ 編輯: s26492755 (49.216.56.167 臺灣), 04/09/2021 16:48:42
→
04/09 20:09, 3年前 , 191F
無腦中華電信收益也是4% 不過就是少了槓桿
04/09 20:09, 191F
其實租金大概就6% 加增值看運氣這樣
推
04/09 20:26, 3年前 , 192F
不用報所得稅嗎？
04/09 20:26, 192F
正常要喔 不過這間原本是17500 房客要求不報稅後算他17000 我一直都開放入籍報稅申請補助的 實際上 目前一間入籍 一間有申請補助 一間新的沒提到會不會報稅 有三間自己提不報稅來殺價 跟大家想的不同吧
推
04/09 21:09, 3年前 , 193F
192別問太多…
04/09 21:09, 193F
※ 編輯: s26492755 (49.216.24.27 臺灣), 04/09/2021 23:06:37 ※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 23:16:46 ※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 23:18:36
推
04/10 11:59, 3年前 , 194F
新竹200左右的套房，月租金也可以拉到12000-14000，其實
04/10 11:59, 194F
→
04/10 11:59, 3年前 , 195F
收租真的很穩
04/10 11:59, 195F
收租當收益 增值當禮物 沒了增值 至少還有收租 在穩定的前提下去追求最大的利益 這就是房東不敗的原因 可是很多人忽略了穩 只比賺錢速度 ※ 編輯: s26492755 (49.216.24.27 臺灣), 04/10/2021 13:11:46
推
04/10 22:05, 3年前 , 196F
謝謝分享
04/10 22:05, 196F
推
04/10 23:13, 3年前 , 197F
房客自己提不報稅還是有風險吧，如果要申報所得稅並算入成
04/10 23:13, 197F
→
04/10 23:14, 3年前 , 198F
本，稅率高的上班族好像就不適合用房租做投資了
04/10 23:14, 198F
其實我定租金的時候內含稅金成本 抓12% 這間就去年的紀錄 房客提的話 簽兩年用優惠價給 每年重簽 等於一直兩年 如果第一年被報稅 第二年的租金就不同 合約還是有一些眉眉角角 自己提的 本身不需要房租抵扣免稅額 業務職 自營商 被人保養 等等 我自己現實遇到的都沒有PTT的這麼正義愛繳稅 ※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/10/2021 23:36:08
推
04/11 23:03, 3年前 , 199F
本身也有三間套房在收租，屋齡跟你差不多，只是套房貸款
04/11 23:03, 199F
→
04/11 23:03, 3年前 , 200F
不易，比較讓我擔憂的是未來屋齡老了脫手性的問題。以新
04/11 23:03, 200F
→
04/11 23:03, 3年前 , 201F
竹來說兩房也不難租，也好脫手，只是投報就少了很多，再
04/11 23:03, 201F
→
04/11 23:03, 3年前 , 202F
考慮是否下一間要買兩房
04/11 23:03, 202F
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