Re: [閒聊] 擁有房屋難度：台灣 vs. 美國
原文恕刪，美國週日晚上無聊回個廢文。
我認為原PO這篇的結論是沒問題的，2024年的當下，美國"首購族"買房就是很困難，
假設引用的數據大致都正確的話，比台灣首購族還難也不意外。
事實上現在美國之所以難買房主要在於兩個因素：
1. 疫情之後隨著通膨房價大漲，至今沒有顯著回落，未來短期內也看不到崩盤的跡象，
原因下面說
2. 超高房貸利率，現在基本上就是7%+/-0.5%，Fed未來一兩年沒有大幅降息的話，
估計都還會是6%+
1+2的結果就是房價可負擔指數大降(Housing Affordability Index;
source: National Association of Realtors)，現在也是20幾年來的低點。
但有一點要強調，這個情況在疫情前(2019以前)不是這樣的，
大家都知道美國房貸是30年固定利率，而且只要有更低的利率，
可以隨時重貸成新的30年固定，結果就是目前美國房主有超過50%的人房貸利率低於4%，
且有87%的人利率低於6%。
所以上面寫的2. 對已經有房的人沒有任何影響，30年固定不管Fed怎麼升息都沒差，
這也是1. 為什麼利率這麼高房價卻沒崩盤的原因，2019年以前以便宜房價買房的人，
絕大多數在2020-2022這段超低利率期間已經把房貸重新貸成30年2.x%的利率了，
這些人根本不會賣房，市場供應不足，房價就崩不了，
美國房價要崩只有等到經濟衰退大量失業，房貸繳不出來才有可能，
不過那扯遠了就先不討論。
反之，近兩年買房的人如果之後降息了，隨時可以重貸成更低的利率，
這也是為什麼現在房子這麼貴，還是很多人願意買的原因。
除此之外，美國人買房不太需要存很多錢，因為頭期款可以低到3%，3-10%頭期款，
貸款90-97%買房的大有人在，只要貸款審核可以過，沒道理不能買，
這也是一個台灣買房相對困難的因素。
以上只考慮首購族，美國的換房族沒這麼悲觀，因為疫情後這一波股市房地產大漲，基本
上持有資產的人全都身價大漲，
美國一樣可以用房屋淨值貸款把這幾年的漲幅套出來再投入下一個房子，
股票大漲獲利了結出來的錢也很多被投進房市去買房，
最可憐的是這波沒上車的人，相對剝奪感應該超重，但也沒辦法，有時候就是運氣運氣。
綜上所述，原文的結論現在對，過去不太對，未來不好說。
我自己作為有享受到時代紅利的人，也沒什麼立場說美國現在買房很容易這種風涼話，
美國房地產其實惠我良多，
這十幾年來陸陸續續買賣自住房/投資房超過10次，運氣很好每次都有賺，
也讓我可以35歲以前辭掉工作享受人生，
去年報稅報了9份州稅，因為我在11個州(含2個免稅州)持有房地產投資。
我也覺得美國現在房價房租很貴很不合理，但這也不是我能改變的遊戲規則，
我能做的就是打不過就加入，僅此而已。
下面講講我這幾年的感悟，看到前幾篇的推文裡面很多人質疑
擁美派不外乎：
1. 美國獨立屋還是實坪制，比台灣破公寓不合理
2. 美國不是只有SF/LA/NYC，大把房價便宜的地方
3. 美國生活品質好
擁台派大概是：
1. 美國房產稅>>>台灣
2. 美國郊區鳥不生蛋誰要住
3. 台灣生活便利
4. 美國醫療很貴(???)
我覺得，說的都對，只是立場不同。
事實上我個人認為，大多數人的適應力在25歲之後，
尤其開始上班賺錢之後，都會急遽下降。
說實在的，我如果不是22歲大學畢業，一無所有的時候就來美國讀書，
接著工作定居移民，現在36歲的我也未必會想中年移民到美國。
美國和台灣的生活型態差太多了，很難有絕對優劣的比較。
PTT房版的多數人應該都是有些經濟基礎的，如果已經習慣了台灣的生活模式，
看美國的生活自然是怎麼看怎麼不順眼，反之亦然。
事實上就是能跨出舒適圈的人是少數的少數，大多數人都是腳麻了動不了。
就拿美國郊區來說好了，很多台灣人覺得只能城市比城市，
但你知道美國多數人是住在郊區嗎？城市反而是治安環境學區都更差的地方，
是比較沒錢的人的選擇。
就拿我自己來說好了，我實在太喜歡美國郊區的生活了，10秒走進自家車庫開車，
15分鐘停到超市門口買菜、停到餐廳門口吃飯，去任何地方都是汽車門到門，
這個爽度你給我在台灣走路多近、生活機能多好我都不願意換。
我在美國三個州(伊利諾州、加州、現居德州)生活過，連我現在以夏天爆熱著稱的德州，
我都能做到一整天不留一滴汗，太舒服了，
我在台北的家，捷運公車再怎麼方便也是要走路，夏天連走到巷口7-11買飲料都會流汗，
根本避免不了。
我在德州100萬鎂就能買到5房4.5浴，有前後院，室內超過100坪外加三車庫(再額外20坪)
的全新獨立屋，公立頂級學區免費讀到高中，
說真的同價錢我在台灣找不到更符合我需求的房子。
但我的爽可以代表所有人的爽嗎？肯定不能阿，
我適應美國生活是因為我的22-36歲這段時間在美國生活，美國就是我的舒適圈，
每次回台灣反而各種不適應，也不是不好，就是不習慣罷了。
我跟美國的連結已經太深了，在美國我知道怎麼賺錢、怎麼節稅，
社會、生活、法律各種制度怎麼運作，要我回台灣我什麼都不懂，肯定會痛苦。
上面這段換成22-36歲在台灣工作生活立足的人，也完全說得通，
也可以說出100個台灣爽美國不爽的地方，但就是立場不同，沒有誰對誰錯。
以上如果你覺得哪裡說錯了，那就是你對。
※ 引述《TheDream (努力面對每一天)》之銘言：
: 延續這篇的討論：
: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1719034652.A.6BC.html
: → a000000000: 尼的4就很搞笑惹 美國人買第一間房沒有比台灣辛苦 06/22 23:03
: → a000000000: 高稅低房價=低頭款需求 沒惹 06/22 23:04
: 不討論極端值，看 中位數的家戶收入 負擔 中位數的房價 + 房地產稅
: RealtyHop Housing Affordability Index: June 2024
: https://reurl.cc/9vAWLj
: RealtyHop 計算的房屋負擔力指標：
: ( 中位數房價的房貸 + 房地產稅 ) / 中位數的家戶收入
:
: ps: RealtyHop 用的是家戶收入，而非 家戶可支配收入
: 仿照 RealtyHop 的算法，
: 以台北市為例，
: 來計算 中位數的家戶收入 負擔 中位數的房價 + 房地產稅
: https://pip.moi.gov.tw/V3/E/SCRE0105.aspx
: 房價所得比 = 中位數住宅價格 / 中位數家戶可支配所得。
: ps: 內政部用的是家戶可支配收入，而非 家戶收入
: 台北市房價所得比 15.71
: 2022年家庭收支調查(目前最新資料)：台北市 中位數家戶可支配所得 128.3萬
: 回推台北市中位數住宅價格：15.71 x 128.3 = 2016萬
: 房價 2016萬，貸款八成 (1613萬)，30年，利率2.2%，月繳 61246
: ps: 首購要拿到地板利率 2.185%並不難，避免有人抬槓，這邊利率抓 2.2%
: https://reurl.cc/YErK6n
: 台北市地政局給的實質稅率 (房屋稅 + 地價稅)： 0.13%
: 所以每月應繳稅金： 2016萬 x 0.13% / 12 = 2184
: https://i.imgur.com/s4LV06k.jpeg
: 自購住宅貸款利息補貼 條件：家庭年所得低於百分之五十分位點
: 2022年台北市中位數家戶所得 167萬
: 台北市房屋負擔力指標：
: (61246+2184) / (1670000/12) = 45.6%
: RealtyHop Housing Affordability Index: June 2024
: https://reurl.cc/9vAWLj
: https://i.imgur.com/I0bzaIz.jpeg
: 台北市房屋負擔力指標：45.6%，
: 在美國百大城市裡面，台北市排在第 32名。
:
: 台北市是台灣房價負擔最高的城市，
: 台灣其它五都的房價負擔力指標，推測都是低於 40%，這連前五十名都排不進去。
:
: 此外，要買房還要先有頭期款，
: RealtyHop 預設頭期款 20%，貸款 80%。
: 台灣與美國，家戶儲蓄率有段差距，美國儲蓄率低要怎麼存頭期款呢？
: 同樣是中位數家戶收入，在美國會比在台灣更難存到頭期款。
:
: 其實教主可以看看你居住的城市 (San Jose?)，
: 中位數家戶收入 負擔的起 該城市的中位數房價 + 房地產稅金 嗎？
:
: How Housing Costs Drive Levels of Homelessness
: https://reurl.cc/EjM54n
: 看 Homeless 人數也可以知道，美國不只很難買房，連租房都是地獄難度。
: 美國就是 housing costs 很高，才會有這麼多 homeless 族群
:
: https://www.zillow.com/rental-manager/market-trends/los-angeles-ca/
: Los Angeles 月租金中位數：2774 鎂。
: https://i.imgur.com/I0bzaIz.jpeg
: 照 RealtyHop 上面的數據， LA 中位數家戶收入是 78914
: 中位數租金佔比： 2774x12 / 78914 = 42.2%
: 中位數家戶收入，在 LA 租個 中位數租金 就要花掉所得的 42.2%，
: 房子買不起就算了，連一般房屋也租不起，難怪 homeless 會越來越多。
:
: 結論：
: 美國人買第一間房 比 台灣人 辛苦
:
: (其實直接看兩國房屋自有率的差距即可，自有率的數據會體現 擁房難易度)
: 想問教主要怎麼論證：美國人買第一間房沒有比台灣辛苦
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有喔，我個人認為sec 1231 gains/losses抵銷起來更爽，比1031還爽喔~
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我是土生土長台北人，我覺得門到門很難啊，
有車位的大樓還是要搭電梯阿，買東西回家還是要提著走半天阿，
跟停好車推開門就進家門還是有差距的，
何況門到門的要件還要目的地阿，美國郊區所有目的地門口都有停車場，
台北哪有可能？ 夏天停到附近走過去也是不爽阿
※ 編輯: yay0909 (70.115.98.17 美國), 06/24/2024 12:24:27
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你說道重點了，在台北的頂端生活品質絕對不會差，
不過美國郊區不需要到頂端就可以有不錯的生活品質啦
※ 編輯: yay0909 (70.115.98.17 美國), 06/24/2024 12:28:06
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1.3%是以我居住的北德州為例，美國太大了，不同州、不同地區持有稅率都不相同
範圍從市價0.5%~3.5%都有可能
然後6.87%是現在購房族的地獄利率，2020-2022最低可以貸到30年固定2.5%左右
我上間房子就是30年固定2.75%，現在的房子是2022下半年新買的，當時已經漲到4.75%
未來有機會更低的話我會找機會重新貸款
美國木造房子居多，因為成本低、建造速度快，裝修改造也相對簡單，
而且大多是3層以下的樓房，木造結構就夠穩。
美國的高樓新蓋的也是鋼骨結構，這個非我專業，建築法規應該都有詳細規定。
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