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Re: [閒聊]租金投報率要以現價看吧 不要用過去價

看板home-sale (房屋交易)作者 (溫一壺月光作酒)時間1天前 (2025/12/18 14:04), 1天前編輯推噓50(50推 0噓 189→)
留言239則, 19人參與, 10小時前最新討論串3/4 (看更多)
※ 引述《JessicaKuo (JessicaKuo)》之銘言： : 很多人租金投報率用五年前 10年前的價格去看 這在經濟學上是錯的 : 會錯過獲利了結時機 : 任何東西的成本都是以現價, 就是你打算賣多少 當作成本 : 不然繼承的租金投報率不就無限大了... : 以這樣來看的話 台灣租金投報率可能都2%以下 算上裝潢租霸時間等等問題 可能1.x% 這個不知道講幾百次, 就用現金流算IRR就是了, 現在還有人在吵買價時價 拿一個比較短的當例子, 兩年24期的IRR, 比較能夠一頁看完整頭尾 https://ibb.co/VpHRRLkD 不就這麼簡單的事情 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.235.254.203 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1766037870.A.513.html
推
12/18 14:05, 1天前 , 1F
租金會通膨
12/18 14:05, 1F
→
12/18 14:06, 1天前 , 2F
前面那個忘了以前當下算 也是投報低的
12/18 14:06, 2F
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12/18 14:06, 1天前 , 3F
有算2%, 但這個就兩年 所以只漲過一次400
12/18 14:06, 3F
※ 編輯: IBIZA (111.235.254.203 臺灣), 12/18/2025 14:08:09
推
12/18 14:08, 1天前 , 4F
這張表應該直接列入房板基本工具
12/18 14:08, 4F
推
12/18 14:08, 1天前 , 5F
重點在租金出來還可以再做投資
12/18 14:08, 5F
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12/18 14:08, 1天前 , 6F
投報至少也要推算其他用途
12/18 14:08, 6F
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12/18 14:09, 1天前 , 7F
然後都拿重複投資的去比 算房的時候就直接忽略
12/18 14:09, 7F
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12/18 14:09, 1天前 , 8F
以這個例子是沒有辦法租金再投資 因為每期現金流是負的
12/18 14:09, 8F
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12/18 14:09, 1天前 , 9F
有算啊 同一筆錢 你在年初還是年尾拿到 IRR會長得不一樣
12/18 14:09, 9F
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12/18 14:09, 1天前 , 10F
一堆人都這樣的整天雙標
12/18 14:09, 10F
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12/18 14:09, 1天前 , 11F
但有些是正現金流就可以 但就會複雜很多
12/18 14:09, 11F
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12/18 14:10, 1天前 , 12F
愈早拿到 IRR愈高 其實是有隱含再投資機會的
12/18 14:10, 12F
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12/18 14:10, 1天前 , 13F
應該先就計算自住 長期算irr省下來的租金重複做其他自
12/18 14:10, 13F
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12/18 14:10, 1天前 , 14F
住
12/18 14:10, 14F
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12/18 14:10, 1天前 , 15F
做其他用途
12/18 14:10, 15F
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12/18 14:11, 1天前 , 16F
你那個這樣沒錯啦 但是評估自住買房 就照我說的那種
12/18 14:11, 16F
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12/18 14:12, 1天前 , 17F
是 IRR公式有隱含再投資
12/18 14:12, 17F
推
12/18 14:12, 1天前 , 18F
現在買新房出租IRR根本悲劇
12/18 14:12, 18F
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12/18 14:12, 1天前 , 19F
自住的話 應該是租金的部分用設算租金
12/18 14:12, 19F
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12/18 14:12, 1天前 , 20F
所以我2013有加買自住用 因為 要賣 2007買的那間lol
12/18 14:12, 20F
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12/18 14:12, 1天前 , 21F
然後因為看不漲所以換便宜的買
12/18 14:12, 21F
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12/18 14:12, 1天前 , 22F
這個就半個月前有人提的例子 兩年前買房
12/18 14:12, 22F
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12/18 14:13, 1天前 , 23F
如果有增值拿去增貸就漂亮了
12/18 14:13, 23F
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12/18 14:13, 1天前 , 24F
然後被股神嗆 說 2013買房愚蠢
12/18 14:13, 24F
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12/18 14:13, 1天前 , 25F
這張圖就半個月前有人提的例子 兩年前買房
12/18 14:13, 25F
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12/18 14:13, 1天前 , 26F
再來就是2018換屋 只花三天就有買家
12/18 14:13, 26F
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12/18 14:13, 1天前 , 27F
兩年1000萬->1100萬 扣稅費之後實拿1045萬5000
12/18 14:13, 27F
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12/18 14:14, 1天前 , 28F
多的是方法和方案 對於 金流和槓桿
12/18 14:14, 28F
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12/18 14:15, 1天前 , 29F
中古花費整修住個幾年 再清乾淨 人住過裝潢還新的 輕
12/18 14:15, 29F
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12/18 14:15, 1天前 , 30F
鬆加價賣
12/18 14:15, 30F
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12/18 14:15, 1天前 , 31F
其實就算房價都不漲 只要再平衡跟房租往上漲 報酬也不會太
12/18 14:15, 31F
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12/18 14:15, 1天前 , 32F
差
12/18 14:15, 32F
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12/18 14:15, 1天前 , 33F
股神 不懂derrrrer
12/18 14:15, 33F
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12/18 14:16, 1天前 , 34F
連自住都可以 這樣操作 高低差
12/18 14:16, 34F
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12/18 14:16, 1天前 , 35F
https://ibb.co/jxbkdF0 這個是20年每年都只還息(寬限或手
12/18 14:16, 35F
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12/18 14:17, 1天前 , 36F
動換約), 每年租金2%成長的情況
12/18 14:17, 36F
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12/18 14:18, 1天前 , 37F
https://ibb.co/WvWCWWLD 現金流長這樣
12/18 14:18, 37F
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12/18 14:19, 1天前 , 38F
算下來20年 純租金年化報酬快7%, 也不差
12/18 14:19, 38F
還有 161 則推文
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12/18 17:17, 23小時前 , 200F
2003年新北過河第一排新成屋大概17-20, 現在大概60
12/18 17:17, 200F
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12/18 17:19, 23小時前 , 201F
新屋落地可能第一二年 頂多前三年可以用一手屋賣 之後就開
12/18 17:19, 201F
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12/18 17:19, 23小時前 , 202F
吃折舊
12/18 17:19, 202F
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12/18 17:19, 23小時前 , 203F
始折舊, 20年之後折舊才趨緩
12/18 17:19, 203F
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12/18 17:20, 23小時前 , 204F
那921法規後第一批成屋目前大概19年左右
12/18 17:20, 204F
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12/18 17:20, 23小時前 , 205F
買這批是不是觀賞價值跟增值性最兼顧
12/18 17:20, 205F
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12/18 17:20, 23小時前 , 206F
不過30年以上老屋你要放很久 就要考慮20年以後好不好轉手
12/18 17:20, 206F
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12/18 17:21, 23小時前 , 207F
轉手不掉有沒有可能改建
12/18 17:21, 207F
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12/18 17:24, 23小時前 , 208F
其實台北房價指數成長低 有一部分也是台北老房比較有可能
12/18 17:24, 208F
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12/18 17:24, 23小時前 , 209F
成交 新北老房交易不掉 沒有買賣就不會影響指數
12/18 17:24, 209F
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12/18 17:24, 23小時前 , 210F
所以台北房價真的像指數那樣 漲比較少嗎 也不盡然
12/18 17:24, 210F
推
12/18 17:56, 22小時前 , 211F
年數你要看建照，有一批房子是921前申照，法規通過後
12/18 17:56, 211F
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12/18 17:56, 22小時前 , 212F
拿使照，這種房子真的不少
12/18 17:56, 212F
→
12/18 18:48, 21小時前 , 213F
12/18 18:48, 213F
推
12/18 18:53, 21小時前 , 214F
12/18 18:53, 214F
推
12/19 00:04, 16小時前 , 215F
我會汰舊換新 因為老社區問題很多 且幾乎沒有改建的可
12/19 00:04, 215F
→
12/19 00:04, 16小時前 , 216F
能 同時因為在新北 老社區的貸款能力會受限 像我現在名
12/19 00:04, 216F
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12/19 00:04, 16小時前 , 217F
下的套房 能做到八成的事屋齡十年內的 超過15坪屋齡15
12/19 00:04, 217F
→
12/19 00:04, 16小時前 , 218F
年內的做到八成五 但其他的只有七成跟七成五
12/19 00:04, 218F
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12/19 00:05, 16小時前 , 219F
在招租上也會比較弱勢 比較弱勢的情況下 房客素質也會
12/19 00:05, 219F
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12/19 00:05, 16小時前 , 220F
有影響
12/19 00:05, 220F
→
12/19 00:07, 16小時前 , 221F
這個討論要看地點 就像我這以十幾年內社區為大宗 30年
12/19 00:07, 221F
→
12/19 00:07, 16小時前 , 222F
以上社區就很老了 但30年以上的屋齡放在更早開發的區
12/19 00:07, 222F
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12/19 00:07, 16小時前 , 223F
域其實不老
12/19 00:07, 223F
→
12/19 00:08, 16小時前 , 224F
但我的汰舊換新不是常常 而是以10-20年換一次
12/19 00:08, 224F
推
12/19 00:10, 16小時前 , 225F
說到ROA 就想到常常有理專用這個來算房產 然後推產品…
12/19 00:10, 225F
→
12/19 00:10, 16小時前 , 226F
.
12/19 00:10, 226F
推
12/19 00:27, 16小時前 , 227F
原來是s26大，印象中之前有看過，但沒有擴大討論就
12/19 00:27, 227F
→
12/19 00:27, 16小時前 , 228F
是
12/19 00:27, 228F
推
12/19 00:32, 16小時前 , 229F
板上買套房收租的少啊 而且座標很多都在北市
12/19 00:32, 229F
→
12/19 00:34, 16小時前 , 230F
房地產很吃地域性的 就像之前有建商開案降價搞背刺 但
12/19 00:34, 230F
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12/19 00:34, 16小時前 , 231F
你在下新莊新案真的佔比太低了 明年甚至是後年可能會
12/19 00:34, 231F
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12/19 00:34, 16小時前 , 232F
整年都沒新案
12/19 00:34, 232F
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12/19 00:34, 16小時前 , 233F
應該說是有點量體的新案 那種可能一二十戶的自辦都更就
12/19 00:34, 233F
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12/19 00:34, 16小時前 , 234F
算了吧
12/19 00:34, 234F
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12/19 00:35, 16小時前 , 235F
房地產區域不同但共同點是貸款是要一直優化或平衡
12/19 00:35, 235F
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12/19 00:36, 16小時前 , 236F
過去十年我每年都有買 同時我也每年都有重新貸款
12/19 00:36, 236F
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12/19 00:37, 16小時前 , 237F
要用現價去衡量發現投報變差 那代表你房子有增值 把增
12/19 00:37, 237F
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12/19 00:37, 16小時前 , 238F
值的部分搬出來就好了 這個問題以前就吵過了
12/19 00:37, 238F
推
12/19 06:38, 10小時前 , 239F
這表如果增貸後就會嚴重失真 只能用初始金額算？
12/19 06:38, 239F
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