Re: [閒聊]租金投報率要以現價看吧不要用過去價

看板home-sale (房屋交易)作者bustinjieber (賈小斯汀)時間1天前 (2025/12/18 14:20)推噓13(13推 0噓 50→)

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※ 引述《JessicaKuo (JessicaKuo)》之銘言 : 很多人租金投報率用五年前 10年前的價格去看這在經濟學上是錯的 : 會錯過獲利了結時機 : 任何東西的成本都是以現價, 就是你打算賣多少當作成本 : 不然繼承的租金投報率不就無限大了... : 以這樣來看的話台灣租金投報率可能都2%以下算上裝潢租霸時間等等問題可能1.x% 成本價：估算真實IRR，用起始成本當起點然後再計算期間的所有正負金流從而得出從持有至今的長期投報率。現價：處分資產當下的價值評估要用現價。兩者都有意義，但我習慣用現價評估，畢竟過去績效不代表未來績效。然後要深度探討房地產獲利了結，當中有幾點要‘’個案討論、釐清‘’，背後隱含的是資金效益跟機會成本： 1. 資產處分前後的資產負債表 2. 整體資產組合的期望投報率 3. 當中產生的所有摩擦/交易成本舉例： 5年前繼承了一間1000萬的房子，租金淨利一年20萬、5年房價成長20%， 5年獲利：300萬此時幾個參數 -房子市價變成1200萬 -租金目前維持一年20萬 -未來五年預期成長20% -股市五年大盤預期成長50% -房貸利息大約是2.5% -房地產獲利需扣除20% ( 稅金可涵蓋其交易成本) 這時大概可以列出三個路徑，計算過程精簡，直接給結果。 A 繼續持有房不做任何動作獲利＞100+240=340 淨資產＞1540 B 繼續持有房+增貸8成投資股票房獲利＞-20+240=220 股獲利＞ 960×0.5=480 淨資產＞1900 C 處分房地產+全額投資股票處分實拿＞1200-40=1160 股獲利＞ 1160×0.5=580 淨資產＞ 1740 當中還有很多實際情況我不展開，例如：股/房的真實投報率、貸款成數、貸款利率、租金調整、寬限期與否、無貸款的金流再投入股市…等。反正思考的邏輯大概是這樣，沒有說哪個選擇一定比較好，只是要說明資金的多樣性以及實際成本就是決策當下的市價。（就像B＆C的比較）最後，世界上根本沒有無本套利，繼承也一樣，無本套利的概念是錯的。你可以說：因為我本人沒有實際投入本金，所以我個人不在意資金效益，我只求穩定跟金流。你不能說：因為我沒實際投入本金，所以我無本套利。就如先前所述，資金有機會成本，個人的選擇只是影響‘’資產的型態‘’，不影響每個當下‘’皆有成本的事實‘’。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 39.9.229.38 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1766038830.A.3AC.html

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