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Re: [情報] 桃園可負擔住宅Q&A 懶人包+條列

看板home-sale (房屋交易)作者 (英文老師)時間1小時前 (2026/06/05 12:45), 編輯推噓8(10推 2噓 44→)
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※ 引述《notepad67 (神、踏馬大先鋒)》之銘言： : 一堆人在那討論都和實際有定的差很大 : 桃園本來就有官方說明，用官方QA來看 : https://share.google/yLVCVXP0GJeW8czUD : --- : 【核心機制懶人包：貸款、產權、買賣與繼承】 : [貸款、信託、保險與稅費 - 第7章] : 1. 強制貸款，不收全款客：明文規定「一定要貸款」，不接受全額現金購買，政策資源 : 只留給需要房貸的人。 : 2. 專案房貸綁死：不能自己找銀行，統一由市府指定的專案銀行核貸（目標八成）。若 : 信用不良貸不下來，直接喪失資格。 : 3. 產權信託：買房後所有權登記在「住都中心」名下，買方行使的是「永久居住權」， : 徹底切斷炒作與轉貸空間。 : 4. 專屬保險：除了火險與地震險外，還強制投保「房屋跌價補償保險」，並需繳交擔保 : 金作為履約保證。 這到底是小小小？火險地震險強制投保 可理解，「房屋跌價補償保證」這是小小小？ 還要繳擔保金？誰繳？政府？還是買家？ 看這一條就是注定失敗的政策了。 比我批評的還糟。 要照顧弱勢真不要想孔想縫，老實蓋社會住宅 ，收低租金，讓弱勢長期租住， 才是正辦！ 社宅政策大跳票，就是現在上面最讓人 反感的地方。 甚至說不上跳票，他就是來騙，來唬弄的。 租補地方出錢，還算進自己政績，說這也是 社宅政策。包租代管也算。真的讓人看不起。 希望地方這啥可負擔宅，既然早知會失敗， 不然不要做了。 : [出售機制 - 第10章] : 1. 賣價天花板等於原買價：沒有閉鎖期隨時能賣，但只能在官方平台賣。「最高售價不 : 得超過原承購價」，外面房價漲再多也賺不到價差，連裝潢費也不能灌水。 : 2. 官方保底回收：若房市反轉跌價、降價也賣不掉，官方有「保證買回」機制，扣除折 : 舊與修繕費後退還剩餘殘值，免驚被套牢。 折舊修繕，這都民法跟會計學有清楚定義的。 就照聘照行。 如果房地產市場在走下坡的狀態， 自己賣不掉，搞到政府買回機制。 那扣掉折舊跟修繕。買家大概率拿不回 多少錢。 舉個例子。 假設可負擔宅997萬，算1000萬好了。 貸款80%，利率大概2~2.5%之間，貸款30年 （長期租賃權能貸這樣條件很優惠了），用 等額本息還款計算。 算簡單一點，算月繳房貸30000，前10年 大概只繳了200萬的本金，其他160萬全是銀行 要賺的利息。 那假設住了可負擔宅10年要賣，買家 可以拿回多少錢？ 可負擔宅是長期租賃權，所有權是住都中心。 房子可以分土地跟建物部分。 土地是永續性耐久財，沒折舊。 建物的話假設營造成本15萬，算36坪， 建物價值540萬。 會計學折舊，簡單一點10年大概30%。 540X30%=162萬 再加上修繕，大概就是清掃一下油漆換 壁紙跟窗簾。算3萬。 所以可負擔住宅住10年，買家啟動附買回機制， 可以拿回多少錢？！ 答案大概就是200-162-3=35萬。 在加已繳頭期款200，就是235萬。 買家投入頭期款200+已繳10年房貸360萬 ，一共560萬。最後只拿回235萬。 買家大賠58%，再加上通貨膨脹跟機會成本。 買家虧爆了。 說實在的，難怪敢說把買家的錢拿去投入 什麼住宅基金的，這也沒什麼不好也沒不對。 因為扣掉折舊修繕，買家基本拿不回多少錢。 那如果買家把貸款人繳完了再賣呢？ 既然買可負擔宅，是強制貸款。 那大概率也就是不能提前還款。 起碼房貸會綁20年吧。 那20年後房屋造價540，折舊起碼70% 就是378萬，加上修繕費20年該大修了， 算22萬。 就是400萬。 貸款800萬，就是拿回400萬 再加頭款200萬就是600萬。 房貸800萬，總共連本帶利繳了起碼1000萬， 加頭款200萬。總共1200萬的買房款， 最後只拿回600萬大概一半，投報率是-50%， 腰斬阿！ 所以如果行情不好，那就賠慘了，跟買房差不了多少。因為可負擔宅買家還要扣折舊跟修繕。 而且我修繕都是算便宜了，對買家有利的。 現在台灣裝潢維修都漲到天上去了。 : [繼承機制 - 第11章] : 1. 死亡即解約：承購人過世後，契約直接終止，不能無條件無痛繼承給子女。 : 2. 子女需重新審查：繼承人若想繼續住，必須重新審查資格（名下無房、收入未超標等 : ），且多位繼承人只能推派一位「優先承購」，絕對不准共同持有。 : 3. 拿到其他房子就拿錢走人：繼承人不符資格、不想住，或入住期間家庭成員「繼承了 : 其他房產」（視同已有自有住宅），一律強制解約，退回清算後的現金。 : --- : 【桃園市可負擔住宅 Q&A 12章逐章重點整理】 : 第1章：可負擔住宅政策 : 推動「去商品化」，讓房屋回歸居住本質。保障永久居住，未來若轉售可收回價金，採封 : 閉市場交易不影響一般房市。 : 第2章：什麼是可負擔住宅？ : 採「信託機制」，買方擁永久居住權。未來出售價格設上限無套利空間。房源多由建商容 : 積獎勵捐建，預計119年提供約1000戶。 : 第3章：申請資格條件 : 需連續設籍桃園滿1年、夫妻25-45歲、育有未成年子女(含胎兒)、全國無自有住宅，且家 : 庭所得與資產在規定區間內。單身、未婚、單親暫不能申請。 : 第4章：誰不適合來買？ : 想賺增值價差、想短期轉手套利、工作地點常變動、收入不穩定者，通通不適合。 : 第5章：房源、區位、品質與管理 : 優先選在捷運周邊（如機捷A20, A21）。主推20-36坪（含公設）的二至三房，有陽台與 : 車位，需依規定繳管理費並可參與管委會。 : 第6章：定價機制 : 非市價打折！依「家庭負擔能力」反推價格，不隨房市漲跌波動。試算雙薪家庭總價約落 : 在709至993萬元（換算單價約28萬）。 : 第7章：貸款、信託、保險、稅費 : 主打強制貸款、官方產權信託、指定銀行承作，細節見上方懶人包。 : 第8章：申請流程 : 採「抽順序籤＋審查」，非先搶先贏。申請期間僅能線上賞屋，中籤正取後才安排現場看 : 屋選屋，備取名單不會沿用。 : 第9章：使用管理 : 嚴禁出租、營業、作公司登記，違者重罰3-9萬並解約收回。需持續設籍。欠繳房貸或費 : 用達6個月，住都中心直接解約收回，不會進入法拍。 : 第10章：出售機制 : 原價上限出售，官方保證買回，細節見上方懶人包。 : 第11章：繼承機制 : 需重新嚴格審查資格，不符規定僅能拿現金走人，細節見上方懶人包。 : 第12章：解除限制 : 唯二解封條件：遇「天災毀損無法回復」或「社區參與都更並取得建照」，才能解除限制 : 變為一般商品房。都更容積獎勵與找補全歸原承購人。 : --- 算了懶了，反正可負擔宅就是個不好的政策， 愛買的就去買吧。 房地產行情好，買家賺不到半毛。 行情差，買家賣房回給政府， 扣折舊跟修繕，金額很可觀。 買家基本大虧。 政府也沒個好，到時候一定跟買家一定一堆 問題跟官司。 房屋產權是住都中心的也不能收 房屋稅跟地價稅。 政府損失稅金，又給後人搞一堆事情處理。 真的大家都沒得利。 ----- Sent from JPTT on my Xiaomi 21081111RG. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.242.158.25 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1780634724.A.92E.html
推
06/05 12:48, 1小時前 , 1F
幹嘛要有人得利 社會正義政策 正義無價
06/05 12:48, 1F
推
06/05 12:52, 1小時前 , 2F
買房正義 平常都在喊別人家的房子要算折舊啊 怎麼變成自
06/05 12:52, 2F
→
06/05 12:52, 1小時前 , 3F
己就不能算折舊了？
06/05 12:52, 3F
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06/05 12:52, 1小時前 , 4F
算折舊很正義啊
06/05 12:52, 4F
推
06/05 12:53, 1小時前 , 5F
強制腰斬宅 滿足空空房價腰斬的美夢
06/05 12:53, 5F
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06/05 12:54, 1小時前 , 6F
居住正義不是一直說房子是拿來住的，只會一直折舊
06/05 12:54, 6F
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06/05 12:54, 1小時前 , 7F
還會拿車子之類當比喻
06/05 12:54, 7F
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06/05 12:54, 1小時前 , 8F
哈哈 這樣能確保房價亂噴照樣能腰斬 空必贏
06/05 12:54, 8F
推
06/05 12:55, 1小時前 , 9F
居住正義的理想國度 終於實現了
06/05 12:55, 9F
推
06/05 12:58, 1小時前 , 10F
蓋社宅也是智障，完全沒收益的東西
06/05 12:58, 10F
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06/05 12:58, 1小時前 , 11F
為了少數人省那幾萬幾千，要花政府幾十億到百億
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06/05 12:59, 1小時前 , 12F
真的智障，一堆老破屎一樣的租金
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06/05 12:59, 1小時前 , 13F
哪裡沒有居住正義
06/05 12:59, 13F
噓
06/05 12:59, 1小時前 , 14F
一開始就半價了，還去算10年後能賺多少?
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06/05 12:59, 1小時前 , 15F
桃園老公寓古姬真的沒救了 本來離開雙北的老公寓就沒什
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06/05 12:59, 1小時前 , 16F
麼救了 現在桃園可負擔住宅全新的 更是把老破公寓打入地
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06/05 12:59, 1小時前 , 17F
獄
06/05 12:59, 17F
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06/05 13:00, 1小時前 , 18F
居住正義的最大誤區就是無視人家的建設成本，只想爽而已
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06/05 13:00, 1小時前 , 19F
你最後會拿回1000萬吧...
06/05 13:00, 19F
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06/05 13:00, 1小時前 , 20F
房價就是1000
06/05 13:00, 20F
推
06/05 13:05, 1小時前 , 21F
好奇這貸款怎麼做，
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06/05 13:05, 1小時前 , 22F
只有居住權，沒有所有權，
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06/05 13:05, 1小時前 , 23F
這樣不就沒有抵押品？？
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06/05 13:09, 1小時前 , 24F
有所有權 只是所有權要做信託
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推
06/05 13:11, 1小時前 , 25F
我覺得如果對於純自住，打算住一輩子那種的，真的
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06/05 13:11, 1小時前 , 26F
很划算，頭期款跟每月房貸都比一般人少一半。 但我
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06/05 13:11, 1小時前 , 27F
有想到一個點，政府因為這些人符合特定資格，就給
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06/05 13:11, 1小時前 , 28F
予半價買入的超大優惠，我覺得也不是很妥當，這樣
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06/05 13:11, 1小時前 , 29F
對於沒補助到且想純自住一輩子的人（卻只能買原價
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06/05 13:11, 1小時前 , 30F
），也很不公平。 我覺得政府立意良善，但社會補助
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06/05 13:11, 1小時前 , 31F
政策不應該用這種對少數人補助好幾百萬的方式。
06/05 13:11, 31F
推
06/05 13:11, 1小時前 , 32F
這就不是一個讓人從中套"利"的政策...一直攻擊獲利面是?
06/05 13:11, 32F
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06/05 13:21, 1小時前 , 33F
這個不會不妥 政府就要小孩 你不生沒得爽或生不出來沒得爽
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06/05 13:21, 1小時前 , 34F
正常
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06/05 13:23, 1小時前 , 35F
少付一半的錢拿去股市早就血賺了
06/05 13:23, 35F
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06/05 13:25, 1小時前 , 36F
這在很多公司的火險都有內涵啦 只是特別寫出來
06/05 13:25, 36F
噓
06/05 13:29, 1小時前 , 37F
亂算,人家一千萬的房價是用半價500萬的方式去貸款,你
06/05 13:29, 37F
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06/05 13:29, 1小時前 , 38F
連成本計算基礎就用錯了,還有這是拿來住,你還算什麼
06/05 13:29, 38F
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06/05 13:29, 1小時前 , 39F
投資報酬？？
06/05 13:29, 39F
推
06/05 13:34, 57分鐘前 , 40F
就只是綁死跟政府租一輩子，產權都在別人手上，只能貸全款
06/05 13:34, 40F
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06/05 13:34, 57分鐘前 , 41F
買居住權。政府拿到第一期本金後才可以繼續搞下一期。最後
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06/05 13:34, 57分鐘前 , 42F
，一次大量解約會不會爆掉？
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06/05 13:35, 56分鐘前 , 43F
社宅還有自負盈虧機制
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06/05 13:35, 56分鐘前 , 44F
樓上，那就排隊就好了，合約又沒有壓期限
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06/05 13:38, 53分鐘前 , 45F
也是，愛買的人會去買。時間會解決一切的
06/05 13:38, 45F
推
06/05 13:42, 49分鐘前 , 46F
賠房屋跌價的保險?那一間在賣阿?
06/05 13:42, 46F
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06/05 13:43, 48分鐘前 , 47F
凶宅險 好幾家都有
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06/05 13:43, 48分鐘前 , 48F
保險是可以這樣隨便亂喊的喔?
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06/05 13:43, 48分鐘前 , 49F
這個就地火險的附加險
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06/05 13:43, 48分鐘前 , 50F
特定事故房屋跌價補償附加條款
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06/05 13:44, 47分鐘前 , 51F
那是凶宅，是特例算過的。有賠因為景氣倒置價跌的保險?
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06/05 13:45, 46分鐘前 , 52F
房屋跌價補償保證，哪家有保，鄉下的房子都有救了
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06/05 13:46, 45分鐘前 , 53F
以前出了蛋白區只有跌價的份，現在還有包贏的保險，讚
06/05 13:46, 53F
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06/05 13:55, 36分鐘前 , 54F
他講的就是特定事故房屋跌價保險
06/05 13:55, 54F
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06/05 14:15, 16分鐘前 , 55F
所以這案的房子因為景氣跌價折舊不賠?
06/05 14:15, 55F
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06/05 14:21, 10分鐘前 , 56F
就條例看 只有特殊原因造成跌價才會由申購者負擔
06/05 14:21, 56F
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