Re: [心得] 自住 vs 租屋過了十年後誰划算?已回收

看板home-sale (房屋交易)作者aalluubbaa (wenwenyenyen)時間14年前 (2012/06/11 14:43)推噓3(3推 0噓 6→)

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說真的這篇真是難得的好文不在於它多空的判斷而是它的算法是完全理性的當然他很多算法是有簡化的(例如利率會變通貨膨脹會變不過這無損這篇的價值) ※ 引述《howardcb (不買最省!)》之銘言： : 常聽到版上的大大說到，如果買房是自己住的沒有差 : 若真的有需要就買，不用太去關心房價漲跌 : 但我心中有自己的一套算法，我把它擬成公式跟大家分享 : 今日總價 x i% + (今日總價 - n年後預估房價)/n = 實質租金 : 實值租金 < 市場租金 = 購買訊號 : 實值租金 > 市場租金 = 不買 or 拋賣自用宅改成用租的 : 買房子看的不是今天的價格，而是要預測十年後的價格 : 考慮奢侈稅陸續拋售、Q3實價登錄、Q4再漲公告地價、 : 2013滿兩年奢侈稅的拋售潮、實價課稅討論、代工業的殞落、 : 2014美國升息循環、2015少子化效應啟動、房子本身折舊， : 個人估計十年後房價保守估計是今日價格的七折或甚至腰折， : 我簡單的舉三個情境 : 假設今天我要買的這間房子1000萬，相對租金約2萬可以租的到 : A.假設10年後房價，我認為會漲到1100萬： : 還本金的速度純粹是看個人能力，在不考慮還本金的前提下，我使用這 : 間房子的成本是每年20萬的利息(假定房貸利率維持1000萬 x 2%)，但是 : 每年有10萬的升值 : -20萬 +10萬 = -10萬 = -8333/mth : 跟租房子相比，我可以每個月省下11667的租金，當然是愈早買愈好! : B.假設十年後房價預估剩下700萬： : 在不考慮還本金的前提下，我使用這間房子的成本是每年20萬的利息，以 : 及每年30萬的跌價損失 : -20萬 - 30萬 = -50萬 = -41667/mth : 這間房買下去等同於每個月租金41667，明明有2萬不付，硬是要買下來 : 付4萬元，又不是頭殼壞掉！ : 當然啦，十年後的價格沒有人知道，我的想法是十年後房價 : 漲一成的機率：20% : 跌三成的機率：30% : 跌五成的機率：50% : 如果另一半有買房的要求，或者是結婚生子買房的需要，應該試著用溝通的方式 : ，讓另外一半知道，不是沒有能力買，而是現在買太不划算，與其現在買下手， : 倒不如這十年去租4萬元的豪宅，每個月還可以多省1666元，十年後再回來買 : 條件相當的房子，這不就達到說服另一半買不如租的目的了嗎? : C. 第三種情境 : 如果今天我已經擁有1000萬的房子，預估十年後跌三成 : 在本金已經還清的狀況下，我使用這間房子的成本是損失每年13.5萬的定存 : 利息，以及每年30萬的跌價損失 : -13.5萬 -30萬 = -43.5萬 = -36250/mth 我想針對C.來補充一下這跟交易心理學有很大的關係假設某人: a. 1000萬的時候把房子賣掉 700萬的時候買回來 (當然有很多雜七雜八的支出簡化版就先這樣) 他賺了300萬假設他所獲得的快樂是A b. 1000萬的時候把房子賣掉房價一直漲他只好1300萬的時候買回來他賠了300萬他這時失去的快樂(或獲得得痛苦)是B A<<<<<<<<<<<<<<<<B 所以大部分人不會有任何動作因為預估錯誤的痛苦比預估正確的快樂大太多了因此大部分人對自己的預估是一套做的又是一套因為無法承受 "積極操作"所帶來的痛苦 : 如果現在把這間房子賣掉，我可以去租兩萬元的房子，或者是36250的豪宅， : 十年後再買回來條件差不多的房子，何樂而不為呢? 誰說自住的就沒差，股票 : 很多人高點會先賣，等低點再接回來，房價又何償沒人這麼做 : 如果今天指數已經逼近12682，你不會居高思危減碼？股票像車子， : 加減速度快煞車距離短，房地產像火車，加減速度慢煞車距離超~長~ 另外其實安全感阿不用擔心的感覺也可以量化XDD 你就套用這個公式然後算出差價你就可以得到你為安全感付出的價格可以把他用一筆還原也可以用每個月付出多少來算我想答案是比一般人想像的貴我個人頂多只願意一個月花個100/坪買安全感就是這裡公式的(實質租金-市場租金)/坪的溢價 -- How you fail will determine how you succeed. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 118.167.193.180

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