[心得] 自住 vs 租屋過了十年後誰划算?已回收

看板home-sale (房屋交易)作者howardcb (不買最省!)時間14年前 (2012/06/09 13:53)推噓11(11推 0噓 23→)

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常聽到版上的大大說到，如果買房是自己住的沒有差若真的有需要就買，不用太去關心房價漲跌但我心中有自己的一套算法，我把它擬成公式跟大家分享今日總價 x i% + (今日總價 - n年後預估房價)/n = 實質租金實值租金 < 市場租金 = 購買訊號實值租金 > 市場租金 = 不買 or 拋賣自用宅改成用租的買房子看的不是今天的價格，而是要預測十年後的價格考慮奢侈稅陸續拋售、Q3實價登錄、Q4再漲公告地價、 2013滿兩年奢侈稅的拋售潮、實價課稅討論、代工業的殞落、 2014美國升息循環、2015少子化效應啟動、房子本身折舊，個人估計十年後房價保守估計是今日價格的七折或甚至腰折，我簡單的舉三個情境假設今天我要買的這間房子1000萬，相對租金約2萬可以租的到 A.假設10年後房價，我認為會漲到1100萬：還本金的速度純粹是看個人能力，在不考慮還本金的前提下，我使用這間房子的成本是每年20萬的利息(假定房貸利率維持1000萬 x 2%)，但是每年有10萬的升值 -20萬 +10萬 = -10萬 = -8333/mth 跟租房子相比，我可以每個月省下11667的租金，當然是愈早買愈好! B.假設十年後房價預估剩下700萬：在不考慮還本金的前提下，我使用這間房子的成本是每年20萬的利息，以及每年30萬的跌價損失 -20萬 - 30萬 = -50萬 = -41667/mth 這間房買下去等同於每個月租金41667，明明有2萬不付，硬是要買下來付4萬元，又不是頭殼壞掉！當然啦，十年後的價格沒有人知道，我的想法是十年後房價漲一成的機率：20% 跌三成的機率：30% 跌五成的機率：50% 如果另一半有買房的要求，或者是結婚生子買房的需要，應該試著用溝通的方式，讓另外一半知道，不是沒有能力買，而是現在買太不划算，與其現在買下手，倒不如這十年去租4萬元的豪宅，每個月還可以多省1666元，十年後再回來買條件相當的房子，這不就達到說服另一半買不如租的目的了嗎? C. 第三種情境如果今天我已經擁有1000萬的房子，預估十年後跌三成在本金已經還清的狀況下，我使用這間房子的成本是損失每年13.5萬的定存利息，以及每年30萬的跌價損失 -13.5萬 -30萬 = -43.5萬 = -36250/mth 如果現在把這間房子賣掉，我可以去租兩萬元的房子，或者是36250的豪宅，十年後再買回來條件差不多的房子，何樂而不為呢? 誰說自住的就沒差，股票很多人高點會先賣，等低點再接回來，房價又何償沒人這麼做如果今天指數已經逼近12682，你不會居高思危減碼？股票像車子，加減速度快煞車距離短，房地產像火車，加減速度慢煞車距離超~長~ -- 退錢網 = 消費者的復仇 http://www.cashback.com.tw -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 101.12.239.135

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fategg

06/09 13:59, , 1^F

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